Thị trường bất động sản triển vọng ra sao sau khi siết chặt phân lô, tách thửa?

Cần có quy định chung, áp dụng trên cả nước

Trước tình trạng  phân lô, tách thửa, san hạ đất nền phục vụ việc mua bán, đầu cơ tại các huyện ngoại thành, Sở Tài nguyên & Môi trường TP Hà Nội đã có công văn yêu cầu chính quyền địa phương các Văn phòng đăng ký đất đai tạm dừng việc tiếp nhận giải quyết hồ sơ liên quan đến chia tách thửa đất nông nghiệp và các thửa đất ở xen lẫn đất nông nghiệp.

Cũng trong tháng 3/2022, UBND các tỉnh Bình Phước, Đồng Nai, Khánh Hoà, Bắc Giang… đã có văn bản yêu cầu các sở ban ngành tăng cường công tác kiểm tra đối với những hồ sơ xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất; tạm dừng các thủ tục tách thửa đất ngoài khu vực dân cư hiện có; tự ý hình thành các điểm dân cư mới chưa đáp ứng quy chuẩn hạ tầng; chấn chỉnh các chủ đầu tư chưa đủ điều kiện chuyển nhượng nhưng đã “lách luật” dưới dạng góp vốn để bán “lúa non”. Nhà chức trách cũng yêu cầu các sàn giao dịch trên địa bàn phải báo cáo định kỳ hoạt động kinh doanh, chuyển nhượng, giao dịch bất động sản qua sàn.

Theo đánh giá của ông Lê Văn Hùng (Viện Kinh tế Việt Nam), tình trạng phân lô, tách thửa đất nông nghiệp diễn ra tràn lan trong thời gian vừa qua đã gây nên sự hỗn loạn thị trường, “sốt ảo” bất động sản.

Ủng hộ việc một số địa phương siết chặt phân lô, tách thửa, ông Hùng cho rằng cần có hẳn quy định cấm. Lý do bởi nhiều người dân dùng nguồn tiền mua đất, nhà đầu tư chỉ cần kiếm lợi nhuận mà không quan tâm xây dựng hạ tầng. Việc này chỉ mang lại lợi ích ngăn hạn còn về lâu dài làm cạn kiệt tài nguyên, phá vỡ quy hoạch phát triển đô thị. Chưa kể trong thời gian có hiện tượng giới đầu cơ mua gom đất của dân sau đó xây dựng sơ qua hạ tầng để đẩy giá dẫn đến khó kiểm soát.

Thực tế, nhiều cá nhân mua đất vườn, đất trồng cây lâu năm để phân lô, tách thửa bán nhưng chủ yếu giao dịch giữa các nhà đầu tư chứ nhu cầu ở thật rất ít. Nhiều vị trí nguồn gốc là đất nông nghiệp xen lẫn một phần đất ở đã được cấp sổ đỏ. Đến khi phát sinh tranh chấp thì chính quyền cũng khó can thiệp vì đấy là giao dịch dân sự, thuận mua vừa bán.

“Phải có quy định chung, đưa vào luật để áp dụng trên cả nước chứ không chỉ riêng TP Hà Nội hay một số tỉnh”, ông Hùng nói và cho biết, việc siết chặt phân lô, tách thửa đã giúp thị trường bất động sản có dấu hiệu hạ nhiệt.

Hướng đến minh bạch thị trường bất động sản

Ông Nguyễn Trọng Lộc (CLB Bất động sản Việt Nam) đánh giá, chỉ từ đầu năm 2022 đến nay, xuất hiện rất nhiều những vụ việc lộn xộn liên quan đến mua bán đất. “Tôi xem clip trên mạng xã hội thấy môi giới, nhà đầu tư chạy qua chạy lại để “chốt đơn” hệt như mua rau ngoài chợ mà ngán ngẩm. Rõ ràng nhiều người biết đó là chiêu trò dàn dựng, gây “sốt ảo”, chính quyền địa phương cũng đã nhiều lần cảnh báo những dự án bất động sản nguồn gốc đất nông nghiệp chưa được chuyển đổi nhưng không hiểu sao nhiều người vẫn sập bẫy…”, ông Lộc nói.

