Dùng 3 thập kỷ để chứng minh kịch bản trên thị trường bất động sản trong giai đoạn tiếp theo

Trải qua 3 chu kỳ

Kể từ năm 1993 tới nay, bất động sản Việt Nam đã trải qua 4 lần sốt đất cùng 3 đợt đóng băng sau mỗi chu kỳ kéo dài từ 7 - 10 năm. Như vậy, thị trường trải qua 4 chu kỳ: Chu kỳ 1993 - 1999: từ 1993 - 1994, nền kinh tế bước ra khỏi cuộc khủng hoảng; từ 1995 - 1997, Việt Nam ký kết hiệp ước bình thường hóa quan hệ với Mỹ và gia nhập cộng đồng các quốc gia Đông Nam Á (ASEAN), GDP khi đó tăng trưởng 9,54%, thị trường BĐS tạo sốt lần thứ nhất; từ 1997 - 1999, bất động sản bắt đầu suy thoái. 

Chu kỳ 2000 - 2006: từ 2000 - 2002, bất động sản có bước chuyển mình mạnh mẽ, cơn sốt thứ 2 bùng nổ là thời điểm Việt Nam ký Hiệp định thương mại Việt - Mỹ giúp kinh tế trong nước tăng trưởng tốt; từ 2003 - 2006, thị trường lại rơi vào suy thoái, bong bóng tích tụ trên thị trường chứng khoán. 

Chu kỳ 2007 - 2013, bong bóng trên thị trường chứng khoán vỡ, các nhà đầu tư di chuyển vốn sang bất động sản dẫn tới đợt sốt đất lần 3 diễn ra từ năm 2007 - 2008; từ 2009 - 2013, cơn sốt suy yếu và thị trường tụt dốc do ảnh hưởng từ cuộc khủng hoảng kinh tế toàn cầu. 

Chu kỳ 2014 - nay: từ 2014 - 2018 xuất hiện đợt sốt đất lần thứ 4, các chính sách phát triển của thị trường BĐS được ban hành; từ 2020 - 2021, thị trường BĐS phải đối mặt với đại dịch và năm 2022 ảnh hưởng từ tình hình chính trị thế giới và lạm phát kinh tế. 

Một số yếu tố gây ảnh hưởng tới chu kỳ BĐS, bao gồm dân số, yếu tố tự nhiên, lãi suất, nền kinh tế, nhưng chính sách của Chính phủ. Tuy nhiên, dù thị trường có đi xuống thì giá bất động sản vẫn liên tục tăng. Sau 30 năm, khi bất động sản tụt dốc thì mức giá giảm nhiều nhất cũng chỉ 30%, nhưng khi quay lại sẽ tăng mạnh 50 - 100%. 

Chẳng hạn tại Cần Thơ, vào năm 2018, một lô đất nền thuộc Khu đô thị Hồng Phát (phía Nam Cần Thơ) có giá bán gần 20 triệu đồng/m2, nhưng hiện tại đang có giá từ 45 - 60 triệu đồng/m2. 

Kịch bản tưởng quen nhưng rất lạ

Trong giai đoạn 2020 - 2022, thị trường bất động sản được đánh giá có phần giống với giai đoạn cuối của chu kỳ trước đó. Tuy nhiên, thực tế đã xuất hiện những điểm khác biệt theo chiều hướng tốt hơn. Ở giai đoạn 2007 - 2010, chính sách tiền tệ được nới lỏng, mức tăng trưởng tín dụng trong năm 2007 tăng hơn 50%, tới năm 2011, lãi suất cho vay tăng tới 21 - 25%/năm, chính sách tiền tệ đột ngột siết chặt cùng nhiều nguyên nhân khác nhau dẫn tới việc thị trường rơi vào khủng hoảng. 

Nhưng với giai đoạn hiện nay, năm 2022, Chính phủ đưa ra những chính sách tiền tệ thận trọng, linh hoạt hơn, quyết liệt trong công tác kiểm soát lạm phát và chống suy thoái kinh tế, hỗ trợ phục hồi và tăng trưởng nền kinh tế, điển hình là tăng trưởng tín dụng. Năm 2022 mức tăng trưởng tín dụng sẽ không quá 145. Đầu tháng 12, Ngân hàng Nhà nước đã nới thêm room 1,5 - 2% để cải thiện tâm lý thị trường.

“Những thống kê này không chỉ lấy từ VARS mà còn của các đơn vị khác đều chỉ ra rằng tuy thanh khoản thấp nhưng giá bán chỉ chững lại hoặc tăng nhẹ chứ không giảm. Vì vậy, việc chờ đợi bắt đáy sẽ phụ thuộc vào tình hình tài chính của nhà đầu tư. Nếu ai có sẵn tiền mặt, không cần vay thêm hoặc vay không nhiều thì đây là cơ hội tốt để mua bất động sản” - Đại diện VARS cho hay. 

Nhiều ý kiến cũng đồng ý với quan điểm, mỗi thị trường bất động sản sẽ có tính địa phương rất cao. Vì vậy đáy trên thị trường này không bắt buộc là đáy của thị trường khác. Nhìn lại giai đoạn 2009 - 2012, khi thị trường BĐS gặp khủng hoảng nặng nề nhất, lãi suất đến 26%/năm, đa số các nhà đầu tư gửi tiền vào ngân hàng thay vì đầu tư BĐS. Tuy nhiên, các nhà đầu tư vừa bán ra và hưởng lợi nhuận cao nhất là trong giai đoạn 2009 - 2012 đã không bỏ tiền vào ngân hàng mà đi mua BĐS. Vì vậy, mỗi nhà đầu tư cần tự quyết định hướng đi của riêng mình, không nhất thiết phải chạy theo tâm lý đám đông. 

Bất động sản sẽ có chu kỳ mới vào năm tới

Không ít chuyên gia và các nhà đầu tư vẫn lạc quan vào sự tươi sáng của thị trường bất động sản năm 2023. Một khảo sát mới đây cho thấy, có 92% người được hỏi nói rằng họ có ý định mua BĐS, đa số thời gian dự kiến là trong vòng 6 tháng tới, lực cầu chính là điểm sáng của thị trường, 

“Thực tế, người dân vẫn rất tích cực làm việc, có thu nhập bình ổn và những người mua ở thực mới là đối tượng quyết định giá bán trên thị trường” - Đại diện thường trực của VARS cho hay. 

Chính phủ hiện tại cũng có nhiều kinh nghiệm xử lý, điều phối thị trường qua các bài học từ những giai đoạn trước; Lạm phát vẫn được kiểm soát tốt ở mức 2,38%. Các chính sách đẩy mạnh giải ngân đầu tư công, cụ thể nhóm dự án hạ tầng đang giữ tỷ trọng lớn và được kỳ vọng sẽ tạo ra những khu du lịch, khu kinh tế, đô thị. Kéo theo là nhu cầu dịch chuyển về nhà ở, văn phòng, khu nghỉ dưỡng… Trong đó, khu vực Đồng bằng sông Cửu Long được kỳ vọng trở thành điểm sáng kinh tế mới từ những dự án giao thông đang được triển khai. 

Nhiều ý kiến đã đưa ra mốc thời điểm để thị trường BĐS phục hồi là năm 2023. Nhà đầu tư cần có đủ bản lĩnh và kinh nghiệm thì mới lựa chọn được các sản phẩm mang giá trị thực.