Thị trường BĐS trầm lắng kéo dài, nhiều nhà đầu tư vẫn chỉ cắt lãi, không cắt lỗ

Thị trường bất động sản suốt hơn một năm qua ghi nhận diễn biến đầy khó khăn, thanh khoản giảm sút. Giá bất động sản kể từ giữa năm 2022 đến nay đã có sự chuyển biến theo chiều hướng giảm, đi xuống. Cần tiền bán gấp, sẵn sàng cắt lỗ hay muốn bán được phải cắt lỗ,... dường như đã trở thành những câu chuyện phổ biến trên thị trường với các nhà đầu tư.

Nguyên nhân được cho là bởi giá bất động sản đã từng tăng nóng. Ngoài ra, áp lực lãi suất cho vay bất động sản tăng cao cũng là lý do khiến các nhà đầu tư phải gồng mình gánh nợ. Với những người sử dụng đòn bẩy tài chính, áp lực trả nợ lớn đã buộc họ phải cắt lỗ mạnh. Thậm chí một số khu vực còn ghi nhận mức giảm giá lên tới 50%, chủ yếu đối với loại hình đất nền vùng ven, nơi dân cư thưa thớt hoặc đất nông nghiệp. Các loại hình khác như nhà phố, biệt thự nằm trong các dự án, chưa có dân cư lấp đầy cũng ghi nhận hiện tượng giảm giá từ 20 - 30%. Thanh khoản gần như không xuất hiện ở nhiều nơi.

Chị Thu Hương, Giám đốc Kinh doanh của một công ty bất động sản ở miền Bắc cho biết, khi nhắc đến bức tranh của thị trường địa ốc trong thời gian qua, người ta chỉ nghĩ đến một từ là “cắt lỗ”. Nhưng trên thực tế vẫn có rất nhiều nhà đầu tư chỉ giảm lãi.

Theo chị Hương, những nhà đầu tư mua bất động sản ở thời điểm 2015 - 2016, thậm chí nếu mua từ năm 2019, đến nay bán ra họ vẫn có lời. Trừ một số trường hợp mua bất động sản vào giai đoạn sốt nóng. Chẳng hạn như tại Đà Nẵng, nếu nhà đầu tư mua vào thời điểm sốt đất năm 2019, thì có thể bị gãy sóng. Nhưng nếu nhà đầu tư mua lô đất nền vùng ven Hà Nội ở khu vực như Long Biên, Gia Lâm hay Đồng Mai (Hà Đông) vào giai đoạn 2019, đến hiện tại nếu giảm 10 - 20% họ cũng vẫn có lời.

Chị Hương kể lại, một người bạn của chị mua căn nhà phố thương mại tại dự án lớn ở Gia Lâm với gái 9 tỷ đồng vào thời điểm mở bán. Đến giai đoạn sốt đất, căn nhà phố này từng có thời điểm tăng lên tới 16 tỷ đồng. Nhưng đến năm 2022, do cần tiền, người bạn của chị chấp nhận cắt lãi với giá 11,5 tỷ đồng. Như vậy, nếu so với giá vốn, nhà đầu tư này vẫn lời 2,5 tỷ đồng. Còn nếu trừ đi chi phí cơ hội trong vòng gần 2 năm, nhà đầu tư này lãi.

Nhà đầu tư Trần Tiến (42 tuổi, có kinh nghiệm 12 năm đầu tư bất động sản) tiết lộ: “Tôi chỉ bán cắt lãi chứ không cắt lỗ”.

Trong danh mục sản phẩm của nhà đầu tư đến từ Bắc Ninh này, anh phân bổ 50% vào nhà phố truyền thống (tức nhà nằm trên trục phố chính sầm uất) và shophouse dự án, 20% vào biệt thự và 30% vào các sản phẩm đất nền.

