Thị trường bất động sản đã từng thăng hoa và rơi xuống đáy như thế nào?

Theo Nhịp Sống Kinh Tế, trong vòng khoảng hơn 10 năm trở lại đây, thị trường bất động sản Việt Nam đã trải qua nhiều biến động lúc thăng, lúc trầm. Giai đoạn từ năm 2007-2008, thị trường đạt đỉnh, nền kinh tế thịnh vượng; giới đầu cơ thống lĩnh thị trường.

Bước sang giai đoạn từ năm 2009-2010 bắt đầu xuất hiện nhiều xu hướng khác nhau, nhất là năm 2009, bị ảnh hưởng nặng nề do nền kinh tế trong nước và thế giới bất ổn dẫn tới thị trường bất động sản rơi vào suy thoái và giới đầu cơ dần dần rời bỏ thị trường. Đến năm 2011-2013, thị trường bước vào thời kỳ suy yếu, nền kinh tế bị thắt chặt dẫn tới nguồn tiền mặt bị thiếu và căn hộ nhỏ được ưa chuộng vì ngân sách hạn hẹp.

Tuy nhiên, đến năm 2014, thị trường được phục hồi, tình hình kinh tế vĩ mô được cải thiện, lãi suất thấp. Sản phẩm thay đổi phù hợp với khả năng chi trả của thị trường bình dân và được phục hồi mạnh mẽ vào năm 2015-2016 với khối lượng bán hàng kỷ lục, đặc biệt là những sản phẩm cao cấp.

Đến năm 2017-2019, thị trường lại ghi nhận tình trạng sốt cục bộ ở nhiều khu vực. Không bùng nổ như giai đoạn năm 2015-2016, thị trường bất động sản năm 2017 tiếp tục duy trì sự phát triển ổn định, dù gặp nhiều trở ngại.

Thị trường bất động sản vào năm 2017 chứng kiến sự sốt nóng đất nền cục bộ tại các địa phương tỉnh lẻ, điển hình như các đặc khu kinh tế tương lai: Vân Đồn (Quảng Ninh), Bắc Vân Phong (Khánh Hòa) và Phú Quốc (Kiên Giang). Theo thống kê của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho thấy, mức tăng giá đất nền của các khu vực này dao động từ 20-50%.

Mặt khác, ảnh hưởng từ cơn sốt đất đặc khu đã kéo theo sự tăng giá đất tại các thị trường tỉnh lẻ như Quảng Ninh, Bắc Ninh, Huế, Đà Nẵng, Bình Dương... Mức nhiệt tăng trung bình từ 10-50%. Cá biệt có nơi tăng tới 100%.

Năm 2017 là một năm bùng nổ nguồn cung và giao dịch bất động sản nghỉ dưỡng, trong đó đặc biệt là sản phẩm condotel và tập trung chủ yếu tại 2 thị trường là Khánh Hòa và Đà Nẵng, cùng một số địa điểm khác như Quảng Ninh, Phú Quốc...

Đến năm 2018, nguồn cung tiếp tục tăng trưởng tốt thể hiện niềm tin vào thị trường của các nhà phát triển bất động sản. Lượng giao dịch tăng cao, tỷ lệ hấp thụ tốt. Tại Hà Nội, lượng cung bất động sản năm 2018 đạt 44.788 sản phẩm, tăng 123.7% so với năm 2017. Sản phẩm căn hộ vẫn là chủ đạo, chiếm 87,26% lượng hàng trên thị trường. Trong đó, chung cư vượt 114.2% và sản phẩm biệt thự, liền kề và nhà phố vượt 2,9 lần.

Cơ cấu phân khúc căn hộ đã có thay đổi nhiều so với năm 2017 (bình dân chiếm tỷ trọng lớn là 60.1%). Năm 2018, phân khúc cao và trung cấp lấn át phân khúc bình dân (34,6%), trong đó tỷ trọng lớn nhất là phân khúc trung cấp ( 41,3%).

Tại TP HCM, lượng cung bất động sản năm 2018 đạt 49.948 sản phẩm, tăng 116.2% so với năm 2017 (43.004 sản phẩm). Sản phẩm căn hộ vẫn là chủ đạo với 44.451 sản phẩm, tăng 120.97% so với năm 2017 (37.076 sản phẩm), chiếm khoảng 90% lượng hàng trên toàn thị trường TP HCM.

Cả năm 2018, tỷ trọng lớn nhất là phân khúc cao cấp và siêu cao cấp là 44,5%, trung cấp là 35,7%, phân khúc bình dân có tỷ trọng nhỏ nhất với 19,8%. Lượng chung cư giao dịch thành công đạt 30.957, chỉ bằng 75,9% so với năm 2017.

