Thị trường bất động sản đã rất khác sau 10 năm 

Sau khoảng thời gian dài tăng trưởng nóng, thị trường địa ốc hiện nay đang rơi vào giai đoạn trầm lắng. Như một số nhận định cho rằng, thị trường đang “đóng băng”. Thậm chí, nhiều ý kiến nói thị trường bất động sản đang lặp lại chu kỳ khủng hoảng của 10 năm trước. 

Một thập kỷ không hề ngắn và hình hài của thị trường địa ốc hiện tại đã hoàn toàn khác biệt. Vì vậy, giới chuyên gia cho rằng, thị trường hiện nay sẽ không đi vào “vết xe đổ” của giai đoạn trước. 

Chuyên gia kinh tế Cấn Văn Lực nhận định, thị trường bất động sản giai đoạn này khác với thời điểm 10 năm trước. Khi đó, hệ thống tài chính ngân hàng rơi vào khó khăn, sau đó lan rộng sang thị trường BĐS. Lạm phát và lãi suất tăng cao trong khi sức tăng trưởng kinh tế lại thấp. 

Còn hiện tại thì ngược lại, khó khăn không phải vì hệ thống tài chính ngân hàng mà do dịch bệnh và chiến tranh… Thị trường lúc này điều chỉnh rất mạnh sau hai năm tăng trưởng nóng. Hơn nữa, Chính phủ sớm vào cuộc chấn chỉnh việc phát hành trái phiếu, kinh nghiệm hiện tại cũng nhiều hơn. 

Thêm một điểm khác biệt theo ông Lực là nền tảng vĩ mô, tiềm lực doanh nghiệp BĐS hiện tốt hơn nhiều năm trước. Đây là cơ sở giúp thị trường BĐS không rơi vào khủng hoảng mà chỉ đang suy giảm. Năm 2023, những sai phạm sẽ được chấn chỉnh giúp thị trường phát triển ổn định hơn. 

So sánh với thị trường BĐS Trung Quốc, theo chuyên gia, thị trường địa ốc Việt Nam chịu ít rủi ro hơn. Trung Quốc đang rơi vào khủng hoảng nghiêm trọng vì hai nguyên nhân, một là chính quyền địa phương vay lãi phát triển, hai là doanh nghiệp huy động vốn quá lớn từ người mua (trên 50%). Tại Việt Nam, huy động vốn từ người dân chiếm tỷ trọng ít, chỉ khoảng 15 - 20%, hầu hết là vay ngân hàng nên tác động mạnh nhất vẫn là lãi suất. 

Bên cạnh đó, ông Lực cho rằng, năng lực nội tại của doanh nghiệp BĐS Việt Nam đang tốt hơn nhiều so với các doanh nghiệp Trung Quốc. Đồng quan điểm, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARs) Nguyễn Văn Đính khẳng định, khủng hoảng bất động sản sẽ không lặp lại. 

Theo phân tích của ông Đính, năm 2007, thị trường BĐS bùng nổ mạnh mẽ, tạo bong bóng nhưng sang năm 2008 thì đóng băng. Đến năm 2009, dòng tiền được khơi thông, thị trường BĐS lại tiếp tục xuất hiện bong bóng rồi đóng băng vào năm 2010 đến 2013. 

Tồn kho bất động sản năm 2013 có khoảng 40.000 sản phẩm, chủ yếu thuộc phân khúc giá cao, tương đương giá trị tồn kho là khoảng 95.000 tỷ đồng. Nợ xấu khoảng 9% dư nợ tín dụng, buộc Chính phủ thành lập tổ chức mua bán nợ. Trong giai đoạn này, nhu cầu mua nhà ở của người lao động rất lớn, tuy nhiên hàng tồn kho vẫn bị đóng băng. 

