Trả lời một số câu hỏi về quyền, nghĩa vụ về giao dịch trách nhiệm xử lí trong luật đất đai

Theo quy định của luật đất đai, khi thực hiện quyền giao dịch bạn cần tuân thủ các quy tắc, quy định pháp luật để tránh có những rủi ro, trái với pháp luật gây hậu quả nghiêm trọng. Bài viết dưới đây chúng tôi sẽ trả lời một số câu hỏi quyền nghĩa vụ giao dịch trách nhiệm xử lý trong luật đất đai bạn đọc hãy theo dõi nhé.

Có thể bạn quan tâm: Giải đáp thắc mắc về giao dịch đất đai nhà ở mới nhất

GIAO DỊCH DÂN SỰ NHÀ ĐẤT VÔ HIỆU DO BỊ LỪA DỐI

Hỏi: Tháng 9/2012 gia đình tôi có thảo luận một hợp đồng giao việc với ông N.C.L, một hợp đồng giao việc và hứa thưởng. Nội dung: giao cho ông L làm đại diện gia đình chúng tôi khiếu nại, yêu cầu cơ quan có thẩm quyền thu hồi hủy bỏ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do UBND quận 7, TP.HỒ Chí Minh cấp cho vợ chồng ông M.V.L năm 2010. Nhưng khi gia đình chúng tôi ký tên vào bản hợp đồng này (do ông N.C.L soạn thảo) thì ông L không ký tên và không giao trả cho chúng tôi một bản theo thỏa thuận, mà giữ lấy tất cả và đi mất, không hề liên lạc với chúng tôi. Hơn một năm sau, ngày 7/8/2013 chúng tôi đã gửi thư qua đường phát chuyển nhanh, mời ông L đến nhà để làm rõ về thỏa thuận trên nhưng từ đó đến nay ông L không liên lạc với chúng tôi. Xin hỏi, giả sử ông L

đã ký vào hợp đồng có chữ ký của chúng tôi nhưng cố tình không giao lại và không thực hiện nghĩa vụ như giao kết thì hợp đồng trên có phát sinh hiệu lực pháp lý hay không? Tôi phải khởi kiện ra Tòa án hay làm cách nào để vô hiệu hóa bản hợp đồng giao việc và hứa thưởng nêu trên?

Mai Thị Sàng

(Khu phố 1, phường Tân Phú, quận 7, TP.HỒ Chí Minh)

Trả lời: Theo Điều 410 Bộ luật Dân sự 2005, các quy định về giao dịch dân sự vô hiệu từ Điều 127 đến Điều 138 của Bộ luật này cúng được áp dụng đối với hợp đồng vô hiệu. Theo đó, Điều 132 Bộ luật Dân sự 2005 quy định: “Khi một bên tham gia giao dịch dân sự do bị lừa dối hoặc bị đe dọa thì có quyền yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự đó là vô hiệu. Lừa dối trong giao dịch là hành vi cố ý của một bên hoặc của người thứ ba nhàm làm cho bên kia hiểu sai lệch về chủ thể, tính chất của đối tượng hoặc nội dung của giao dịch dân sự nên đã xác lập giao dịch đó”.

Như vậy, hợp đồng giao việc và hứa thưởng giữa gia đình bà với ông N.C.L bị vô hiệu do ông L đã lừa dối gia đình bà. Bà cần khởi kiện ra Tòa án, yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự trên là vô hiệu. Theo quy định tại Bộ luật Dân sự 2005, thời hiệu khởi kiện yêu cầu Tòa án giải quyết tranh chấp hợp đồng dân sự là hai năm, kể từ ngày quyền và lợi ích hợp pháp của cá nhân bị xâm phạm.

-----------

LỢI DỤNG HỢP ĐỒNG ỦY QUYỀN ĐEM THẾ CHẤP SỐ ĐỎ

Hỏi: Do không hiểu biết về pháp luật nên cha tôi có nhờ người quen gia hạn quyền sử dụng đất. Người này dẫn cha tôi ra phòng công chúng, nói là đề ký một số giấy tờ ủy quyền để họ đi làm gia hạn. Vì tin tưởng, cha tôi không đọc hợp đồng mà ký luôn. Sau đó, chúng tôi phát hiện người này đã dùng hợp đồng ủy quyền trên đi thế chấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) cho một tổ chức tín dụng. Xin hỏi, cha tôi có thể hủy hợp đồng ủy quyền trên được không?

