TP Hồ Chí Minh: Cơ chế, chính sách đặc thù mới giúp đẩy nhanh xây dựng nhà ở xã hội 

Dự án khởi công rồi “đắp chiếu”

Theo Kinh tế & Đô thị, mục tiêu phát triển nhà ở xã hội TP Hồ Chí Minh trong giai đoạn 2021 - 2025 là hoàn thành 35.000 căn, tương đương với 2,5 triệu m2 sàn. Mục tiêu này cao gấp đôi so với giai đoạn 2016 - 2020, chỉ gần 15.000 căn. 

Tuy nhiên trong hơn 2 năm qua, cả thành phố chỉ có một dự án hoàn thành với 260 căn. Đang triển khai 9 dự án nhà ở xã hội có quy mô 6.383 căn, diện tích đất 17,54 ha và 517.689,7 m2 sàn xây dựng. Trong đó có 5 dự án là chuyển tiếp từ giai đoạn 2016 - 2020. 

Năm 2022, nhân dịp kỷ niệm các ngày lễ lớn, TP Hồ Chí Minh đã khởi công 4 dự án nhà ở xã hội tại nhiều khu vực trên địa bàn. Sau gần một năm tiến độ của các dự án này rất chậm, thậm chí có dự án phải dừng thi công do có vướng mắc về thủ tục đầu tư. 

Có nhiều nguyên nhân dẫn đến sự trì trệ trong việc triển khai các dự án nhà ở xã hội tại thành phố. Ông Mai Thanh Tùng, Phó Trưởng Phòng phát triển nhà và thị trường bất động sản (Sở Xây dựng TP Hồ Chí Minh) cho biết, các bước thủ tục đầu tư dự án nhà ở xã hội còn phức tạp. 

Bên cạnh các thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư, công nhận chủ đầu tư, phê duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 thì các dự án nhà ở xã hội phải thực hiện thêm các thủ tục như thẩm định giá bán nhà ở xã hội, xác nhận đối tượng mua, thuê mua nhà ở xã hội... Trong đó thủ tục điều chỉnh quy hoạch tỷ lệ 1/2000, quy hoạch chi tiết 1/500 mất nhiều thời gian. Theo ông Tùng, Luật Đầu tư hiện nay chỉ chấp thuận chủ trương đầu tư đối với dự án phù hợp quy hoạch nhưng không nêu rõ cấp độ nào. 

Trong thực tế khi triển khai các dự án nhà ở xã hội, nếu tăng mật độ xây dựng hoặc hệ số sử dụng đất thì phải điều chỉnh quy hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết. Trong khi đó, theo quy định hiện hành không quy định định rõ phải điều chỉnh trước khi chấp thuận chủ trương hay không. Vì vậy, nếu thực hiện tuần tự các thủ tục điều chỉnh quy hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết và chấp thuận chủ trương đầu tư thì tổng thời gian sẽ kéo dài từ 1 đến 2 năm. 

Đại diện Sở Xây dựng thành phố cho biết thêm, về quy định các dự án nhà ở thương mại phải dành 20% quỹ đất xây nhà ở xã hội là bất cập. Bởi nếu dự án nhỏ hoặc được xây dựng trên khu đất có giá trị thương mại cao, nếu phải dành quỹ đất xây nhà ở xã hội thì sẽ không đảm bảo hiệu quả và lợi nhuận cho chủ đầu tư. 

Ngược lại, tại một số dự án nhà ở cao cấp, người dân sống trong các căn nhà ở xã hội sẽ gặp khó khăn vì phải chi trả phí dịch vụ cao. Quỹ đất dành cho nhà ở xã hội dàn trải, nhỏ lẻ theo các dự án thương mại cũng không phát huy được sự chủ động, linh hoạt của địa phương.

Nghị quyết mới đẩy nhanh thời gian xây dựng 

Ông Trần Hoàng Quân - Giám đốc Sở Xây dựng TP Hồ Chí Minh cho biết, nội dung trong dự thảo nghị quyết thay thế Nghị quyết 54 vừa trình Quốc hội xem xét ban hành có 4 chính sách liên quan đến phát triển nhà ở xã hội.

Cụ thể, về công tác quy hoạch chi tiết, theo đó tại các dự án nhà ở xã hội nhiệm vụ quy hoạch chi tiết sẽ được thực hiện đồng thời với việc lập đồ án quy hoạch chi tiết. Mấu chốt để rút ngắn thời gian thực hiện công tác này là việc lấy ý kiến của cộng đồng dân cư có liên quan đối với nhiệm vụ và đồ án quy hoạch chi tiết được thực hiện đồng thời. 

Cơ chế, chính sách đặc thù thứ hai là nếu quy hoạch chi tiết, quy hoạch phân khu chưa phù hợp với quy hoạch chung thì TP Hồ Chí Minh được phép chấp thuận chủ trương đầu tư theo quy hoạch chung, chỉ tiêu hệ số sử dụng đất hoặc mật độ xây dựng theo quy định về nhà ở xã hội. Nếu quy hoạch chi tiết chưa phù hợp với quy hoạch phân khu, thì TP Hồ Chí Minh cũng được chấp thuận chủ trương đầu tư. Quy hoạch phân khu, chi tiết được phê duyệt trước khi lập báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng và các bước tiếp theo.

Theo Giám đốc Sở Xây dựng, nghị quyết mới còn cho phép TP Hồ Chí Minh được phê duyệt quy hoạch, bố trí quỹ đất xây nhà ở xã hội trong dự án thương mại ở nơi khác trên địa bàn.  "Điều này có nghĩa là trong phạm vi dự án nhà ở thương mại, nhà đầu tư có thể đề xuất để bố trí một quỹ đất khác theo quy hoạch đã được phê duyệt" - ông Quân nói.

Một nội dung mới của dự thảo nghị quyết là làm rõ hình thức sử dụng đất để phát triển nhà ở xã hội. Theo đó, cho phép các dự án có quyền sử dụng đất hợp pháp, phù hợp được tiến hành các thủ tục để xây dựng nhà ở xã hội.

"Những giải pháp trên sẽ giúp thành phố đẩy nhanh quy trình phát triển nhà ở xã hội trong thời gian tới", ông Quân nói.

Theo thông tin từ Sở Xây dựng, hiện TP Hồ Chí Minh đã bố trí 20 khu đất rộng 38 ha thuộc đề án đầu tư xây dựng ít nhất một triệu căn hộ cho người thu nhập thấp và công nhân khu công nghiệp. Bên cạnh đó, thành phố cũng có quỹ đất 20% dành cho nhà ở xã hội, người thu nhập thấp tại 25 khu đất để xây dựng các dự án nhà ở thương mại, tổng diện tích lên tới 57 ha. Trong đó, có 14 dự án đất sạch đang làm thủ tục đầu tư xây dựng nhà ở xã hội.