Thị trường bất động sản ven đô biến động “lạ”

Theo Nhịp sống thị trường, tình trạng phân lô, tách thửa tại thị trường một số khu vực ven đô như Sóc Sơn, Thạch Thất, Quốc Oai những năm qua đã nở rộ, khi mảnh đất hàng nghìn m2 được tách thành nhiều mảnh nhỏ có diện tích từ 60-80 m2. Sau đó, giá đất đã bị thổi lên mức cao ngất ngưởng từ 20-24 triệu đồng/ m2.

Đứng trước tình trạng gom đất đầu cơ, bán để kiếm lời và tách thửa tràn lan làm phá vỡ quy hoạch, Sở Tài Nguyên và Môi trường TP Hà Nội đầu năm 2022 đã ban hành văn bản số 1685 về việc dừng tách thửa đất cũng như hợp thửa đất. Điều này giống như một cú đấm bồi vào thị trường khu vực ven đô. Kể từ khi đó, thị trường địa ốc tại các khu vực có nhiều đất tách thửa phân lô gần như bị đóng băng thanh khoản hoàn toàn.

Thị trường bất động sản ven đô gần 1 năm qua đã tràn ngập các thông tin rao bán cắt lỗ và giảm giá. Tuy nhiên, nhiều chủ đất suốt một thời gian dài vẫn không tìm được người mua. Thậm chí, các văn phòng mua bán bất động sản và môi giới cũng phải đóng cửa và bỏ việc.

Thế nhưng, đến tháng 4 vừa qua, Sở Tài nguyên và Môi trường TP. Hà Nội đã ban hành văn bản số 2869 về việc bãi bỏ văn bản 1685 đã đưa ra trước đó. Như vậy, cơ quan này đề nghị UBND các quận huyện, thị xã, các cơ quan, hay đơn vị liên quan xem xét cũng như giải quyết thủ tục hành chính có liên quan tới việc chỉnh tách thửa đất, hợp thửa đất cho người sử dụng đất theo quy định đề ra.

Theo đó, thị trường bất động sản từ sau dịp nghỉ lễ 30/4 ở một số khu vực ven đô như Sơn Tây, Quốc Oai, Thạch Thất, Sóc Sơn đã rục rích có thanh khoản.

Theo ghi nhận, các môi giới và nhà đầu tư trong thời gian gần đây đã bắt đầu xuất hiện trở lại ở những khu vực này. Tuy nhiên, mức giá vẫn không đổi so với thời điểm đầu tháng 4. Cụ thể, tại khu Cổ Đông (Sơn Tây) có nhiều mảnh đất rộng được tách thành các thửa nhỏ có giá đất 13-14 triệu đồng/ m2. Trong khi đó, những mảnh đất này vào đầu năm 2022 đều được rao bán với mức giá từ 20-24 triệu đồng/ m2, nghĩa là giảm từ 30% trở lên.

Đất nền tách thửa tại khu vực Bình Yên, Tân Xã (Thạch Thất), đều có giá giảm sâu tới 30%. Thậm chí, nhiều lô còn được giảm tới 40-50% so với thời điểm sốt đất vì chủ đất cần tiền. Giá đất tách thửa trong ngõ hiện nay chỉ còn từ 11-15 triệu đồng/ m2 trong khi giá bán trước đó từ 16-24 triệu đồng/ m2. Tại Phù Cát, Phú Mãn (Quốc Oai), giá đất nền phân lô ở thời điểm sốt giá là khoảng 25-30 triệu đồng/ m2, thi hiện nay giá chỉ còn 18-21 triệu đồng/ m2.

Anh Tiến, người dân tại Tân Xã (Thạch Thất) cho biết từ cuối năm 2022 đã không còn thấy nhiều người tập trung ở các thửa đất được phân lô mua bán sôi động nữa, mà ngược lại là khung cảnh im ắng. Thế nhưng, cách đây 1 tuần, hình ảnh người mua và môi giới tập trung ở các lô đất đã bắt đầu xuất hiện trở lại.

Anh Tiến cho biết một số người bạn của anh làm nghề môi giới và cũng khoe chốt thành công 1-2 lô đất trong thời gian gần đây. Anh nhận thấy thời gian này cũng liên tục có khách đi xem đất.

Theo anh Nguyễn Hiếu, Giám đốc một công ty tư vấn bất động sản có tại Thạch Thất, thị trường tại các khu vực như Thạch Thất, Quốc Oai, Sơn Tây từ tháng 5/2022 gần như bị tắc thanh khoản. Theo đó, giá bán cũng thường xuyên giảm. Bước sang đầu năm nay, khách hàng cũng đã quan tâm trở lại và thanh khoản tăng nhẹ sau hàng loạt chỉ đạo và chính sách của Nhà nước, còn lại phần lớn vẫn chỉ dừng lại ở mức thăm dò và tham khảo.

Anh Hiếu cho hay thanh khoản trong khu vực từ sau kỳ nghỉ lễ 30.4-1.5 cũng tăng mạnh hơn, tuy nhiên vẫn chỉ bằng 20-25% so với hồi đầu năm 2022. Đa phần các lô đất được chốt thành công tại văn phòng anh đều có mức giá giảm rất mạnh. Ở thời điểm hiện tại, khu vực được quan tâm nhất vẫn là các lô đất có vị trí gần Đại học Quốc gia. Lúc này, người mua cũng đều dùng tiền mặt, không vay mượn.

Anh Hiếu cũng cho biết không chỉ có một số nhà đầu tư quay trở lại thị trường này trong thời gian gần đây mà các môi giới cũng dần hoạt động trở lại. Người này nói thêm rằng cũng có nhiều môi giới từ khu vực khác sang văn phòng anh ngỏ ý muốn hợp tác để tìm khách và cùng bán hàng.

Tương tự, anh Vũ Thắng, môi giới bất động sản tại Sơn Tây, Thạch Thất cũng chia sẻ rằng anh đã chốt được 2 lô đất nền trong 1 tuần. Anh cho biết một số người trước đó đã liên hệ với anh để tham khảo đất cũng đã xuống tiền mua. Lượng khách quan tâm ở thời gian này cũng nhiều hơn trước, và đó được coi là bước chuyển biến tích cực bởi trước đó thị trường gần như đóng băng hoàn toàn.

Anh T cũng cho hay, việc kiểm soát phân lô tách thửa trước đó không chỉ khiến nhà đầu tư nhỏ lẻ thua lỗ. Ngay cả các nhà đầu tư tay to trước đó mua vào những lô đất lớn cũng phải cắt lỗ nhiều vì chưa kịp tách.

Theo ông Đỗ Quý Duy, người sáng lập Câu lạc bộ Nhà đầu tư bất động sản NAC, việc cho phép tách thửa trở lại sẽ giúp thanh khoản tại các khu vực trước đó rầm rộ phân lô tách thửa hồi phục phần nào. Thế nhưng, ở giai đoạn hiện nay thì rất khó để nóng sốt.

Ông Duy cho biết việc tách thửa đã được trở lại, tuy nhiên mức giá hiện nay phải hợp lý thì người mua mới sẵn sàng xuống tiền chốt hàng. Ông cho rằng điều đó chỉ giúp thanh khoản cao hơn so với nửa năm trước, tuy nhiên, mức giá phải điều chỉnh.