Thị trường bất động sản cuối năm: Vùng sốt "nóng" giảm giá, nhà đầu tư "lướt sóng" tạm cắt lỗ

Diễn biến thị trường bất động sản cuối năm

Theo Nhịp sống kinh tế, thị trường bất động sản trong 6 tháng đầu năm 2022 đã chứng kiến diễn biến khá sôi động so với cùng kỳ năm 2020 - 2021. Đà phục hồi xuất hiện ở đa số các phân khúc trên thị trường, đặc biệt là nhà phố biệt thự, căn hộ, đất nền,...

Dù vậy, thị trường vẫn tồn tại không ít khó khăn và thách thức như lạm phát, sự bất ổn địa chính trị ở các quốc gia trên thế giới, nguồn cung mới khan hiếm, hay vấn đề siết tín dụng bất động sản,... 

Theo số liệu của đơn vị nghiên cứu thị trường cho thấy, trong quý 2/2022 lượt tìm kiếm đất nền giảm khoảng 13% so với đỉnh quý 2/2021, một chỉ báo cho thấy cơn sốt đất nền đã đi qua vùng nóng và hoàn thiện  một chu kỳ. Tuy nhiên, so với thời điểm trước dịch, cụ thể là quý 2/2029, lượt tìm kiếm vẫn tăng nhẹ khoảng 4%, qua đó cho thấy đất nền hiện tại vẫn là loại hình bất động sản thu hút sự quan tâm của người mua và nhà đầu tư.

Ngoài ra, các chuyên gia cho rằng lạm phát và lãi suất tăng cao sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng chi trả của khách hàng sử dụng đòn bẩy tài chính. Do đó, khi phải chịu áp lực lớn về lãi vay, một số nhà đầu tư sẽ chấp nhận giảm một phần lợi nhuận để bán bất động sản với mức giá thấp hơn kỳ vọng, bán lỗ để thu hồi vốn. Tuy nhiên, diễn biến này chỉ mang tính chất cục bộ, quy mô không nhỏ để phản ánh trên toàn thị trường.

Bên cạnh đó, tình trạng sốt đất ảo đẩy giá bán bất động sản tăng, giảm với biên độ lớn ở một số nơi có thông tin quy hoạch, hạ tầng không rõ ràng... cũng khiến giá bất động sản ở các khu vực này giảm mạnh, thị trường gần như mất thanh khoản khi cơn sốt đi qua.

Trước những diễn biến này, ông Võ Hồng Thắng Phó Giám đốc R&D DKRA VietNam nhận định, trong 6 tháng tới, phân khúc đất nền, pháp lý hoàn chỉnh về cơ bản giá không giảm, chỉ giảm cục bộ ở phân khúc tăng nóng trong năm 2020 nhưng không có yếu tố động lực cơ bản tăng trưởng. Động lực về cơ sở hạ tầng cứng gồm điện, đường, trường, trạm,... và cơ sở hạ tầng mềm như tăng dân số cơ học hay tiềm năng trong 1-2 năm.

“Các phân khúc, khu vực sốt nóng sẽ giảm giá. Một số nhà đầu tư lướt sóng tạm cắt lỗ. Từ giờ tới cuối năm là sự điều chỉnh cần thiết của thị trường để phát triển bền vững trong tương lai”, ông Thắng cho hay.

Còn ông Phạm Lâm - Chủ tịch DKRA Việt Nam cho biết, thị trường bất động sản thời điểm này cần lưu ý một số vấn đề sau: Thứ nhất, đây là cơ hội tốt để những người đầu tư trung và dài hạn, lựa chọn bất động sản ở những vùng phát triển. Nếu như trước đây, nhà đầu tư khó chọn được căn như ý, thì giờ là thời điểm tốt để chọn được sản phẩm tốt. Thứ hai, sau thời gian điều chỉnh, nhà đầu tư nhận ra rằng pháp lý là yếu tố quan trọng. Thứ ba, chọn bất động sản có giá trị khai thác, tức là ở vùng phát triển. Ví dụ mua căn hộ có thể khai thác cho thuê được.

Cuối cùng, với những dự án đang phát triển, chưa hình thành, có cơ hội đầu tư trong tương lai thì cần quan tâm đến thương hiệu cũng như uy tín nhà phát triển. Bởi khi thị trường biến động sẽ bộc lộ năng lực chủ đầu tư. Theo đó, người mua có thể tham khảo các dự án trước đó, bàn giao ra sao, có tiềm năng khai thác hay không...

"Thị trường không quá tiêu cực. Có nhiều "thợ săn" chứ không phải thị trường ít ai quan tâm. Nếu giai đoạn 2008 không có sự quan tâm nào, chỉ rao bán cắt lỗ, thị trường hiện giờ không phải vậy, thị trường đang sàng lọc lại. Tôi cho rằng là cơ hội dành cho nhà đầu tư trung dài hạn, là nhóm dẫn dắt thị trường trong thời gian tới", ông Lâm cho biết.

Vị chuyên gia này cho rằng, thị trường đang sàng lọc rõ ràng, chủ đầu tư không đủ năng lực chắc chắn sẽ gặp khó khăn. Doanh nghiệp nào vượt qua được là bản lĩnh. Thị trường cũng sàng lọc nhà đầu tư cá nhân. Nhà đầu tư bây giờ cần có kiến thức, năng lực tài chính tham gia thị trường.

Dự báo 5 rủi ro có thể xảy ra trong nửa cuối năm 2022

Thứ nhất, động thái siết chặt phát hành trái phiếu, tín dụng bất động sản nhiều khả năng tiếp tục được duy trì.

Thứ hai, chi phí nguyên vật liệu xây dựng dự báo tiếp tục leo thang.

Thứ ba, một số bất ổn chính trị trên thế giới ảnh hưởng đến nền kinh tế toàn cầu.

Thứ tư, rủi ro lạm phát tăng cao trên thế giới và khó đoán định tại Việt Nam.

Thứ năm, giá bán sơ cấp liên tục tăng, vượt khỏi khả năng của một bộ phận lớn người mua có nhu cầu ở thực.

Một số thống kê cho thấy, giá bất động sản ở một số phân khúc và khu vực hiện đang cao gấp 20-25 lần so với thu nhập người dân và con số này nhiều khả năng sẽ còn tiếp tục tăng trong thời gian tới.

Đối với doanh nghiệp, các chủ đầu tư sẽ phải đối mặt với nhiều khó khăn liên quan đến việc thu xếp nguồn vốn, huy động nguồn lực để phát triển dự án. Theo đó, ảnh hưởng đến tiến độ triển khai, bỏ lỡ những cơ hội thị trường nhất định hoặc buộc phải tiếp cận những kênh huy động khác trên thị trường.

Trước những khó khăn đó, doanh nghiệp cần có những động thái ứng biến linh hoạt để thích ứng với điều kiện thị trường ở thời điểm hiện tại như: Đa dạng các kênh huy động vốn, đặc biệt nguồn vốn từ các quỹ đầu tư trong và ngoài nước (Nhật Bản, Hàn Quốc, Singapore…) với mức lãi suất hợp lý. Chuẩn bị các phương án M&A, chung tay với các chủ đầu tư khác để hợp tác phát triển dự án. Tập trung nguồn lực cho những dự án đã hoàn thiện pháp lý, tránh việc đầu tư dàn trải, kéo dài tiến độ triển khai.