Ông Lộc lấy ví dụ thêm một vụ việc ở Bắc Giang, một số “cò đất” tự ý đi đào đường, chôn cọc rồi loan tin cắm mốc toạ độ cho dự án thương mại. Chỉ vài ngày sau, giá đất tăng nhanh chóng, nhiều nhà đầu tư ở tận Hà Nội và Bắc Ninh cũng sang mua đất khu vực lân cận chờ dự án hình thành và “lướt sóng” kiếm lời. Cuối cùng khi đã “ôm hàng”, nhiều người mới tá hoả tất cả đều là giả mạo.

“Giới môi giới, “cò đất” họ lắm chiêu trò. Không có sóng thì “tạo sóng”, khu vực không được quan tâm thì “lái đất”, vẽ dự án, tạo độ hot để thu hút nhà đầu tư. Một khu đất chưa rõ pháp lý giá 500-600 triệu/lô mà có thể x2,x3 trong vài tháng khiến ai cũng ham, cũng muốn mua. Giá đất cứ thế nhích đần, nhích dần thực tế là do môi giới “thổi” giá hoặc tự mua bán, thanh khoản với nhau. Đáng buồn là không ít người thiếu hiểu biết trong lĩnh vực đất đai nhưng “nghe nói đầu tư đất giàu lắm” cũng thử dẫn đến bị lừa”, ông Lộc chia sẻ.

Khổ nhất là một số người thu nhập thấp, tích góp, vay mượn mua một lô đất để xây nhà ở nhưng sau đó gặp phải vấn đề pháp lý. Như trường hợp anh Nguyễn Như Hoà mua 1 lô đất diện tích 80m đã tách thửa với giá 620 triệu đồng ở vùng ven tỉnh Đồng Nai. Khi giao dịch anh chỉ có xác nhận mua bán qua chính quyền. Đến khi làm nhà thì thanh tra xây dựng xử phạt và buộc cưỡng chế vì đây là đất trồng cây lâu năm, chưa chuyển đổi mục đích sử dụng đất nên không thể xây dựng.

Cũng có không ít dự án chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính với nhà nước dẫn đến cấm chuyển nhượng. Chính vì thế nhiều nhà đầu tư mua đất không thể sang tên, chính chủ và cũng không thể bán lại cho người khác.

Nhìn nhận về việc một số tỉnh thành siết chặt phân lô, tách thửa, ông Lộc cho rằng bất động sản đã qua thời “cứ mua đất là tăng giá, có lời”. Các cơ quan chức năng cũng ngày một công khai về các yếu tố quy hoạch, định hướng phát triển để ngăn chặn “sốt ảo”. Việc làm mạnh, xử nghiêm vi phạm trong lĩnh vực đất đai còn giúp các dự án uy tín được các nhà đầu tư quan tâm. Chứ như trước đây 10 dự án thì 2 phần ảo, 1 phần thật dẫn đến người dân không biết tin vào ai, đầu tư theo kiểu “tổ tiên mách bảo”.

“Đây là thời điểm quan trọng để thị trường bất động sản có sự điều chỉnh và phát triển ổn định. Các chính sách tín dụng và thủ tục pháp lý trong việc mua bán bất động sản cũng rõ ràng hơn đưa dòng tiền vào những sản phẩm thật, phát triển thật. Việc có quy định rõ ràng cũng tạo thuận lợi trong công tác quản lý (áp dụng quy chuẩn chung đối với các lô đất phân lô có thể xây dựng chiều cao bao nhiêu, khoảng cách mặt tiền, màu sắc…). Chưa kể, việc một số địa phương triển khai kết nối hạ tầng, quy hoạch vùng để phát triển khu công nghiệp, dự án nghỉ dưỡng sẽ giúp thị trường bất động sản tăng trưởng tốt nếu như xây dựng bài bản, thực tế”, ông Lộc đánh giá.

Chốt lại câu chuyện, ông Lê Văn Hùng và ông Nguyễn Trọng Lộc đều nhấn mạnh, khi có cơ chế thông thoáng, minh bạch trong quản lý đất đai sẽ giúp doanh nghiệp, người dân khai thác tốt nguồn lực đất đai, đảm bảo phát triển phù hợp, đúng hướng, bền vững cũng như ngăn chặn các vụ lừa đảo như Công ty Cổ phần địa ốc Alibaba tại tỉnh Bà Rịa-Vũng Tàu lừa đảo chiếm đoạt tài sản của 4.316 khách hàng với trị giá hơn 2.264 tỷ đồng.