Tín hiệu nào cho thấy sự hồi phục của thị trường bất động sản Trung Quốc?

Theo Doanh Nghiệp & Kinh Doanh, chính phủ Trung Quốc trong ít tuần qua đã ban hành một số giải pháp quan trọng nhằm giúp thị trường bất động sản trong nước hồi phục trở lại. Các chuyên gia kinh tế đang cố gắng đi tìm những tín hiệu cho thấy khả năng hồi phục của thị trường này.

Các chuyên gia chia sẻ với tờ Bloomberg rằng doanh số bán nhà, số giao dịch mua đất, số nhà ở khởi công xây dựng cũng như tình hình cấp vốn cho các doanh nghiệp bất động sản sẽ là chìa khóa chỉ ra ngành bất động sản có thể vực dậy trong năm sau.

Trong vài năm qua, tình trạng hỗn loạn của thị trường sẽ khiến quá trình hồi phụ gặp nhiều khó khăn, ngay cả khi Bắc Kinh đưa ra các giải pháp vào tháng trước nhằm khắc phục vấn đề thanh khoản của doanh nghiệp và phần nào thúc đẩy nhu cầu nhà ở.

Các hạn chế chống dịch COVID cũng những thay đổi chính sách khác đang tạo nên sự bất ổn trong ngắn hạn. Theo đó, những thách thức dài hạn cho ngành bất động sản tăng thêm, ví dụ như thay đổi về nhân khẩu học. 

“Thị trường vẫn đang tìm đáy. Trong trường hợp có xảy ra sự đảo chiều trên thị trường thì đợt hồi phục cũng chỉ ở mức nhẹ và không đạt đến những đỉnh trước đó”, theo ông Bruce Pang, kinh tế trưởng tại công ty địa ốc Jones Lang LaSalle.

Ông nói thêm: “Ngành bất động sản Trung Quốc đã đi qua thời kỳ hoàng kim nếu chúng ta xem xét đến những xu hướng lớn hơn về tốc độ đô thị hóa và cơ cơ cấu dân số của quốc gia này”.

Sau đây là một số thước đo chính mà các chuyên gia phân tích đang theo dõi nhằm đánh giá về sức mạnh của thị trường địa ốc Trung Quốc.

Doanh số bán nhà ở

Ông Duncan Wrigley, kinh tế trưởng của Pantheon Macroeconomics tại Trung Quốc cho biết việc doanh số nhà đã trở lại mức trước dịch tại các thành phố hay chưa là một dấu hiệu cho thấy thị trường đã chạm đáy.

Ông cũng đang đi tìm dấu hiệu hồi phục của giá nhà sẵn có. Ngoài ra, cũng quan sát xem khi nào các nhà phát triển bắt đầu dừng chiết khấu giá cho khách mua.

Ông dự đoán rằng khả năng hồi phục sẽ phụ thuộc vào những thay đổi tiếp đối với chính sách Zero Covid. Vị chuyên gia cho biết một yếu tố khác cũng cần cân nhắc là các chính sách hỗ trợ cho những thành phố cấp thấp hơn.

Dựa trên số liệu của Tổng cục Thống kê Quốc gia (NBS), tính toán của Bloomberg cho thấy trên toàn Trung Quốc, doanh số bán nhà đã giảm đáng kể từ tháng 7 năm 2021. 

Giá trị và số lượng giao dịch bán nhà vào tháng 4/2022 đã sụt hơn 40% so với cùng kỳ năm ngoái, khi trung tâm tài chính lớn Thượng Hải bị phong tỏa.

Ông Pang từ Jones Lang LaSalle cho biết để xác định thị trường đang hồi phục hay không, đó là nhìn vào dữ liệu chỉ ra 3 tháng liên tăng trưởng dương so với những tháng trước đó và so với cùng kỳ năm 2019.

Lý do một phần vì các nhà phát triển thường có xu hướng làm đẹp báo cáo tài chính bằng việc chiết khấu giá nhà để thúc đẩy nhu cầu vào cuối quý, rồi từ đó giúp tăng doanh số bán hàng.

Thế nhưng, họ phải đánh đổi vì hành động đó có thể khiến một số nhu cầu trong những tháng tiếp theo giảm đi.

Giao dịch mua đất và khởi công xây dựng nhà mới

Các nhà kinh tế cho rằng khi đánh giá niềm tin của các nhà phát triển bất động sản hay xác định khả năng hồi phục bền vững của thị trường thì hoạt động thu mua đất và xây dựng nhà ở là yếu tố rất quan trọng cũng cần xem xét.

Cả hai chỉ số này kể từ đầu năm 2021 đều giảm ở đa số các tháng (so với cùng kỳ năm ngoái) trong khi nhiều doanh nghiệp bất động sản gặp khó về tài hình.

Theo ông Wrigley, việc mua đất hay khởi công xây nhà ở mới đều khó có thể hồi phục về mức trước đại dịch, ngay cả khi chính phủ vừa công bố những chính sách mới nhất.

“Các chính sách mới đa phần tập trung vào việc hoàn thành các dự án đã bán trước đó và giao nhà cho người mua. Điều đó khiến các nhà phát triển bất động sản không có nhiều kênh cấp vốn cho những dự án mới”, theo vị chuyên gia này.

Hơn nữa, nguồn thu của chính quyền nhiều địa phương đã chịu đòn đau vì số giao dịch mua đất lao dốc, khiến tình trạng thâm hụt ngân sách vọt lên mức cao trong lịch sử.

Các doanh nghiệp nhà nước buộc phải lao vào mua đất. Bloomberg cho biết thay thế các nhà phát triển là các phương tiện tài chính địa phương (LGFV). Họ trở thành những đơn vị mua nhiều đất nhất hồi đầu năm.

Tình trạng cấp vốn

Tính toán của Bloomberg dựa trên dữ liệu của NBS cho thấy kể từ tháng 7/2021, tổng nguồn vốn mà các công ty bất động sản nhận được đã giảm. Nguồn vốn kể từ tháng 3 năm nay đã sụt giảm hơn 20%/ tháng, so với cùng kỳ.

Sự cải thiện của tình hình cấp vốn cho doanh nghiệp là dấu hiệu chỉ ra rằng các chính sách của chính phủ đang có tác dụng.

“Tăng trưởng tín dụng liên quan đến bất động sản sẽ có cải thiện vì đó là việc mà chính phủ có thể kiểm soát”, theo ông Larry Hu, kinh tế trưởng của Macquarie Group tại Trung Quốc.

Các nhà chức trách đã thúc giục ngân hàng cấp thêm khoản vay mới và cho phép khả năng tiếp cận nguồn tiền từ những dự án đã rao bán trước của các công ty bất động sản. 

Chính phủ vừa qua cũng đã loại bỏ một số hạn chế đối với việc bán cổ phiếu của doanh nghiệp sau khi đề ra một chương trình tương tự hồi tháng 8 để tạo điều kiện bán trái phiếu cho nhà phát triển.

Theo dữ liệu của NBC, gần 70% lượng tiền mặt của các doanh nghiệp bất động sản hiện đến từ những quỹ tự huy động, trong đó có nợ và vốn chủ sở hữu. Các khoản thanh toán thế chấp và vay ngân hàng lần lượt chiếm khoảng 16% và 12% trong các khoản vay trong nước.