Thực hư câu chuyện “bắt đáy” bất động sản

Cắt lỗ nhưng không phải lỗ

Cách đây ít tháng, nhiều thông tin rao bán bất động sản như thanh lý cần bán gấp, xả hàng cắt lỗ hay ngân hàng siết nợ cần bán gấp trên thị trường. Thế nhưng, khách hàng và nhà đầu tư cần thận trọng kiểm tra thông tin khi mua những sản phẩm như vậy.

Theo chị T tại quận 7, chị đã liên hệ với người bán khi nghe ngóng những thông tin như vậy và cũng đến xem trực tiếp để kiểm chứng. Thế nhưng, mức giá “xả hàng cắt lỗ” thực tế không đúng với giá trị khu đất.

Chị T cho biết: “Tôi biết một sản phẩm đất nền tại Long An hồi đầu năm nay đang bán gần 20 triệu đồng/ m2, ở ngay mặt đường tỉnh và gần với khu công nghiệp, dễ dàng di chuyển tới TP. HCM. Thế nhưng, khi dự án này mở bán vào năm 2021, giá mỗi nền rơi vào khoảng 14,5 triệu đồng/ m2. Chủ lô đất hiện đang rao cắt lỗ, bán lại với mức giá 18,5 triệu đồng/ m2”. Chị T nói những người bán như vậy vẫn có lãi chứ không hề có chuyện cắt lỗ như quảng cáo.

Anh D tại quận Tân Bình cũng chia sẻ câu chuyện tương tự. Anh đi săn sale bất động sản suốt mấy tháng vì không được như ý do nhiều sản phẩm pháp lý không rõ ràng, giảm giá hay các tin rao xả hàng đều là ảo. Chuyện giảm giá là có nhưng không nhiều và chỉ xảy ra ở trường hợp đòn bẩy tài chính hay những sản phẩm không rõ pháp lý, ở phân khúc đất nền. Còn những phân khúc như nhà phố, căn hộ thì hầu như sẽ không có chuyện đó. Nếu có, là chủ đầu tư đưa ra nhiều chương trình ưu đãi nhằm kích cầu thị trường.

Theo ông N.H.V, Giám đốc doanh nghiệp địa ốc ở TP.HCM, thị trường thứ cấp đã có một số nhà đầu tư xả hàng do dùng đòn bẩy tài chính lớn. Thế nhưng, đa số những thông tin quảng cáo thời gian qua chỉ để gia tăng tương tác. Một số dự án rao bán chỉ cắt bớt một phần lãi mà chưa chạm giá gốc hay bán lỗ. Ngoài ra, cũng có những phẩm giảm giá nhưng pháp lý không sạch và vị trí cũng không đẹp. Còn riêng căn hộ, giá chỉ có tăng, chứ không có chuyện giảm nhằm đáp ứng nhu cầu ở thực.

Ông N.V.H nói: “Phần lớn tin rao cắt lỗ hay giảm giá đều là không lỗ, hoặc thậm chí vẫn lãi nếu trừ những ưu đãi lúc đầu của chủ đầu tư. Bởi vậy, nhà đầu tư cần dõi theo diễn biến của thị trường, nghe ngóng để chọn lựa được sản phẩm tốt”. Ông H cho rằng đây cũng là thời điểm hợp lý với những dự án tốt để khách hàng có sẵn tiền mua vì có nhiều chính sách hấp dẫn.

Theo báo cáo thị trường của DKRA Group trong tháng 10 cũng chỉ ra rằng giá của các phân khúc vẫn tăng dù thị trường phía Nam ảm đạm. Với phân khúc đất nền, nguồn cung mới chủ yếu là ở Đồng Nai và Long An, cũng chỉ bằng 21,4% của năm ngoái. Sức mua trên thị trường giảm mạnh, tỷ lệ tiêu thụ toàn thị trường chỉ đạt 27%, giảm tới 84,1% so với cùng kỳ. Những dự án mở bán trong tháng có mặt bằng giá sơ cấp tăng 0,25-8% so với lần mở bán trước đó. Các dự án ở thị trường thứ cấp có giá đi ngang hoặc chỉ tăng 2% so với tháng trước.

Nguồn cung căn hộ mới trong tháng tăng gấp 3,7 lần so với cùng kỳ. Trên thị trường sơ cấp, thanh khoản tiếp tục ghi nhận ở mức thấp với tỉ lệ hấp thu ở những dự án chỉ dao động trong khoảng 20-60% lượng sản phẩm mở bán. So với đầu năm, giá bán sơ cấp tăng 4-10%.

Thời của nhà đầu tư sẵn tiền

Theo chuyên gia BĐS T. Nguyễn (quận Bình Thạnh), khi thị trường trầm lắng, các nhà đầu tư giàu kinh nghiệm sẽ mua rồi bán khi thị trường sôi động. Mặt khác, các nhà đầu tư mới lại thường lao vào khi thị trường sốt. Thế nhưng, thời điểm hiện tại chỉ phù hợp với những nhà đầu tư có tiềm lực tài chính mạnh và sẵn tiền muốn đầu tư lâu dài.

Các nhà đầu tư hiện phải nghe ngóng thêm về những tin tức về chính sách vĩ mô của nền kinh tế, và lãi suất. Qua đó, tìm được sản phẩm phù hợp với nhu cầu.

Khi mua những sản phẩm vùng ven đô, nhà đầu tư và khách hàng cần xem xét các phân khúc. Cùng với đó, nhà đầu tư cũng cần có cái nhìn tổng quan về giá ở mỗi khu vực, xem nhiều dự án rồi đưa ra quyết định đúng đắn nhằm tránh trường hợp thổi giá quá cao. Khi đó, đầu tư sẽ bị lỗ nếu mua vào.

Mặt khác, theo anh M. Tuấn, Giám đốc công ty trong lĩnh vực tài chính, chủ nhà sẵn sàng bán thì không cần quan tâm đến giá của căn nhà ở đáy hay không nếu như khách hàng đang muốn mua một căn nhà để ở và có vị trí yêu thích.  Đó là loại bất động sản tiêu dùng. Theo đó khách hàng chỉ cần quan tâm tới sản phẩm đó có phù hợp với tài chính không. Điều này cũng tương tự với loại hình đều đầu tư tích trữ tài sản trong dài hạn. Cả hai đều không phụ thuộc vào diễn biến trên thị trường.

Trong khi đó nhà đầu tư và khách hàng cần đoán đỉnh và đáy với kinh doanh bất động sản, dùng đòn bẩy tài chính. Điều này tương tự như việc mua cổ phiếu. Theo đó, nhà đầu tư cũng cần quan tâm đến từng phân khúc bất động sản, khu vực, vị trí dự án, địa phương. Bất động sản có thể nói là một lớp tài sản, bởi vậy, giá tài sản chưa thể đạt đáy bất cứ khi nào lãi suất chưa lập đỉnh. Lãi suất hiện nay ở Việt Nam vẫn chưa đạt đỉnh và có thể đạt đỉnh vào cuối năm sau.

Anh Tuấn nói thêm: “Trước khi quyết định đầu tư, khách hàng và nhà đầu tư cần bổ sung kiến thức tham gia thị trường thay vì ngồi đoán đỉnh và đáy. Ngoài ra, học cũng cần lên kế hoạch tài chính thật tốt để khi giá bất động sản đó giảm thì có thể mua vào ngay lập tức”.