Tranh chấp đất đai là gì? 6 điều cần lưu ý khi vướng vào tranh chấp đất đai

Tranh chấp đất đai là gì?

Luật Đất đai 1987 đã đề cập tới vấn đề tranh chấp đất đai, nhưng chỉ khi có Luật Đất đai 2003 thì mới định nghĩa cụ thể về tranh chấp đất đai. Nội dung này được Luật Đất đai 2013 kế thừa, cụ thể quy định tại khoản 24 Điều 3 Luật Đất đai 2013: “Tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai.”

Theo đó, tranh chấp đất đai có phạm phi rất rộng (như tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ xã hội phát sinh trong lĩnh vực đất đai). Song, nếu chỉ căn cứ vào quy định này sẽ rất khó trong việc áp dụng quy định pháp luật, nhất là khi khởi kiện tranh chấp đất đai.

Như vậy, người sử dụng đất cần hiểu tranh chấp đất đai ở phạm vi hẹp và cụ thể hơn. Đó là xác định ai là người có quyền sử dụng đất như tranh chấp về ranh giới do hành vi lấn, chiếm… đất (căn cứ quy định tại khoản 2 Điều 3 Nghị quyết 04/2017/NQ-HĐTP).

Đặc điểm của tranh chấp đất đai là gì?

- Đối tượng tranh chấp đất đai là quyền quản lý, quyền sử dụng đất và những lợi ích phát sinh trong quá trình sử dụng một loại tài sản đặc biệt không thuộc quyền sở hữu của các bên tranh chấp;

- Chủ thể của tranh chấp đất đai là chủ thể quản lý và sử dụng đất (được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất) hoặc người có quyền, nghĩa vụ liên quan tới đất, không có quyền sở hữu đối với đất đai;

Nếu tranh chấp không phát sinh giữa các chủ thể trên liên quan đến thửa đất thì đó là quan hệ tranh chấp khác. Ví dụ, tranh chấp phát sinh giữa người sử dụng đất với cơ quan Nhà nước có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất. Đây được gọi là tranh chấp về khiếu kiện hành chính.

- Nội dung của tranh chấp đất đai rất đa dạng và phức tạp. Đất đai là một loại hàng hóa đặc biệt, có giá trị kinh tế và giá trị này biến động theo nền kinh tế thị trường. Từ đó việc quản lý và sử dụng đất không đơn thuần là việc khai thác giá trị sử dụng mà gồm cả giá trị sinh lời của tài sản này. Khi nội dung quản lý và sử dụng đất phong phú, phức tạp hơn sẽ phát sinh các mâu thuẫn, bất đồng xung quanh việc này cũng ngày càng căng thẳng và trầm trọng hơn.

- Tranh chấp đất đai luôn gắn liền với quá trình sử dụng của các chủ thể, do đó không chỉ gây ảnh hưởng tới lợi ích trực tiếp của các bên tham gia tranh chấp mà còn ảnh hưởng tới lợi ích Nhà nước. Bởi, khi xảy ra tranh chấp, một bên không thực hiện được các quyền của mình, gây ảnh hưởng tới việc thực hiện các nghĩa vụ đối với Nhà nước.

- Mục đích sử dụng đất đai sẽ không giống nhau, nhà làm luật gọi đó là mục đích sử dụng đất và loại đất. Điều này dẫn tới việc tranh chấp đất đai sẽ gồm nhiều bên khác nhau tham gia vào tranh chấp đó. Dẫn tới tranh chấp đất đai cần phải nhanh chóng, tích cực chủ động giải quyết nhằm đảm bảo quyền lợi các bên, tránh để kéo dài, có tổ chức và đông người tham gia.

6 điều cần lưu ý khi tranh chấp đất đai

1. Phải hòa giải tại UBND cấp xã trước khi khởi kiện

Căn cứ quy định tại khoản 2 Điều 202 Luật Đất đai, tranh chấp đất đai mà các bên tranh chấp không hòa giải được thì gửi đơn tới UBND cấp xã nơi có đất tranh chấp để hòa giải.

Căn cứ quy định tại khoản 2 Điều 3 Nghị quyết 04/2017/NQ-HĐTP: “Đối với tranh chấp ai là người có quyền sử dụng đất mà chưa được hòa giải tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp theo quy định tại Điều 202 Luật đất đai năm 2013 thì được xác định là chưa có đủ điều kiện khởi kiện quy định tại điểm b khoản 1 Điều 192 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015.”

Cũng theo khoản 2 Điều 3 Nghị quyết này: “Đối với tranh chấp khác liên quan đến quyền sử dụng đất như: Tranh chấp về giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất, tranh chấp về thừa kế quyền sử dụng đất, chia tài sản chung của vợ chồng là quyền sử dụng đất,... không bắt buộc phải hòa giải tại UBND cấp xã”.

Theo đó, chỉ tranh chấp ai là người có quyền sử dụng đất mới buộc phải hòa giải tại UBND cấp xã nơi có đất.

Sau khi hòa giải không thành tại UBND cấp xã, nếu các bên vẫn muốn giải quyết tranh chấp thì nộp đơn khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền.

