Thiếu phân khúc nhà ở bình dân, người dân liều mình mua nhà chưa sổ

Giá nhà mới tăng cao, nhiều người chuyển sang mua căn hộ cũ

Theo thống kê của Bộ Xây dựng, nguồn cung nhà chung cư phân khúc bình dân giảm sút mạnh trong 3 năm trở lại đây. Nguồn cung chủ yếu đến từ các dự án nhà ở thương mại phân khúc trung và cao cấp, trong đó chủ yếu vẫn là phân khúc cao cấp. Điều này đã đẩy mặt bằng giá nhà chung cư lên quá cao, trung bình khoảng 52 triệu đồng/m2. Mức giá này đã vượt quá khả năng chi trả của đa số người dân.

Theo chia sẻ của ông Nguyễn Quốc Anh - Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn, trong quý I/2023, nhà chung cư vẫn là loại hình bất động sản duy nhất có sự gia tăng về mức độ quan tâm của các khách hàng trong điều kiện thị trường bất động sản vẫn đang trong giai đoạn khó khăn. Trước đà giảm mạnh của lượng giao dịch cũng như giá bán ở hầu hết các phân khúc thì giá bán nhà chung cư vẫn không có dấu hiệu giảm mà còn tăng. Tại Hà Nội, giá bán căn hộ trong quý I/2023 vẫn tăng từ 9-16% ở hầu hết các phân khúc so với cùng kỳ năm trước, đặc biệt ở phân khúc trung cấp và bình dân.

Cũng theo ông Nguyễn Quốc Anh, với thu nhập trung bình của người dân Hà Nội năm 2023 là khoảng 135 triệu đồng/năm. Như vậy, nếu dùng toàn bộ thu nhập của mình để mua nhà thì người dân Hà Nội phải cần tới 23 năm mới có thể mua được một căn hộ chung cư cho mình.

“Cơn bão giá” không chỉ xảy ra ở phân khúc chung cư mới mà còn xảy ra cả ở phân khúc nhà chung cư cũ, đã qua sử dụng. Tuy nhiên, so với nhà chung cư mới, nhà chung cư cũ cùng khu vực có giá thấp hơn khoảng 30-40%. Vì vậy, nhiều người có ngân sách hạn chế không thể mua được nhà mới đã chuyển hướng sang mua các căn hộ cũ. Giải pháp này đã giúp nhiều người có được nhà nhanh hơn, với mức giá rẻ hơn.

Vợ chồng anh Kiên ở Thái Bình vừa mua căn hộ chung cư 65 m2 gồm 2 phòng ngủ ở khu đô thị Nam Trung Yên với giá 1,8 tỷ đồng. Căn hộ đã có một số đồ nội thất cơ bản như tủ bếp, điều hòa và giường tủ, vợ chồng anh gần như không phải tốn thêm tiền để mua sắm thêm đồ nội thất. Nếu mua nhà chung cư mới cùng diện tích ở khu vực này, giá phải từ 2,5 -3 tỷ đồng, chưa kể chi phí làm nội thất ít nhất cũng lên tới cả trăm triệu đồng. Do đó, nếu lựa chọn mua nhà mới, vợ chồng anh sẽ phải vay khá nhiều. Với mức lãi suất cho vay mua nhà cao như hiện nay thì đây là một vấn đề không nhỏ đối với gia đình anh.

Bên cạnh đó, cũng theo chia sẻ của anh Kiên, mặc dù là nhà cũ nhưng chất lượng công trình vẫn còn khá tốt, giấy tờ pháp lý đầy đủ. Nếu mua căn hộ ở các dự án đang xây dựng, người mua sẽ phải chờ đợi ít nhất từ 1-2 năm mới có thể nhận được nhà. Những rủi ro về pháp lý, tình trạng chậm tiến độ, chất lượng công trình không được bàn giao đúng như thỏa thuận và nhiều vấn đề khác có thể xảy ra mà người mua nhà thường là bên bị thiệt. Chưa kể, người mua có thể tiết kiệm được hàng trăm triệu đồng tiền thuê nhà khi mua căn hộ chung cư cũ so với trường hợp mua căn hộ mới.

Theo bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc Cấp cao, Bộ phận Nghiên cứu & Tư vấn, Savills Hà Nội chia sẻ, trong bối cảnh nguồn cung căn hộ ở thị trường sơ cấp giảm sút và giá vẫn không ngừng tăng cao, các sản phẩm ở thị trường thứ cấp sẽ là một lựa chọn tốt dành cho người mua. Các sản phẩm ở thị trường thứ cấp thường có giá thấp hơn và ít rủi ro hơn so với thị trường sơ cấp bởi yếu tố pháp lý đã rõ ràng, chất lượng dịch vụ đã được kiểm chứng qua thời gian sử dụng. Do đó, những sản phẩm đã được cấp sổ đỏ, chất lượng công trình và hạ tầng còn tốt, … sẽ luôn giữ được mức thanh khoản cao.

Đánh liều mua nhà chưa được cấp sổ đỏ

Không có điều kiện như gia đình anh Kiên, vợ chồng chị Hoa gom hết các khoản tiết kiệm của hai vợ chồng và vay mượn thêm anh em bạn bè chỉ được 1,2 tỷ đồng. Với thu nhập của hai vợ chồng khoảng 20-25 triệu đồng/tháng lại có con nhỏ, số tiền tiết kiệm hàng tháng của gia đình chị không nhiều nên vợ chồng chị đánh liều mua căn hộ chung cư cũ chưa được cấp sổ. Căn hộ có diện tích 58m2 gồm 2 phòng ngủ 1 vệ sinh thuộc khu tập thể Học viện kỹ thuật quân sự với giá gần 20 triệu/m2. Mặc dù biết mua nhà chung cư không có sổ đỏ là rất rủi ro. Tuy nhiên, khu tập thể này của bên quân đội và đã được đưa vào sử dụng từ 5-6 năm nay. Các căn hộ khác cũng như vậy nên vợ chồng chị vẫn quyết định mua.

