Thị trường địa ốc Trung Quốc “khát” tín dụng

Theo TTXVN, các nhà phát triển bất động sản tại Trung Quốc đã đối mặt với nhiều khó khăn trong năm vừa qua khi giá nhà lao dốc và doanh số bán nhà giảm mạnh xuống mức thấp kỷ lục.

Cuộc khủng hoảng tín dụng đã xảy ra, gây nên làn sóng chấn động trên khắp lĩnh vực bất động sản và dẫn tới tình trạng vỡ nợ của một số tập đoàn lớn.

Trước tình hình đó, chính phủ Trung Quốc đã có những động thái giải cứu để ngăn chặn thị trường địa ốc rơi vào cuộc khủng hoảng nghiêm trọng, gây nên những ảnh hưởng lớn đối với nền kinh tế.

Khủng hoảng xuất phát từ “ba lằn ranh đỏ”

Đóng góp tới 25% trong nền kinh tế Trung Quốc nhưng lĩnh vực bất động sản đã chịu tác động nặng nề trong năm qua khi nhiều doanh nghiệp không thể hoàn thành các dự án xây dựng khiến một số người mua đã tẩy chay các khoản vay thế chấp. Bên cạnh đó, tâm lý người mua cũng chịu tác động từ những biện pháp phong tỏa và hạn chế đi lại để kiểm soát sự lây lan của COVID-19.

Thị trường bất động sản rơi vào khủng hoảng xuất phát từ “ba lằn ranh đỏ” về huy động vốn mà các cơ quan quản lý giám sát bắt đầu thực hiện vào tháng 8 năm 2020. Các nhà phát triển lớn nhỏ gặp phải những vấn đề thanh khoản nghiêm trọng và dẫn tới khủng hoảng nợ của cả doanh nghiệp bất động sản lớn niêm yết trên thị trường chứng khoán hay các doanh nghiệp bất động sản quy mô nhỏ chưa niêm yết.

Thế nhưng, thực tế cho thấy cuộc khủng hoảng nợ bất động sản vào năm 2022 chỉ là một ngòi nổ hoặc một nguyên nhân. Trước đó, sự sụp đổ của thị trường bất động sản hay bong bóng bất động sản vỡ đã sớm xảy ra. Ví dụ như ở các huyện của thành phố Lang Phường gần Bắc Kinh, bong bóng bất động sản đã nổ tung từ trước năm 2020.

Việc bong bóng vỡ chỉ là vấn đề sớm hay muộn bởi thị trường tồn tại bong bóng khổng lồ. Năm 2022, cuộc khủng hoảng nợ của các doanh nghiệp bất động sản sẽ chỉ thúc đẩy tiến trình vỡ bong bóng khiến bong bóng ẩn tại nhiều thành phố và địa phương vỡ rõ nét hơn.

Các nhà đầu tư thua lỗ nặng vì giá nhà liên tục lao dốc và sụt giảm nghiêm trọng, do đó họ rất ngần ngại tham gia vào thị trường. Tình trạng này đã xảy ra ở nhiều nơi trước khi bước sang năm 2022. Trên toàn quốc, giá thị trường lao dốc trở nên phổ biến sau khi cuộc khủng hoảng nợ của các nhà phát triển nổ ra vào năm 2022, nhất là sau sự cố đảm bảo bàn giao nhà.

Dữ liệu của 100 thành phố do Viện nghiên cứu chỉ số Trung Quốc khảo sát cho thấy giá thị trường ghi nhận giảm liên tục trong 5 tháng, trong khi đó, giá nhà cũ giảm 7 tháng liên tiếp. Bốn thành phố loại 1 có giá nhà luôn tăng từ trước đến nay ngoại trừ Bắc Kinh, gồm Quảng Châu, Thượng Hải, Thâm Quyến đều chứng kiến giá nhà tháng 10/2022 sụt giảm, nhất là giá nhà ở tại Thâm Quyến và Quảng Châu đã giảm 3-4 tháng liên tiếp.

Doanh số bán nhà chắc chắn giảm mạnh vì giá nhà tụt dốc trên toàn quốc. Tính tổng diện tích bán nhà của 100 thành phố ở cùng thời kỳ đã giảm tới gần 40%, tính theo hàng tháng ghi nhận sự sụt giảm 18 tháng liên tiếp. Ngoài ra, tình hình vẫn tiếp diễn trong tháng cuối năm ngoái.

Bloomberg đưa ra ước tính cho thấy các nhà phát triển bất động sản tại Trung Quốc đã chịu nhiều thiệt hại lớn vì tình trạng sụt giảm giá nhà ở chưa từng có tại quốc gia này và việc dừng xây dựng. Trong năm 2022, doanh thu bất động sản đã tụt dốc mạnh và chạm mức thấp nhất trong 7 năm.

Trong năm qua, có tới 60% trong tổng số 60 công ty bất động sản niêm yết tại Trung Quốc đại lúc đưa ra thông báo về lợi nhuận trước hạn vào ngày 31/1/2023. Cuộc khủng hoảng về tín dụng đã khiến làn sóng chấn động khắp ngành bất động sản lan rộng và gây nên tình trạng vỡ nợ của một số tập đoàn lớn trong lĩnh vực này.