Chia sẻ về vốn đầu tư, anh Tiến cho biết chủ yếu dùng vốn tự có, chỉ vay từ 10 - 20% ngân hàng. Nhà đầu tư này bắt đầu rót tiền vào bất động sản từ giai đoạn năm 2015 - 2019. Đến thời điểm 2020 - 2021, anh Tiến chủ yếu làm môi giới bất động sản.

Anh Tiến cho biết thêm, đến năm 2022, anh bán lô đất nền dự án ở Bắc Ninh với giá 3,5 tỷ đồng. So với khoản vốn bỏ ra, anh lời 1 tỷ đồng, mặc dù so với thời điểm sốt đất, giá lô đất này đã cắt lỗ 20%. Theo nhà đầu tư này, do đất của anh nằm ở vị trí đẹp, dân cư đông nên không khó để thanh khoản. Do đó, anh chỉ cắt lãi, không cắt lỗ. Trong năm 2023, anh cũng cắt lãi căn nhà phố truyền thống. Tuy nhiên mức giảm giá so với thời sốt đất chỉ dao động từ 10 - 15%.

Chị Nguyễn Thị Thuỳ Linh, Phó Tổng giám đốc kinh doanh Công ty BĐS G.Empire thừa nhận: “Nhiều nhà đầu tư vẫn chỉ cắt lãi, không cắt lỗ”. Theo chị Linh, họ chỉ giảm kỳ vọng về lợi nhuận so với thời điểm sốt đất, còn trên thực tế, so với giá vốn bỏ ra, họ vẫn lời. Ngoài ra, trường hợp cắt lãi cũng không phải hiếm gặp. Nhiều người bán lãi nhưng vẫn báo cắt lỗ do tâm lý người mua trên thị trường thường “thích săn hàng cắt lỗ”.

Về vấn đề có nên vay tiền để đầu tư bất động sản thời điểm này. Có thể thấy, lãi suất vay mua bất động sản hiện tại đã có tín hiệu giảm rõ rệt. So với thời điểm đầu năm 2023, mức lãi suất cho vay mua bất động sản tại nhiều ngân hàng đã giảm trung bình từ 2-3% trong năm đầu tiên và thả nổi các năm sau đó.

Một số nhà đầu tư tiết lộ, khoản vay mua bất động sản từ giai đoạn đầu năm 2023, hay từ năm 2022 đã bắt đầu giảm nhiệt. Trong khi đó, tín hiệu thị trường cũng bắt đầu cho thấy nét phục hồi. Theo đó, nhiều nhà đầu tư bắt đầu rục rịch lên kế hoạch vay vốn để rót tiền vào lĩnh vực bất động sản.

Ông Nguyễn Anh Quê, Chủ tịch G6 chia sẻ, từ thời điểm đầu năm đến nay, ông và các cộng sự đã rót gần 100 tỷ đồng để mua các dự án và đầu tư đất nền. Ông Quê dự tính đến cuối năm 2023 cũng sẽ lên kế hoạch sử dụng đòn bẩy tài chính để xuống tiền vào đất. Lý do mà ông đưa ra xuất phát từ tín hiệu khởi sắc của thị trường bất động sản. Vị chủ tịch G6 dự đoán lãi suất cho vay bất động sản sẽ còn tiếp tục hạ từ nay đến cuối năm. Lãi suất cho vay sẽ chỉ dao động từ 7,5 - 8,5%/năm.

Ngoài ra, một lý do khác là đến tháng 10 năm nay, bất động sản sẽ “ấm” trở lại và tương đối sôi động từ tháng 4/2024 trở đi. Đồng thời, lãi suất khi đó cũng sẽ thấp hơn hiện nay.

Ông Quê cho rằng, sẽ có những gói vay cố định khoảng 7,5 - 8,5%/năm. Ngoài ra, ông nhận định thời điểm quý IV/2023 sẽ là giai đoạn vàng để vay đầu tư do lãi suất thấp, giá bất động sản giảm. Trong khi đó, Nhà nước liên tục có những động thái tích cực để hồi phục thị trường bất động sản và kinh tế.