Trong giai đoạn đầu năm 2018, đất nền vẫn tiếp tục diễn ra cơn sốt cục bộ như tại ba đặc khu kinh tế tương lai và các khu vực tỉnh lẻ. Tình trạng người dân đổ xô đi đầu tư đất nền gia tăng một cách mạnh mẽ. Giai đoạn nửa sau năm 2018, thị trường có dấu hiệu trầm lắng hơn.

Theo Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, năm 2018, các dự án phát triển bất động sản mới được triển khai rất mạnh tại nhiều tỉnh trên cả nước như Hải Phòng, Quảng Ninh, Bắc Giang, Bắc Ninh, Hưng Yên, Thái Nguyên... Sản phẩm chủ đạo tại các tỉnh này là nhà đất và đất nền.

Sản phẩm căn hộ phát triển chưa mạnh, chủ yếu là căn hộ thuộc nhà ở xã hội và giá rẻ. Lượng cung mới tại các tỉnh ước đạt được 100.000 sản phẩm. Lượng giao dịch thành công (phạm vi điều tra khoảng 80% số dự án tại các tỉnh này) đạt được gần 50.000 sản phẩm.

Đến năm 2019, một thực trạng dễ nhận thấy trên thị trường bất động sản TP HCM và Hà Nội, đó là số nguồn cung mới sụt giảm mạnh. Theo Sở Xây dựng Hà Nội, nguồn cung bất động sản năm 2019 chỉ bằng 40% số lượng của năm 2018. Còn tại TP HCM, HoREA cho biết, trong 9 tháng qua chỉ có duy nhất 1 dự án nhà ở được chấp thuận chủ trương đầu tư, giảm khoảng 83%.

Nguyên nhân của tình trạng trên là bởi có rất nhiều dự án bất động sản nhà ở thương mại bị dừng hoặc ngừng triển khai xây dựng để rà soát lại pháp lý. Tình trạng này khiến cho cả doanh nghiệp lẫn người mua nhà gặp khó khăn do dự án ách tắc, thiếu nguồn cung, dẫn tới giá nhà bị đẩy lên cao và đang có sự "lệch pha" nguồn cung bất động sản cao cấp.

Trong năm 2019, dự án "ma" nở rộ xuất hiện ở nhiều tỉnh, thành phố, nhất là khu vực phía Nam như TP HCM, Bình Thuận, Bà Rịa - Vũng Tàu, Đồng Nai... Cá biệt là thị xã Phú Mỹ, Bà Rịa - Vũng Tàu có tới 113 dự án "ma" là đất nông nghiệp do các hộ gia đình, cá nhân tự ý mở đường, phân lô bán trái phép. Nguyên nhân bùng phát được cho là hệ quả của tâm lý ưa chuộng đất nền và quy định của pháp luật có những lỏng lẻo nhất định.

Năm 2019 là một năm ảm đạm và đáng buồn của condotel khi thị trường chứng kiến cú "vỡ trận" của Cocobay Đà Nẵng - một trong những dự án condotel đình đám nhất vào cuối năm. Việc phá vỡ cam kết lợi nhuận 12% của chủ đầu tư Cocobay khiến cho giới đầu tư hoang mang, lo ngại về một viễn cảnh xấu có thể sẽ xảy ra tiếp theo ở nhiều dự án condotel khác mà trước đó đã rầm rộ mọc lên dọc bãi biển khắp cả nước.

Ở thị trường phía Bắc phải kể đến các khu vực như Thái Nguyên, Bắc Ninh, Bắc Giang, Quảng Ninh, Hải Phòng, Hưng Yên, Cẩm Phả, Mộc Châu, Lạng Sơn... Tại miền Trung, cơn sốt đất nền năm 2019 chứng kiến rõ nét nhất tại Bình Thuận hồi đầu năm và Thanh Hóa và Nghệ An đợt giữa năm với mức tăng từ 30-50% so với một năm trước đó. Thị trường bất động sản phía Nam, từ đầu năm 2019 chứng kiến sự sôi động của các khu vực như Nhơn Trạch, Long Thành (Đồng Nai), Bà Rịa - Vũng Tàu, Bình Phước... tăng từ 20-30% so với thời điểm đầu năm.

Bước sang giai đoạn năm 2020-2021, thị trường bị tác động bởi dịch Covid-19 nên có xu hướng nóng cục bộ khi vấn đề kiểm soát dịch tốt và co cụm khi dịch bình phát. Sốt cục bộ là kịch bản nhìn thấy nhiều địa phương. Đến năm 2022, thị trường địa ốc được đánh giá là khó khăn và có xu hướng dần giảm nhiệt.