Lĩnh vực bất động sản Trung Quốc năm 2022 đã giảm 5,1% so với năm 2021. Đối với nền kinh tế Trung Quốc, bất động sản là một trong những lực cản lớn nhất. Theo số liệu thống kê chính thức, nền kinh tế Trung Quốc ghi nhận mức tăng trưởng 3% trong năm qua. Đó là một trong những tốc độ tăng trưởng thấp nhất của nền kinh tế lớn thứ 2 toàn cầu trong hơn 40 năm qua.

3 mũi tên giải cứu thị trường bất động sản

Kể từ tháng 11 năm 2022, chính phủ Trung Quốc đã liên tục phát đi 3 mũi tên để cứu vãn thị trường địa ốc về mặt chính sách, qua đó ngăn việc thị trường bất động sản rơi vào cuộc khủng hoảng nghiêm trọng. Đó là nới lỏng tài chính tín dụng, tài chính trái phiếu và tài chính cổ phiếu đối với các nhà phát triển một cách toàn diện, với cường độ và mức độ nới lỏng chính sách chưa từng có từ trước đến nay.

Điều này chỉ ra chính phủ có sự quan tâm đặc biệt đối với thị trường địa ốc, ngoài ra cũng có nghĩa là thị trường bất động sản đang gặp những vấn đề nghiêm trọng.

Nếu các công ty xây dựng nhà ở không được giải cứu, toàn bộ ngành bất động sản sẽ chịu tác động trực tiếp dẫn tới sụp đổ và niềm tin thị trường cũng tiêu tan. Bên cạnh đó, còn gây nên cuộc khủng hoảng tài chính, khủng hoảng ngân hàng và khủng hoảng xã hội mang tính đám đông của người mua nhà.

Cũng có phân tích nhận định rằng việc chính phủ Trung Quốc đưa ra 3 mũi tên giải cứu thị trường là phương thức quan trọng để hóa giải các rủi ro. 

Ngoài ra, Chính phủ còn từng bước hóa giải nguy cơ của thị trường, hướng tới con đường “hạ cánh mềm” để lĩnh vực bất động sản tiếp tục trở thành trụ cột, thúc đẩy ngành kinh tế Trung Quốc phát triển ổn định.

Trong 2 tháng cuối năm ngoái, các nhà quản lý Trung Quốc đã bắt đầu thực hiện hàng loạt giải pháp nhằm tăng cường thanh khoản trong lĩnh vực này. Trong đó, các ngân hàng quốc doanh hàng đầu của nước nay cam kết mức tín dụng mới tối thiểu là 162 tỷ USD để làm dịu cuộc khủng hoảng tiền mặt ở lĩnh vực này.

Ngân hàng Nhân dân Trung Quốc (PBoC tức ngân hàng trung ương) đã triển khai khoản đặc biệt 200 tỷ nhân dân tệ (27,9 tỷ USD) bơm cho các dự án bất động sản vay lãi suất thấp. Đồng thời, ngân hàng cũng nhấn mạnh vào việc tập trung giải pháp cho trái phiếu bất động sản như kéo dài, gia hạn thời gian trả nợ hay cho vay với mức lãi suất thấp.

Nhà nghiên cứu thị trường CRIC cho biết các doanh nghiệp địa ốc Trung Quốc đã huy động tất cả 101,8 tỷ nhân dân tệ (14,9 tỷ USD) trong tháng cuối năm ngoái, tăng 33,4% so với cùng kỳ năm trước nhờ nhà nước dành sự hỗ trợ lớn hơn cho lĩnh vực đang mắc nợ cao này. Con số tính cả năm 2022 đã giảm 38% so với năm trước đó khi đạt 824 tỷ NDT.

Các cơ quan chức năng của Trung Quốc đã đề ra nhiều chính sách hỗ trợ người mua nhà và các nhà phát triển bất động sản, đồng thời giảm bớt gánh nặng và đẩy nhanh việc hoàn tất nhiều dự án nhà ở. Dẫu vậy, đổ tiền vào bất động sản năm 2022 tại quốc gia này vẫn giảm 10% so với năm trước đó. Đây là lần giảm đầu tiên kể từ khi ghi nhận số liệu này vào năm 1999 và doanh số bán bất động sản sụt giảm đáng kể nhất kể từ năm 1992.

Việc ổn định tăng trưởng của nền kinh tế chắc chắn sẽ gặp nhiều trở ngại nếu thị trường bất động sản Trung Quốc không ổn định trong năm 2023. Một số chuyên gia đã nêu ước tính rằng thị trường bất động sản suy giảm có thể khiến gây tác động tới tốc độ tăng trưởng GDP.

Vào cuối năm ngoái, Trung Quốc đã tổ chức hội nghị công tác kinh tế trung ương, yêu cầu đảm bảo thị trường địa ốc phát triển ổn định, triển khai việc bàn giao nhà hiệu quả và đáp ứng yêu cầu huy động vốn hợp lý của ngành, qua đó đẩy nhanh việc tái cấu trúc và ngăn chặn rủi ro của các doanh nghiệp địa ốc.

Điều đố đồng nghĩa là thực chất hay trọng tâm của công tác bất động sản năm nay chính là đảm bảo bàn giao nhà và phòng ngừa rủi ro. Tương tự với ổn định tăng trưởng kinh tế, từ khóa “ổn định” cũng đặc biệt được nhấn mạnh đối với thị trường địa ốc. Ổn định ở đây trước hết là giúp các chủ thể xây dựng nhà ở và các nhà khai thác bất động sản tiếp tục tồn tại.