2. Giải quyết tranh chấp khi đất không có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Sau khi hòa giải không thành tại UBND cấp xã, nếu đất không có Sổ đỏ, Sổ hồng hay hoặc một trong những loại giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 100 Luật Đất đai 2013 và Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP (sửa đổi, bổ sung tại khoản 17 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP có hiệu lực ngày 03/03/2017), các bên được lựa chọn một trong 2 cách giải quyết sau: 

• Khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền.
• Đề nghị UBND cấp tỉnh, cấp huyện giải quyết (tùy từng trường hợp cụ thể).

3. Xem xét khả năng thắng kiện trước khi khởi kiện

Tại sao phải xem xét khả năng thắng kiện?

Khi xảy ra tranh chấp đất đai, các bên có căn cứ riêng và có mục đích thắng kiện. Tuy nhiên, trước khi khởi kiện, các bên cần xem xét khả năng thắng kiện của mình, vì:

• Người khởi kiện nếu thua kiện sẽ phải chịu án phí, chưa kể các chi phí phát sinh khác như chi phí đo đạc, thẩm định, định giá, giám định, ….
• Thời gian khởi kiện kéo dài, có thể lên đến vài năm.

Căn cứ xem xét khả năng thắng kiện

Căn cứ quy định tại Điều 6 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015, đương sự có quyền và nghĩa vụ chủ động thu nhập, giao nộp chứng cứ cho Tòa án, chứng minh yêu cầu của mình là có căn cứ và hợp pháp. Tòa án chỉ tiến hành thu thập, xác minh chứng cứ trong những trường hợp quy định. 

Như vậy, bạn phải cung cấp được chứng cứ để chứng minh cho yêu cầu khởi kiện tranh chấp đất đai nếu muốn thắng kiện.

Điều 93 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015 quy định: "Chứng cứ trong vụ việc dân sự là những gì có thật được đương sự và cơ quan, tổ chức, cá nhân khác giao nộp, xuất trình cho Tòa án trong quá trình tố tụng hoặc do Tòa án thu thập được theo trình tự, thủ tục do Bộ luật này quy định và được Tòa án sử dụng làm căn cứ để xác định các tình tiết khách quan của vụ án cũng như xác định yêu cầu hay sự phản đối của đương sự là có căn cứ và hợp pháp."

Để trở thành chứng cứ phải có đầy đủ các thuộc tính:

• Tính khách quan (có thật);
• Tính liên quan đến tình tiết vụ án;
• Tính hợp pháp.

4. Phải ghi và nộp đơn tại đúng Tòa án có thẩm quyền

Căn cứ quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự 2015, thẩm quyền Tòa án gồm: Thẩm quyền theo loại việc, thẩm quyền theo cấp, thẩm quyền theo lãnh thổ.

Theo quy định tại khoản 9 Điều 26, điểm a khoản 1, khoản 3 Điều 35 và điểm c khoản 1 Điều 39 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015, trong đơn khởi kiện phải ghi rõ: Tòa án nhân dân + tên huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh, thành phố thuộc thành phố trực thuộc trung ương nơi có đất xảy ra tranh chấp.

Khi làm xong đơn, người khởi kiện lựa chọn nộp đơn theo một trong 3 hình thức sau: 

• Nộp trực tiếp tại Tòa án;
• Gửi đến Tòa án theo đường dịch vụ bưu chính;
• Gửi trực tuyến bằng hình thức điện tử qua Cổng thông tin điện tử của Tòa án.

5. Thời gian giải quyết vụ án tranh chấp đất đai

Điều 203 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015 quy định, thời hạn xét xử giai đoạn sơ thẩm như sau:

- Thời hạn chuẩn bị xét xử tối đa 06 tháng, cụ thể:

+ Thời hạn chuẩn bị xét xử là 04 tháng, kể từ ngày thụ lý vụ án.

+ Đối với vụ án có tính chất phức tạp hoặc do sự kiện bất khả kháng, trở ngại khách quan thì có thể quyết định gia hạn thời hạn chuẩn bị xét xử nhưng không quá 02 tháng.

- Thời hạn đưa vụ án ra xét xử sơ thẩm (tối đa không quá 02 tháng kể từ ngày có quyết định đưa vụ án ra xét xử):

+ Trong thời hạn 01 tháng, kể từ ngày có quyết định đưa vụ án ra xét xử, Tòa án phải mở phiên tòa;

+ Trường hợp có lý do chính đáng thì thời hạn là 02 tháng.

Như vậy, kể từ ngày thụ lý vụ án đến khi mở phiên tòa xét xử sơ thẩm thì thời hạn tối đa là 08 tháng, chưa tính thời gian các đơn sự hoãn hoặc vụ án bị tạm đình chỉ hoặc đình chỉ. Tuy nhiên, thời hạn xét xử sơ thẩm trên thực tế có thể kéo dài tới vài năm.

6. Án phí khi khởi kiện giải quyết tranh chấp đất đai

Căn cứ Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14, quy định chi tiết mức án phí dân sự sơ thẩm trong khởi kiện vụ án tại Tòa án như sau:

Lưu ý:

• Vụ án dân sự có giá ngạch là vụ án mà có yêu cầu của đương sự là một số tiền hoặc là tài sản có thể xác định được bằng một số tiền cụ thể.
• Vụ án dân sự không có giá ngạch là vụ án mà có yêu cầu của đương sự không phải là một số tiền hoặc không thể xác định giá trị bằng một số tiền cụ thể.