Theo chị Hoa, các con ngày càng lớn nên chi phí ăn học cũng tăng theo, số tiền tiết kiệm được vì thế sẽ ngày càng ít đi. Đồng thời, các con lớn hơn, cả nhà không thể ở mãi cùng nhau trong một căn phòng trọ được mà phải chuyển qua những chỗ rộng hơn kéo theo chi phí cũng vì thế mà tăng lên. Nhẩm tính số tiền đi thuê nhà hàng tháng ít nhất cũng phải từ 5-7 triệu đồng/tháng. Nhận được sự ủng hộ từ gia đình và bạn bè, vợ chồng chị Hoa đã quyết định mua căn hộ này.

“Mua căn hộ chung cư không có sổ cũng khá rủi ro nhưng với điều kiện hiện tại của chúng tôi, sở hữu được căn nhà của riêng mình và không phải đi thuê là ưu tiên hàng đầu. Những hộ dân ở đây đều vậy nên chúng tôi cũng bớt lo hơn. Khi giao dịch, chúng tôi làm hợp đồng mua bán có công chứng, có xác nhận của đơn vị chủ đầu tư và thực hiện đầy nghĩa vụ thuế với nhà nước nên cũng yên tâm. Nếu mua căn hộ có cùng diện tích ở khu vực Hoàng Quốc Việt mà có sổ, giá không dưới 2,5 tỷ đồng. Với điều kiện của gia đình tôi thì biết đến bao giờ mới mua nổi”. Chị Hoa chia sẻ.

Khi chúng tôi đặt câu hỏi, tại sao anh chị không chờ mua nhà ở xã hội, chị Hoa buồn rầu cho biết:

“Tôi là giáo viên mầm non, chồng tôi là công nhân làm ở khu công nghiệp Bắc Thăng Long. Về thu nhập hay đối tượng, chúng tôi đều đủ điều kiện được mua nhà ở xã hội. Tuy nhiên, dự án nhà ở xã hội quá ít, chúng tôi cũng đã thử vận may nộp hồ sơ mua ở một dự án thuộc phường Đại Mỗ, quận Nam Từ Liêm nhưng số người đăng ký quá nhiều nên đã không mua được. Đợi mãi không có dự án phù hợp nên tôi đành mua căn hộ ở khu này”.

Không chỉ gia đình chị Hoa, nhiều người khác cũng đang tìm mua nhà ở các dự án chưa được cấp sổ hồng do điều kiện kinh tế có hạn. Điển hình như khu HH Linh Đàm, rất nhiều căn hộ ở đây chưa được cấp sổ hồng nhưng nhờ ở vị trí khá thuận tiện lại có mức giá rẻ. Vì vậy, trong bối cảnh nguồn cung nhà ở phân khúc bình dân khan hiếm, những căn hộ ở đây vẫn được nhiều người tìm mua bất chấp những lùm xùm liên quan đến vấn đề về pháp lỹ cũng như quản lý.

Theo chia sẻ của chị Thủy, một cư dân ở tòa HH1B khu đô thị HH Linh Đàm, mặc dù nhà ở đây chưa được cấp sổ nhưng nếu mua để ở thì không vấn đề gì, ngược lại có nhiều thứ thuận tiện. Đa phần những người ban đầu mua về đây đều có điều kiện kinh tế hạn hẹp. Hiện nay, chỉ cần khoảng 1 tỷ đồng  là có thể mua được một căn hộ có thể ở ngay ở đây. Với số tiền này, rất khó để mua được nhà có pháp lý đầy đủ ở những vị trí tương tự.

“Nhiều người lo lắng về vấn đề nhà chưa được cấp sổ, nhưng ở đây mọi người vẫn mua bán bình thường. Nhiều ngân hàng vẫn nhận thế chấp căn hộ ở đây và cho vay nếu khách hàng có nhu cầu. Ở giai đoạn giữa năm 2022, giá căn hộ ở đây đã có lúc lên tới 20 triệu/m2, gấp đôi so với lúc mở bán”, chị Thủy cho biết.

Theo Luật sư Đỗ Văn Giáp, chủ tịch Công ty Luật TNHH Giap Law & Cộng sự, việc mua bán nhà chung cư chưa được cấp sổ vẫn có thể thực hiện bình thường theo các bước sau để đảm bảo quyền lợi.

Đầu tiên, hai bên mua bán cần lập văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ. Tiếp theo, hai bên cần thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ về thuế, phí đối với nhà nước. Sau đó, hai bên cần xin xác nhận của chủ đầu tư vào văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà đã công chứng. Sau khi xin xác nhận của chủ đầu tư xong, bên mua tiến hành nộp hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở.

Mặc dù vậy, việc mua bán nhà ở chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu vẫn tiềm ẩn nhiều rủi ro. Có nhiều nguyên nhân dẫn đến việc căn hộ chưa được cấp sổ hồng và tùy vào mỗi nguyên nhân mà mức độ rủi ro của người mua có thể gặp phải sẽ khác nhau. Vì vậy, trước khi quyết định mua loại hình nhà ở này, người mua cần tìm hiểu kỹ lý do căn hộ chưa được cấp sổ, cân nhắc trước khi xuống tiền và thực hiện quy trình mua bán một cách đầy đủ.