Thấy gì từ phòng công chứng đất đai thời điểm đầu năm 2023?

Chỗ đông, chỗ vắng

Nếu như các phòng công chứng đất trên địa bàn quận 9 (nay là TP. Thủ Đức, TP. Hồ Chí Minh) và khu vực quận 5 khá vắng vẻ khách vào đầu năm, thì ngược lại phòng công chứng tại huyện Nhơn Trạch, Định Quán (Đồng Nai) lại có phần đông đúc hơn. Tuy nhiên, so với thời điểm đầu năm 2022, hoạt động đầu tư công chứng đất đai tại các khu vực này đã giảm khoảng 70-90%.

Theo ghi nhận tại một phòng công chứng trên địa bàn quận 9, TP. Hồ Chí Minh cho thấy lượng khách đến công chứng chủ yếu là giao dịch ủy quyền tặng con cái, khai di tài sản thừa kế. Trong khi hồ sơ liên quan đến chuyển nhượng đất đai giữa các nhà đầu tư rất ít. Một công chứng viên phòng công chứng cho biết, lâu lâu mới có một hồ sơ chuyển nhượng đất đai. Điều này khác hẳn so với thời điểm cùng kỳ năm ngoái.

Theo công chứng viên này, có thể giai đoạn đầu năm nên số lượng hồ sơ còn ít, giao dịch thường chỉ diễn ra nhiều vào giữa năm hoặc cuối năm. Tuy nhiên, tình hình thị trường bất động sản năm nay cũng chưa nói trước được điều gì.

Được biết, quận 9 cũ vốn là "điểm nóng" của thị trường bất động sản khu Đông TP. Hồ Chí Minh. Trong giai đoạn nóng sốt, các phòng công chứng trên địa bàn quận này gần như "cháy chỗ ngồi". Nhớ lại thời điểm sau Tết Nguyên đán năm 2022, lượng hồ sơ mua bán nhà đất tại các phòng công chứng liên tục được đưa vào. Các công chứng viên làm việc không có thời gian nghỉ trưa. Số lượng hồ sơ đất đai hiện tại đã sụt giảm hơn 80%.

Tình hình cũng diễn ra tương tự tại một phòng công chứng lâu năm trên đường Hồng Bàng, quận 5, TP. Hồ Chí Minh. Lượng khách ra vào giữa các cá nhân cũng chỉ "đếm trên đầu ngón tay". Đây là phòng công chứng lớn trên địa bàn quận 5, thường xuyên tiếp nhận các hồ sơ công chứng tại các khu vực phía Tây TP. Hồ Chí Minh như Củ Chi, Hóc Môn, Cần Giờ, Long An,...

Nhìn vào hoạt động của phòng công chứng những ngày đầu năm 2023 có thể thấy được tình hình thị trường bất động sản tại TP. Hồ Chí Minh cũng như các khu vực lân cận.

"Mục sở thị" các phòng công chứng trên địa bàn huyện Nhơn Trạch, Định Quán (Đồng Nai) có thể thấy, lượng hồ sơ công chứng đầu năm có phần nhỉnh hơn so với TP. Hồ Chí Minh. Thị trường khu vực này đã xuất hiện một số giao dịch đầu năm. Bên cạnh đó, một số giao dịch đã diễn ra trước Tết, hiện đang làm thủ tục sang tên tại phòng công chứng. Tuy nhiên, nếu so với thời điểm cùng kỳ năm ngoái, số lượng hồ sơ công chứng tại các khu vực này đã giảm từ 70-80%.

Có thể thấy, tình hình thanh khoản đất nền trầm lắng từ giữa năm 2022 đến nay đã kéo theo sự sụt giảm hồ sơ tại các phòng công chứng. Các môi giới tại khu vực Đồng Nai cho biết, hồ sơ công chứng đầu năm chủ yếu rơi vào các giao dịch đã diễn ra trước Tết. Có thể phải sau thời điểm rằm tháng Giêng, hoạt động mua bán đất đai trên địa bàn này mới diễn ra. Tuy nhiên, trong bối cảnh lãi suất tăng, tín dụng chưa được mở, cũng khó đoán thị trường bất động sản năm 2023.

Nhà đầu tư vẫn trong tâm lý chờ đợi

Khác hẳn sự "nhộn nhịp" của thời điểm cùng kỳ năm ngoái, thị trường bất động sản đầu năm 2023 có phần "đảo chiều" khi nhà đầu tư vẫn thận trọng trước những diễn biến ảm đạm của thị trường.

