Hà Nội cho phép tách thửa trở lại, thị trường đất nền liệu có ấm dần lên?

Đón tín hiệu tích cực trên thị trường

Theo Thanh Niên Việt, cuối tháng 3/2022, Văn bản số 1685/STNMT-ĐKTĐĐ được Sở Tài nguyên và Môi trường Hà Nội ban hành, đề nghị UBND các quận, huyện, thị xã tạm dừng việc tiếp nhận, giải quyết thủ tục hành chính liên quan tới việc chia tách thửa đất với đất nông nghiệp; thửa đất có đất ở; đất nông nghiệp trong cùng thửa đất; đất phi nông nghiệp không phải đất ở. Quyết định này cùng chính sách siết chặt tín dụng của Ngân hàng Nhà nước đã khiến thị trường đất nền Hà Nội rơi vào trạng thái ảm đạm từ đó tới nay. 

Trong báo cáo thị trường bất động sản quý I/2023 của Batdongsan.com.vn tiếp tục cho thấy tình trạng trầm lắng kéo dài. Theo đó, tại các điểm nóng đất nền ven đô từng khuấy đảo thị trường Hà Nội như Ba Vì, Hoài Đức, Sóc Sơn, Thanh Trì, Đông Anh, Gia Lâm… ghi nhận mức giảm giá rao bán từ 1 - 13% so với quý IV/2022, mức độ quan tâm cũng giảm 4 - 24%. Làn sóng rao bán đất nền cắt lỗ tăng cao, hàng loạt môi giới phải bỏ nghề vì thanh khoản thị trường quá kém. 

Nhưng vừa qua, sau khi Cục kiểm tra văn bản quy phạm pháp luật (Bộ Tư pháp) gửi văn bản tới UBND TP. Hà Nội đề nghị kiểm tra, xử lý công văn số 1685 bởi cho rằng công văn này chưa có cơ sở pháp lý về nội dung, cũng không thuộc thẩm quyền của Sở Tài nguyên và Môi trường Hà Nội. Do đó làm ảnh hưởng tới quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất, Sở Tài nguyên và Môi trường Hà Nội phải có động thái bãi bỏ quy định trái pháp luật. Sở cũng yêu cầu các địa phương tiếp nhận, giải quyết về thủ tục tách, hợp thửa theo đúng quy định. Có nghĩa là thị trường đất nền Hà Nội sẽ được phép tách thửa trở lại.

Nhiều tiềm năng khởi sắc cho thị trường đất nền

Đầu năm ngoái, hoạt động tách thửa bị dừng đột ngột, cùng “cú bồi” từ động thái kiểm soát chặt chẽ tín dụng vào bất động sản của Ngân hàng Nhà nước, khiến cho phân khúc đất nền rơi vào trạng thái ảm đạm, đìu hiu. Dù việc Hà Nội cho phép tách thửa trở lại nhưng thực tế là vẫn không đủ để làm ấm thị trường đất nền Thủ đô. 

Theo một khảo sát mới của Batdongsan.com.vn, vẫn cho thấy thực trạng “im lìm” của phân khúc đất nền Hà Nội, nhất là xung quanh khu vực ven đô - nơi có nguồn cung chủ đạo là đất nền. 

Đơn cử, ghi nhận tại các thị trường từng là điểm nóng đất nền một thời như Hoài Đức, Hòa Lạc, Ba Vì, Sóc Sơn, Đông Anh,... có giá bán vẫn giảm ở mức trung bình từ 15 - 30% so với cuối năm 2021. 

Một số sản phẩm đất nền tại Ba Vì, Đông Anh trong cơn sốt giai đoạn 2020 - 2021 bị đẩy giá lên tới 40 - 50%, thậm chí gấp đôi trong một thời gian ngắn, thì hiện nay đang được cắt lỗ hàng loạt tới 50 - 60%, nhưng khó có giao dịch nào thành công. Thị trường đất nền đang trải qua những giai đoạn trầm lắng nhất trong một thập kỷ qua. 

Từng chuyên mua gom những thửa đất lớn tại khu vực ven đô rồi phân lô tách thửa bán ra, nhà đầu tư Nguyễn Văn Hải (Khương Đình, Thanh Xuân) cho biết, từ năm ngoái tới nay, việc kinh doanh, đầu tư khá trì trệ vì việc phân lô tách thửa các lô đất bị hạn chế, nhất là khi Sở Tài nguyên và Môi trường Hà Nội ban hành văn bản số 1685. Các thửa đất lớn đành phải để im đó và ông tập trung làm công việc khác. Về việc Hà Nội cho phép tách thửa trở lại, ông Hải không tỏ ra quá lạc quan mà cho rằng thị trường đất nền vẫn sẽ gặp khó khăn. 

“Tuy việc tách thửa đã được triển khai trở lại nhưng vấn đề thực sự ở đây là tín dụng cho bất động sản chưa khơi thông. Đặc biệt là các phân khúc bất động sản bị đánh giá là mang nặng tính đầu cơ như đất nền vẫn khó tiếp cận vốn vay ngân hàng. Chưa kể thị trường đang lao dốc, niềm tin của người mua đối với thị trường rất yếu. Tôi dự đoán là phải tới năm 2024 thì thị trường địa ốc nói chung, đất nền nói riêng mới có những tín hiệu tích cực” - Nhà đầu tư cho hay.

Theo nhận định từ anh Nguyễn Ngọc Địch – Giám đốc một công ty tư vấn bất động sản ở Hoà Lạc, nhờ vào các chính sách mà lượng quan tâm đất nền tại một số huyện ven Hà Nội đã tăng lên khá nhanh. 

“Không ít nhà đầu tư sẵn tiền mặt đang chờ để “xuống tiền” với các thửa đất cắt lỗ của nhà đầu tư yếu tài chính hay dùng đòn bẩy tài chính đang tìm cách “cắt lỗ”. Chẳng hạn như tại Hòa Lạc, những nhà đầu tư thật vẫn tìm kiếm các khu vực có thể xây dựng nhà trọ và kinh doanh mô hình dịch vụ phục vụ cho sinh viên trường Đại học Quốc gia và cán bộ công nhân khu Công nghệ cao.

Khi xuống tiền chốt đất nền tại Hòa Lạc, có tới 60% sản phẩm hướng tới xây dựng chung cư mini, xây nhà trọ. Tại một số vùng ven khác như Quốc Oai, Sơn Tây cũng thuộc quy hoạch khu công nghệ cao nhưng ở giai đoạn 2. Vì thế mà thị trường ở các khu này có vẻ chậm hơn” - Anh Nguyễn Ngọc Địch nói. 

Anh Địch cho biết thêm, từ quý III đến quý IV, thị trường đất nền ngoại thành Hà Nội sẽ có thêm những chuyển biến tích cực nhưng chưa bùng nổ và khởi sắc trong thời gian ngắn. Nhưng có thể thấy, một khi môi giới hoạt động sôi nổi hơn thì lúc đó thị trường bất động sản cũng bắt đầu trở lại.