Ngay từ đầu năm 2022 tới nay, nguồn cung bất động sản rất thấp, tỷ lệ hấp thụ chỉ đạt 40% do giá bán bị đẩy lên cao bất thường. Qúy IV/2022, nhiều khu vực không ghi nhận giao dịch. Bên cạnh đó, khách hàng khó có thể tiếp cận vốn vay, tỷ lệ phát hành trái phiếu doanh nghiệp thành công nhỏ hơn; Xuất hiện các tình trạng chào mời, chuyển nhượng dự án, tuy nhiên tỷ lệ giao dịch thành công lại không nhiều. 

Tóm lại, ông Đính cho rằng, cả hai giai đoạn của thị trường BĐS đều có biểu hiện phát triển nóng, vốn chảy vào tăng mạnh, không kiểm soát tốt hoạt động đầu cơ. Điều này khiến cho thị trường BĐS bị đẩy giá lên cao, tạo sốt và bong bóng BĐS. 

Bên cạnh đó, cơ cấu sản phẩm không phù hợp, khó tiêu thụ. Các cơ quan quản lý Nhà nước phải áp dụng chính sách thắt chặt tiền tệ nhằm điều chỉnh và ổn định kinh tế. Những doanh nghiệp BĐS thì khó huy động vốn. 

Tuy nhiên, trong giai đoạn 2008 - 2013, nền kinh tế có dấu hiệu suy thoái, thị trường không bị vướng về mặt pháp lý; Cung nhiều, cầu ít và giá bán phù hợp. Thị trường khi đó trầm lắng sâu và kéo dài trong nhiều năm. 

Còn ở giai đoạn hiện tại, kinh tế tương đối ổn định. Tuy nhiên, pháp lý vướng mắc nhiều; Cung ít, cầu cao, giá bán leo thang. Thị trường mới xuất hiện trạng thái trầm lắng. 

“Năm 2022, nền kinh tế tương đối ổn định, nguồn lực quốc gia khá tốt. Thị trường BĐS không ghi nhận khủng hoảng vì lực cầu còn rất mạnh và lượng cung yếu tạm thời. Nhưng nguồn cung trong tương lai còn nhiều, tuy nhiên phải chờ chính sách điều chỉnh mới có thể tung ra thị trường. Ước lượng sẽ đáp ứng đủ nhu cầu của thị trường” - Chuyên gia nhìn nhận. 

Theo đó, sức khỏe tài chính của các doanh nghiệp địa ốc niêm yết đã tốt hơn nhiều so với giai đoạn 2011 - 2013 với tỷ lệ đòn bẩy của các doanh nghiệp đang thấp hơn và khả năng thanh toán cũng khỏe hơn. Tỷ số thanh toán lãi vay trong giai đoạn này giảm mạnh xuống mức thấp nhất tại thời kỳ 2011 - 2013, thể hiện rủi ro xảy ra vỡ nợ cao như năm 2011. 

Tuy lượng hàng tồn kho tăng nhưng tỷ lệ hàng tồn kho/tổng tài sản thấp hơn, thể hiện áp lực giải phóng hàng tồn kho cũng thấp hơn so với thời điểm năm 2011 - 2013. Vì vậy, nếu có xảy ra tình trạng “đóng băng” cũng có thể ngắn hơn so với trước đây. 

BĐS mang tính chu kỳ, mỗi chu kỳ đều có sóng. Vì vậy, Tổng giám đốc Cushman & Wakefield Vietnam - Bà Trang Bùi cho rằng, nếu nắm bắt được chu kỳ của thị trường BĐS sẽ giúp các nhà đầu tư có thêm cơ hội. Cũng như sự lặp lại của các mùa, bất động sản dịch chuyển theo các biểu đồ mà nhà đầu tư có thể quan sát và dự đoán. 

Tuy nhiên, chu kỳ BĐS thường không ổn định và sẽ bị ảnh hưởng bởi kinh tế vĩ mô trong và ngoài nước. Vì vậy, thị trường BĐS sẽ chuyển động theo tốc độ riêng, đây là thách thức thực sự cho các nhà đầu tư.