Chuyên gia đầu tư bất động sản Trần Khánh Quang cho rằng, tâm lý nhà đầu tư là khi thấy thị trường đi lên thường sợ bị mất cơ hội nên phải vào mua bằng được. Còn khi thị trường đi xuống và nhận thấy tương lai không sáng của, họ lại muốn bảo toàn, bán ra càng sớm càng tốt. Điều này dẫn đến câu chuyện downtrend trên toàn thị trường. Do đó, nếu nhà đầu tư muốn hạn chế rủi ro nên quan sát thêm đến khoảng quý 2/2023 để nắm được xu hướng của thị trường. Dẫu vậy, vị chuyên gia này cũng cho rằng, nhà đầu tư không nên quá e dè nếu có sẵn tài chính.

“Khi đã xác định được sản phẩm muốn mua hãy dành 2 tuần để quan sát. Bên cạnh việc khảo sát mặt bằng giá ở khu vực, hãy chú ý đến mức giảm giá của sản phẩm. Nếu thấy mức điều chỉnh giá từ 3 - 7% trong thời gian này thì khả năng cao chủ đầu tư đang có nhu cầu thoát hàng nhanh", ông Trần Khánh Quang nhấn mạnh.

Bên cạnh đó, chuyên gia cũng cho rằng, nhà đầu tư không nên tìm kiếm dàn trải chỉ nên tập trung vào các loại sản phẩm sát trung tâm nhằm hạn chế rủi ro có thể xảy ra. Ngoài ra, nhà đầu tư cũng nên chọn sản phẩm mà mình có kinh nghiệm để dễ dàng thương lượng cũng như mua vào với giá tốt. Đồng thời, pháp lý của sản phẩm cũng là một yếu tố mà nhà đầu tư nên tìm hiểu trước khi đưa ra quyết định đầu tư.

Những tháng đầu năm 2023, dự báo thị trường bất động sản sẽ tiếp tục giao dịch chậm lại, giá bán không tăng cũng không giảm. 

Ông David Jackson, Tổng Giám Đốc Colliers (Việt Nam) nhận định, mặc dù nên thận trọng trong năm 2023 nhưng nhà đầu tư vẫn có thể nhìn thấy cơ hội ở các nhóm tài sản thuộc phân khúc công nghiệp, bán lẻ hoặc bất động sản nghỉ dưỡng. Quan trọng nhất là các doanh nghiệp bất động sản đang quan sát chặt chẽ những động thái điều chỉnh của Chính phủ, các sửa đổi luật và quy định trong thời gian tới.

Đại diện Colliers Việt Nam phân tích, phân khúc bất động sản nhà ở tiếp tục phải đối diện với khó khăn về pháp lý, thanh khoản cũng như nguồn vốn và dự kiến sẽ kéo dài đến ít nhất là quý 3/2023.

Dù vậy, những động thái mới nhất của Chính phủ và từ phí Ngân hàng Nhà nước đến tổ công tác các Bộ ngành đã cho thấy quyết tâm phục hồi thị trường theo hướng bền vững hơn. Việc hoãn triển khai các đợt mở bán mới đã làm thu hẹp nguồn cung, góp phần thúc đẩy giao dịch. Tương tự thị trường bất động sản toàn cầu, cả 2 loại hình này được dự báo sẽ trải qua một đợt điều chỉnh giá mới trong thời gian tới.

Chia sẻ về bức tranh thị trường bất động sản năm 2023, ông Phạm Lâm, Phó Chủ tịch Hội môi giới Bất động sản Việt Nam cho rằng, so với năm 2022, thị trường bất động sản năm 2023 có nhiều tín hiệu tích cực hơn. Thị trường năm nay đã bắt đầu thoát khỏi những khó khăn, tiến đến bức tranh được tháo gỡ nhiều điểm nghẽn.

Ông Lâm cho rằng, việc khởi động nhiều chính sách liên quan sẽ tác động đến tâm lý thị trường năm 2023. Đây được coi là "bản lề" để xác lập lại điều kiện thị trường mới. Những nhà đầu tư nhanh nhạy sẽ nắm bắt được cơ hội trong năm "chuyển giao" này.

Hầu hết các chuyên gia trong ngành đều cho rằng, mặc dù bất động sản thời gian qua đối diện với nhiều thách thức, song vẫn có nhiều điểm sáng để kỳ vọng vào sự phục hồi tích cực trong năm 2023.

Với những kết quả ấn tượng đã đạt được trong năm 2023, các chuyên gia dự báo nền kinh tế Việt Nam vẫn phát triển tốt trong năm 2023 với mức tăng trưởng khoảng 6,5 - 7%, bên cạnh đó, lạm phát, lãi suất và tỷ giá cũng được duy trì ổn định. Trên thực tế, kinh tế của Việt Nam vẫn là một điểm sáng trong khu vực và đang thu hút được rất nhiều nhà đầu tư lớn của nước ngoài.