Thị trường BĐS giảm tốc: Cơ hội của nhà đầu tư dài hạn sẽ đến?

Thị trường bất động sản giảm tốc

Theo Nhịp sống kinh tế, sự phân hóa của thị trường thể hiện rõ rệt khi thị trường bất động sản rơi vào trạng thái điều chỉnh. Nguồn vốn vay từ ngân hàng co hẹp cùng động thái kiểm soát chặt chẽ thị trường như hạn chế phân lô tách thửa và quy định siết chặt thuế chuyển nhượng đã tác động mạnh đến tâm lý nhà đầu tư. Đặc biệt, thị trường địa ốc dần chững lại sau những đợt tăng giá mạnh.

Nhận định về thị trường bất động sản hiện tại, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh (HoREA) cho rằng, thị trường hiện đang có dấu hiệu giảm tốc phát triển chậm lại, trầm lắng hơn.

Theo ông Châu, các nhà đầu tư thứ cấp đang gặp khó vì thị trường thứ cấp cũng trầm lắng và người có nhu cầu ở thật khó mua được nhà hơn trước đây.

Về vấn đề này, Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cũng thừa nhận, tình trạng giảm giá trên thị trường thứ cấp đã xuất hiện. Đơn vị này cho rằng, nguyên nhân khiến xu hướng giảm giá trên thị trường thứ cấp ngày càng gia tăng là do một số dự án hết trương trình ân hạn nợ gốc hoặc tài trợ lãi của chủ đầu tư, ngoài ra một số thị trường, phân khúc sản phẩm có tính thanh khoản thấp, mang tính đầu cơ.

Ngoài ra, một lý do khác đến từ áp lực lạm phát và lãi suất tăng cao đã ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng chi trả của các nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính. Đã xuất hiện một số nhà đầu tư chấp nhận giảm một phần lợi nhuận để bán bất động sản với mức giá thấp hơn kỳ vọng, thậm chí là cắt lỗ để thu hồi vốn.

Chủ tịch VARS, ông Nguyễn Văn Đính cho biết thêm, thị trường hiện đã xuất hiện làn sóng F0 đang tìm cách cắt lỗ, tháo chạy. Vị chuyên gia này quan ngại rằng, thị trường có quá nhiều F0 sẽ không bền vững bởi nhóm này dễ tạo lỗ hổng và sự hỗn loạn trên thị trường. Hậu quả để lại là giá nhà đất đẩy lên cao, không có lợi cho người mua ở thật.

Dưới góc độ doanh nghiệp tham gia trực tiếp vào thị trường, nhiều chuyên gia nhận định rằng, sau 2 năm tăng nóng, giá nhà đất đã tăng cao, người mua nhà khó có cơ hội sở hữu nhà. Do đó, họ đợi cơ hội giảm giá để mua, nhưng điều đó không xảy ra khiến nhu cầu bị nén lại và ngày càng tăng cao. Bên cạnh đó, nhu cầu đầu tư bão hòa, đầu cơ lướt sóng không còn, nhà đầu tư khó tìm được thị trường tiềm năng, đặc biệt trong bối cảnh siết chặt tín dụng. Theo các chuyên gia, thị trường thứ cấp có khả năng giảm giá ở vài nơi có nền giá cao, khi dòng tiền dễ không còn giá khó tăng.

Cơ hội của những nhà đầu tư dài hạn sẽ đến

Phân tích về bối cảnh thị trường địa ốc, ông David Jackson, Tổng giám đốc Colliers Việt Nam cho rằng, có sự khác nhau về bức tranh bất động sản ngắn hạn và trong trung và dài hạn.

Cụ thể, thị trường bất động sản trong ngắn hạn sẽ trải qua một vài thời điểm kém sôi động do thiếu nguồn cung, đây là vấn đề không thể giải quyết trong ngày một ngày hai, cùng với đó là những thay đổi lớn về chính sách pháp lý, tài chính.

Trong đó, giá bán tại thị trường sơ cấp sẽ tiếp tục tăng do lãi suất ngân hàng cao, chi phí vật liệu xây dựng cũng như nhiều chi phí đầu tư khác gia tăng, cộng thêm kỳ vọng cao về lợi nhuận của các chủ đầu tư sau giai đoạn hoạt động mua bán "ngủ đông" vì đại dịch.

Còn giá chuyển nhượng ở thị trường thứ cấp có xu hướng ổn định hoặc giảm nhẹ ở một số dự án. Điều này xuất phát từ việc các ngân hàng tăng lãi suất và thắt chặt tín dụng khiến giới đầu cơ "lướt sóng" phải bán nhanh để cắt lỗ.

Đại diện Colliers Việt Nam nhấn mạnh, những biến động này có thể là động lực giúp thị trường tăng thanh khoản, đem lại lợi ích cho người mua có nhu cầu ở thực và các nhà đầu tư có nguồn lực tài chính mạnh.

Vị chuyên gia cũng cho biết thêm, về dài hạn, thị trường sẽ tăng trưởng và phát triển bền vững do động thái điều chỉnh, bình ổn của Chính phủ nhằm hạn chế những tiêu cực từ hoạt động đầu cơ. Vì vậy, cơ hội đầu tư và phát triển trên thị trường địa ốc trong thời gian tới là rất lớn.

Trong bối cảnh đó, các chuyên gia cho rằng, sự phân hóa thể hiện rõ nét khi thị trường điều chỉnh và xuất hiện trong động thái của các nhóm đầu tư. Cụ thể, với nhóm nhà đầu tư lướt sóng, tiềm lực tài chính móng, tâm lý sẽ dao động bởi áp lực về tài chính khi sử dụng vốn vay ngân hàng, trong khi đó, bất động sản khó thoát hàng trong bối cảnh đầy thách thức.

Ngược lại, với nhà đầu tư giá trị, xuống tiền và đánh giá tỷ suất lợi nhuận trong trung và dài hạn thì sự tác động của thị trường với nhóm này lại thấp. Chưa nói đến đây còn là cơ hội cho nhà đầu tư trung và dài hạn tìm kiếm lô đất đẹp.

Một chuyên gia kinh tế nhận định rằng: "Những nhà đầu tư giá trị luôn có sự phân tích đánh giá kỹ lưỡng với sản phẩm trước khi xuống tiền. Vốn mạnh, tầm nhìn lâu dài là đặc trưng của nhóm nhà đầu tư này. Thế nên, họ không bị ảnh hưởng từ các biến động ngắn hạn trên thị trường. Việc của họ là chờ đợi 3-5 năm sau, cơ hội sinh lời chắc chắn sẽ xuất hiện. Thậm chí, họ còn xác định lúc thị trường biến động là cơ hội tìm thêm bất động sản đẹp".

Các chuyên gia trong lĩnh vực bất động sản nhận định, thị trường đến năm 2023 sẽ có nhiều tín hiệu tích cực. Bởi khả năng pháp lý được tháo gỡ là khá cao. Bên cạnh đó, về tín dụng, từ nay đến cuối năm vẫn có đợt tín dụng mới cho các dự án tốt, và đến năm 2023 sẽ lại có room tín dụng mới, tín dụng sẽ có những điểm sáng trong thời gian tới.