Thị trường văn phòng TP Hồ Chí Minh "ế" khách thuê

“Làn sóng” trả lại văn phòng

Trong bối cảnh kinh tế khó khăn, làn sóng trả lại văn phòng ở TP Hồ Chí Minh liên tục tăng cao. Theo khảo sát của phóng viên, chỉ tính riêng đoạn đường từ Landmark 81 (Bình Thạnh) đến khu Thảo Điền (quận 2) đã có hơn 20 trung tâm thương mại đang treo bảng cho thuê văn phòng làm việc. Trước đây, các văn phòng này đều là nơi làm việc của các công ty công nghệ, truyền thông, sàn giao dịch bất động sản,…

Thậm chí, nhiều văn phòng nằm ở vị trí trung tâm của quận 1 cũng đang ế khách thuê. Được biết, những văn phòng này được các doanh nghiệp bàn giao lại từ cuối năm 2022 do tình hình kinh doanh gặp khó khăn.

Giám đốc một công ty bất động sản có trụ sở tại phường 22, quận Bình Thạnh, TP Hồ Chí Minh cho biết, công ty ông đang tinh giản lại bộ máy nhân sự, đồng thời thu hẹp 60% diện tích văn phòng do tình hình kinh doanh gặp khó khăn. Suốt 3 tháng đầu năm 2023, công ty ông không bán được hàng, doanh thu không có nên phải liên tục khất tiền thuê văn phòng làm việc từ tháng này sang tháng khác.

Hiện tại, ông cho phép nhân viên làm việc từ xa để thu hẹp diện tích văn phòng và giảm bớt gánh nặng tài chính hàng tháng. “Trong thời gian tới, tôi sẽ bàn trả lại văn phòng hiện tại và tìm một văn phòng khác có diện tích nhỏ hơn để nhân viên làm việc”, ông nói.

Theo báo cáo của Cushman & Wakefield, quý 1/2023, số lượng doanh nghiệp đóng cửa trong quý nhiều hơn số doanh nghiệp mới và tái hoạt động. Cụ thể có 56.946 doanh nghiệp đăng ký mới nhưng có đến 60.241 doanh nghiệp tạm đóng và giải thể.

Nguyên nhân chính là do tình hình kinh doanh của các doanh nghiệp đối mặt với nhiều thách thức như nhu cầu tiêu dùng trong nước giảm, lượng đơn hàng giảm ở một số ngành chế biến, chế tạo, nguy cơ gián đoạn chuỗi cung ứng toàn cầu khiến chi phí logistics tăng cao, biến động chi phí năng lượng, biến động lãi suất, khó khăn trong việc tiếp cận nguồn vốn.

Số lượng doanh nghiệp giải thể tăng đã ảnh hưởng tiêu cực đến nhu cầu văn phòng, khiến lượng hấp thụ thuần văn phòng ở mức âm 17.120 m2. Thêm vào đó, quá trình cải tạo và nâng cấp cũng phần nào ảnh hưởng đến tỷ lệ lấp đầy tại một số tòa nhà, góp phần làm giảm lượng hấp thụ thuần trong 3 tháng đầu năm.

Mặc dù lượng tiêu thụ giảm nhưng giá chào thuê văn phòng trên toàn thị trường TP Hồ Chí Minh vẫn tăng trưởng ở mức 1,2% so với quý trước. Cụ thể, hạng A đạt 57 USD/m2/tháng và hạng B đạt 33 USD/m2/tháng. Việc tăng mức giá thuê này xuất phát một phần do đây là dịp tăng giá đầu năm ở nhiều tòa nhà, đặc biệt là tại khu vực trung tâm hoặc tại các tòa nhà hạng A. Bên cạnh đó, sự tăng trưởng giá thuê cũng đến từ việc một số chủ đầu tư của những tòa nhà đắt khách điều chỉnh giá tại những vị trí cuối cùng trong tòa nhà.

Khó phục hồi trong ngắn hạn

Theo bà Trang Bùi – Tổng giám đốc của Cushman & Wakefield, số lượng doanh nghiệp đóng cửa đang gây áp lực lớn cho thị trường văn phòng cho thuê ở TP Hồ Chí Minh. Trong bối cảnh kinh tế khó khăn, diễn biến thị trường văn phòng sẽ gặp nhiều thách thức trong ngắn hạn.

Bên cạnh đó, quy định mới về phòng cháy – chữa cháy theo thông tư số 06/2022/TT-BXD có hiệu lực từ ngày 16/1/2023 đã làm tăng chi phí thuê và phức tạp hóa quy trình thi công văn phòng, khiến nhiều khách thuê do dự trong việc thuê mới hoặc di dời văn phòng. Giá thi công văn phòng tại Việt Nam đã tăng đáng kể do giá vật liệu xây dựng tăng cao, cùng với những quy định phòng cháy – chữa cháy mới. Tuy nhiên, mức chi phí này vẫn còn thấp tại khu vực châu Á – Thái Bình Dương.

Trong khi đó, báo cáo thị trường của CBRE Việt Nam đưa ra dự báo, nhu cầu tìm thuê văn phòng sẽ bị sụt giảm trong nửa đầu năm 2023 do doanh thu của các doanh nghiệp bị ảnh hưởng bởi nền kinh tế khó khăn. Đơn vị này cho rằng, đa số khách thuê sẽ có xu hướng tạm hoãn các quyết định thuê mới hoặc mở rộng mặt bằng. Thay vào đó, họ sẽ tiến hành ký gia hạn hợp đồng thuê ngắn hạn.

Trong bối cảnh nguồn cung văn phòng đang tăng lên, cùng viễn cảnh khó khăn của nền kinh tế, giá thuê văn phòng hạng A được dự báo sẽ giảm xuống khoảng 4% trong năm 2023 và tỷ lệ trống có thể lên đến 21.5%.

Giới chuyên gia cho rằng, để có thể tăng tỷ lệ lấp đầy văn phòng, các đơn vị cho thuê cần cân nhắc và điều chỉnh lại các phương án giá thuê và thời hạn thanh toán tiền thuê. Cụ thể, giá thuê nên giảm 10-20% so với mặt bằng giá thuê chung hiện nay. Đồng thời, các đơn vị cho thuê nên cân nhắc việc cho doanh nghiệp được thanh toán bù vào hợp đồng của các năm sau.

Chia sẻ với báo chí, bà Thanh Phạm – Trưởng bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn CBRE Việt Nam cũng cho rằng, các khó khăn kinh tế trước mắt đang gây áp lực lên thị trường văn phòng cho thuê. Quý 1/2023 ghi nhận nhiều giao dịch thu hẹp và trả lại mặt bằng với quy mô lớn. Trong đó, nhiều mặt bằng bị trả vì các doanh nghiệp gặp khó khăn về tài chính. Nhiều giao dịch đang trong quá trình thương thảo cũng phải tạm hoãn tạm thời do cắt giảm ngân sách hoặc thay đổi kế hoạch kinh doanh.

Vị chuyên gia này nhận định, tình trạng nhiều doanh nghiệp thu hẹp diện tích làm việc, thắt chặt ngân sách trong giai đoạn khủng hoảng kinh tế sẽ gây nhiều áp lực lên thị trường văn phòng TP Hồ Chí Minh. Các chủ đầu tư cần thận trọng khi đưa ra các chính sách chào thuê, đặc biệt là phải biết thay đổi linh hoạt trong các điều khoản thuê để đạt tỷ lệ lấp đầy kỳ vọng.