Thị trường chững, nguyên nhân nào khiến giá BĐS vẫn khó giảm?

Thị trường bất động sản từ năm 2018 đến nay liên tục sụt giảm về nguồn cung. Báo cáo của Hội Môi giới Bất động sản (VARS) cho biết, tổng nguồn cung căn hộ mới trong năm 2018 là hơn 39.084 sản phẩm, nhưng sang tới năm 2019 đã giảm xuống còn gần 22.500 sản phẩm. Đến năm 2020, nguồn cung căn hộ tiếp tục giảm xuống còn 16.350 sản phẩm. Số căn hộ được chào bán năm 2021 duy trì ở mức 16.841 sản phẩm.

Tại TP. Hồ Chí Minh, tổng nguồn cung căn hộ năm 2018 là 44.851 sản phẩm, sang năm 2019 giảm xuống còn 25.100 sản phẩm, tương đương giảm 44%. Và đến năm 2020, nguồn cung căn hộ tại YP. Hồ Chí Minh tiếp tục giảm xuống còn 21.300 sản phẩm. Năm 2021, nguồn cung tiếp tục giảm sâu xuống 13.583 sản phẩm.

Theo Bộ Xây dựng, năm 2021, cả nước ghi nhận khoảng 172 dự án nhà ở thương mại hoàn thành và đưa ra thị trường khoảng 24.000 sản phẩm căn hộ. Tổng nguồn cung căn hộ của nhà nước trong năm này chỉ nhỉnh hơn một chút so với nguồn cung căn hộ của riêng TP. Hồ Chí Minh trong năm 2020.

Cũng theo báo cáo của Bộ Xây dựng, trong 6 tháng đầu năm nay, số lượng dự án thương mại được chấp thuận mới và hoàn thành vẫn hạn chế, chưa cải thiện về nguồn cung nhà ở thương mại. 

Bên cạnh đó, tổng lượng dự án nhà ở thương mại hoàn thành trong 6 tháng đầu năm tổng hợp sơ bộ khoảng 12.000 căn, tương đương so với cùng kỳ năm 2021. Bộ Xây dựng cho biết, do thiếu hụt nguồn cung trầm trọng, nên nhà ở, nhất là tại các đô thị lớn như Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh đều tăng giá phi mã, bình quân tăng 5-10%/năm.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. HCM (HoREA) cho rằng, tình trạng lệch pha về cung ứng thị trường đã dẫn đến giá nhà liên tục tăng trong 5 năm gần đây. Trong khi đó, thị trường bất động sản đang có dấu hiệu giảm tốc, phát triển chậm lại, doanh nghiệp bất động sản có dấu hiệu "hụt hơi", giảm thanh khoản, khó tiếp cận nguồn vốn tín dụng cũng như nguồn vốn trái phiếu. Tương tự, các nhà đầu tư thứ cấp cũng gặp khó khăn bởi thị trường thứ cấp đang trầm lắng và người có nhu cầu thật khó mua được nhà ở hơn trước đây.

TS. Lê Xuân Nghĩa, Thành viên Hội đồng Tư vấn Chính sách Tài chính Tiền tệ quốc gia nhận định, giá bất động sản tăng không ngừng trong thời gian qua là do nguồn cung suy giảm nghiêm trọng. Thêm vào đó, các thủ tục liên quan đến bất động sản, nhà ở sửa đổi chậm. Trong 2 năm qua, 11 luật liên quan vẫn đang trong giai đoạn nghiên cứu, chỉnh sửa và nhiều doanh nghiệp trong lĩnh vực bất động sản gặp khó khăn về vấn đề tài chính.

Cùng quan điểm, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho rằng, lý do khiến giá bất động sản tăng thể hiện ở nguồn hàng hiện đang rất thiếu, dự án đình trệ, thậm chí có những dự án chưa đưa vào thị trường, hay dự án thì găm đất, chưa muốn đưa vào.

Theo ông Đính, nhiều địa phương thời quan qua sốt đất, khi thị trường hàng hóa khan hiếm, họ tìm nguồn hàng "lậu", hàng giả... bằng cách san lấp đất rừng, gom đất chia lô tách thửa dù địa phương không có nhu cầu. Mục đích của họ chỉ là mua chứ không có nhu cầu sử dụng. Theo đó, tình trạng đầu cơ này làm cho thị trường trở nên méo mó. Trong khi nguồn cung trên thị trường không có nhiều nhưng nhu cầu thật của thị trường về nhà đầu tư lớn sẽ gây ra hiệu ứng tăng giá, sốt đất.