Phùng Thị Hải Yến (Huyện Long Thành, tỉnh Đồng Nai)

Trả lời: Điều 562 Bộ luật Dân sự 2015 quy định: “Hợp đồng ủy quyền là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên được ủy quyền có nghĩa vụ thực hiện công việc nhân danh bên ủy quyền, bên ủy quyền chỉ phải trả thù lao nếu có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định”. Điều 569 Bộ luật Dân sự 2015 quy định: “Trường hợp ủy quyền có thù lao, bên ủy quyền có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng bất cứ lúc nào, nhưng phải trả thù lao cho bên được ủy quyền tương ứng với công việc mà bên được ủy quyền đã thực hiện và bồi thường thiệt hại; nếu ủy quyền không có thù lao thì bên ủy quyền có thể chấm dứt thực hiện hợp đồng bất cứ lúc nào, nhưng phải báo trước cho bên được ủy quyền một thời gian hợp lý. Bên ủy quyền phải báo bằng văn bản cho người thứ ba biết về việc bên ủy quyền chấm dứt thực hiện hợp đồng; nếu không báo thì hợp đồng với người thứ ba vẫn có hiệu lực, trừ trường hợp người thứ ba biết hoặc phải biết về việc hợp đồng ủy quyền đá chấm dứt”.

Theo trình bày của bà thì trường hợp của cha bà là bị lừa dối trong hợp đồng ủy quyền, về hủy hợp đồng ủy quyền trong trường hợp này, cha bà không thể tự hủy mà phải yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng ủy quyền cùng họp đồng tín dụng và hợp đồng thế chấp tài sản vô hiệu bằng bản án. Để yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng vô hiệu, cha bà phải cung cấp chứng cứ mang tính pháp lý chứng minh bị lừa dối trong việc ủy quyền cho Tòa án xem xét. Nếu cha bà không cung cấp được chứng cứ chứng minh là bị lừa dối thì khó khả năng thắng kiện.

------------------

HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VI PHẠM PHÁP LUẬT NÊN VÔ HIỆU

Hỏi: Năm 2010, Công ty CP đầu tư và phát triển đô thị I.N và Công ty H.T chúng tôi có ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Theo đó, Công ty I.N chuyển nhượng cho Công ty H.T l.P m2 đất, mục đích sử dụng làm cây xăng; khu đất này thuộc dự án Khu dân cư P.L do Công ty CP đầu tư V.N làm chủ đầu tư. Công ty I.N cam kết chậm nhất trong ba tháng kể từ ngày ký hợp đồng, Công ty I.N sẽ cung cấp đầy đủ hồ sơ pháp lý của dự án và bàn giao nền đất làm cây xăng. Hồ sơ pháp lý bao gồm: Quyết định phê duyệt tỷ lệ 1/500, Quyết định cho sử dụng làm cây xăng, Hồ sơ thiết kế và Hồ sơ xây dựng cây xăng. Tuy nhiên, quá thời hạn đã lâu mà Công ty I.N không bàn giao hồ sơ pháp lý cho Công ty H.T. Trong lúc đó, Công ty H.T đã thanh toán cho Công ty I.N 30% giá trị hợp đồng là 8,4 tỷ đồng. Chúng tôi đã nhiều lần đề nghị Công ty I.N hoàn trả lại tiền nhưng họ không trả. Xin hỏi, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nêu trên có hợp pháp? Công ty H.T chúng tôi làm thế nào để lấy lại tiền?

Nguyễn Văn Cường

(Phó Tổng giám đốc Công ty CP đầu tư kinh doanh địa ốc H.T)

Trả lời: Theo quy định pháp luật đất đai, Công ty I.N muốn chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì công ty này phải được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc có quyết định giao đất. Thế nhưng, ở trường họp này, Công ty I.N chưa có chủ quyền hợp pháp về lô đất 1.000 m2 nhưng đã ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là trái với quy định pháp luật. Mặt khác, theo Điều 127 Luật Đất đai 2003 thì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có chứng thực của công chứng nhà nước. Thế nhưng, hợp đồng này chi có hai bên ký kết, không có công chứng nhà nước chứng thực.

Theo hồ sơ mà Công ty gửi kèm theo thì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa Công ty I.N và Công ty H.T là vô hiệu (Giao dịch dân sự vô hiệu do vi phạm điều cấm của pháp luật- Điều 127 Bộ luật Dân sự 2005; Giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức-Điều 134 Bộ luật Dân sự 2005). Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường. Công ty của ông có thể khởi kiện ra Toà án để đòi lại số tiền đã giao và yêu cầu Công ty I.N bồi thường do có lỗi trong giao kết hợp đồng.B

Có thể bạn quan tâm: Giao Dịch Dân Sự Về Nhà Đất Vô Hiệu Do Bị Lừa Dối

Bài viết này đã trả lời một số câu hỏi về quyền, nghĩa vụ về giao dịch trách nhiệm xử lí trong luật đất đai một cách hiệu quả nhất. Nếu bạn đọc yêu thích các bài viết của chúng tôi các bạn có thể theo dõi tư vấn luật nhé!. Cảm ơn quý bạn đọc!