Tổng giám đốc Savills Việt Nam chỉ ra 4 cản trở lớn nhất tồn tại của thị trường bất động sản 

Kiểm soát chặt tín dụng bất động sản 

Theo congluan.vn, tại cuộc họp báo Chính phủ mới đây, Phó Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Đào Minh Tú khẳng định, Ngân hàng Nhà nước sẽ kiểm soát chặt chẽ tín dụng vào một số lĩnh vực chứa nhiều tiềm ẩn rủi ro lớn như bất động sản, chứng khoán… 

Tuy nhiên, phía doanh nghiệp lại cho rằng gặp khó khăn khi tiếp cận nguồn vốn vay. Theo ông Nguyễn Minh Nhật, Tổng giám đốc Vạn Xuân Group, vốn và hành lang pháp lý là vấn đề lớn nhất mà doanh nghiệp gặp phải. Bởi để bán được hàng, doanh nghiệp phải hoàn thành phần nền móng và hồ sơ pháp lý. Để làm được phải nhờ vào tín dụng từ ngân hàng. 

Các đại diện ngân hàng thông tin vẫn cho vay bình thường nhưng ở góc độ doanh nghiệp ông Nhật lại không thấy bình thường. “Mỗi ngân hàng nói một kiểu nên doanh nghiệp rất rối. Doanh nghiệp sống sót vượt qua tâm dịch Covid-19 đã là điều rất may mắn nhưng thông tin vay vốn từ ngân hàng làm chúng tôi rất bất an. Trong khi đó, từ nay đến cuối năm doanh nghiệp bất động sản rất cần nguồn vốn từ ngân hàng”, ông Nhật nói.

Do đó, Tổng giám đốc Vạn Xuân Group kiến nghị cần có hành lang pháp lý rõ ràng, cởi mở để thị trường bất động sản phát triển ổn định, doanh nghiệp bất động sản dễ dàng tiếp cận chính sách và triển khai dự án.

Đồng quan điểm, bà Võ Thị Hồng Mai, Phó Tổng giám đốc Công ty Asian Holding cho biết, có khoảng 20 - 30% khách hàng cần tới nhu cầu đòn bẩy tài chính từ ngân hàng. Nhưng từ khi có thông tin ngân hàng siết tín dụng đã khiến thị trường vốn càng thêm ảm đạm và khó khăn. 

Từ thực tế này, Tổng giám đốc Savills Việt Nam cho rằng các doanh nghiệp cần chủ động đa dạng hóa nguồn vốn, tham khảo các kênh thay thế như các quỹ đầu tư M&A, liên doanh. Điều này sẽ giúp ổn định thị trường và giảm các rủi ro của hệ thống. 

Thiếu quy hoạch tổng thể

Vào năm 2020, Chính phủ đã phê duyệt nhiệm vụ lập Quy hoạch tổng thể quốc gia thời kỳ 2021 - 2030, tầm nhìn đến năm 2050. Nhưng tiến độ lập quy hoạch thời kỳ 2021 - 2030 còn rất chậm, tính đến cuối tháng 5/2022, mới chỉ có 7/111 quy hoạch được quyết định, phê duyệt. 

Hiện Bộ Xây dựng phê duyệt quy hoạch 1/10.000, còn UBND cấp tỉnh có nhiệm vụ phê duyệt quy hoạch 1/2.000. Tuy nhiên, theo quy định pháp luật các dự án lớn có diện tích hơn 30 ha hoặc có quy mô trên 50.000 dân, việc phê duyệt quy hoạch lại thuộc thẩm quyền của Bộ Xây dựng. Có thể thấy, sự chồng chéo trong quản lý quy hoạch đã ảnh hưởng đến tiến độ của các dự án. 

Do đó, ông Neil MacGregor cho rằng quy trình phê duyệt quy hoạch tổng thể cần được sắp xếp hợp lý hơn so với hiện tại.

Quy định luật còn chồng chéo

Theo đánh giá của Tổng giám đốc Savills Việt Nam, Luật Đất đai và Luật Xây dựng hiện hành còn đang chồng chéo, khiến cá nhân, doanh nghiệp, chủ đầu tư trong nước và quốc tế gặp nhiều khó khăn trong quá trình xin phê duyệt các dự án. Về Luật Quy hoạch, bộ luật này đã được thông qua từ năm 2017, tuy nhiên trong quá trình triển khai hiện nay đã có nhiều vấn đề phát sinh trong thực tế mà luật chưa thể đáp ứng được. 

Do đó, đại diện Savills Việt Nam đề nghị các bộ luật cần được sắp xếp, tổ chức hợp lý và hiệu quả nhằm tránh sự chồng chéo giữa các quy định khác nhau của khung pháp lý. Từ đó, hỗ trợ chính quyền các địa phương trong quá trình phê duyệt dự án và cải thiện tình trạng thiếu quỹ đất phát triển nhà ở.

Quỹ đất tại các thành phố lớn ngày càng khan hiếm 

Theo báo cáo thị trường quý I/2022, Savills Việt Nam cho rằng, phân khúc căn hộ tại TP Hồ Chí Minh chỉ có 2.150 sản phẩm được mở bán. Trong khi đó, nhu cầu mua nhà tại thành phố này trong vài năm gần đây ngày càng tăng nên nguồn cung gần như không đủ để đáp ứng thị trường.

“Với dân số hơn 10 triệu người, nguồn cung đó không đủ nên khi mở bán dễ dàng được thị trường hấp thụ hết. Chúng ta sẽ thấy giá bất động sản tăng cho đến khi nguồn cung được cải thiện", ông Neil MacGregor nói.

Cùng với đó, quỹ đất tại các đô thị lớn còn rất ít và dễ bị thao túng dẫn đến nguy cơ bong bóng bất động sản. Tổng giám đốc Savills Việt Nam cho rằng, thị trường bất động sản sẽ không thể bền vững nếu không hướng đến người mua cuối cùng. 

Vì vậy, cần có những giải pháp tăng quỹ đất tại các thành phố, đặc biệt ưu tiên cho các dự án bình dân, hỗ trợ người mua có nhu cầu ở thực, cũng như xây dựng quy trình đấu giá đất công minh bạch để hạn chế đầu cơ. 

Về giải pháp, ông Neil MacGregor khuyến nghị các cơ quan quản lý có thẩm quyền cần đưa ra giải pháp tăng quỹ đất sạch để giải quyết vấn đề thiếu nhà ở, tăng nguồn cung cho phân khúc bình dân đáp ứng nhu cầu thực của người mua nhà để ở. Từ đó hạn chế nguy cơ dẫn đến bong bóng bất động sản.

Ông Neil MacGregor cũng cho rằng cần bổ sung quỹ đất khu trung tâm cho phát triển dự án nhà ở và triển khai đúng hạn các dự án hạ tầng để hỗ trợ quá trình phát triển đô thị.

Về vấn đề đấu giá quyền sử dụng đất, Tổng giám đốc Savills Việt Nam cho rằng cần xây dựng quy trình đấu giá đất công minh bạch hơn, có thể mời các đơn vị định giá nước ngoài đã chứng minh năng lực tầm quốc tế. Ngoài ra, có thể tham chiếu một số quy trình đấu giá đất công tại các thị trường trưởng thành hơn trong khu vực như Singapore, Hong Kong…