“Sức công phá” lớn hơn cả Zero Covid: Ngành địa ốc lao dốc có thể đẩy lùi tăng trưởng kinh tế Trung Quốc

Ảnh hưởng nặng nề hơn cả Zero Covid

Thị trường nhà ở lao dốc có thể đẩy lùi nền kinh tế của quốc gia tỷ dân với những tác động sâu sắc và kéo dài hơn so với chính sách Zero Covid của nước này.

Những dấu hiệu tiêu cực đang liên tiếp xảy ra. Sau cuộc khủng hoảng của Evergrande, đầu tháng 7, Shimao Group - một tập đoàn bất động sản lớn khác vừa đã đến hạn thanh toán hơn 1 tỷ USD tiền lãi và tiền gốc trái phiếu nước ngoài nhưng chưa thể trả được.

Shimao đưa ra tuyên bố rằng những bất ổn trên thị trường có liên quan đến hoạt động tái cấp vốn nợ vay và môi trường hoạt động hay điều kiện nguồn vốn đầy thách thức đã khiến tập đoàn đối mặt với những khó khăn lớn.

Thống kê cho thấy doanh số bán căn hộ và nhà đã có tháng thứ 11 giảm liên tiếp. Đây là một kỷ lục chưa từng có, kể từ khi Trung Quốc phát triển thị trường bất động sản tư nhân từ những năm 1990.

Hơn 20% tổng sản phẩm quốc nội GDP của Trung Quốc đến từ lĩnh vực bất động sản và các dịch vụ cũng như ngành nghề có liên quan. Do đó, sự lao dốc về doanh số của các nhà bán bất động sản đã gây cản trở lớn đối với đà tăng trưởng của kinh tế năm nay.

Citigroup cho biết khách hàng của 35 dự án ở 22 thành phố trên khắp Trung Quốc từ ngày 12/7 đã ra quyết định ngừng thanh toán các khoản vay thế chấp. Nguyên nhân là do giá nhà đất giảm mạnh và nhà thầu bàn giao dự án chậm trễ.

Từ vụ việc này, có thể thấy tầng lớp trung lưu đang bị ảnh hưởng như thế nào do cơn bão đang nhấn chìm lĩnh vực bất động sản của Trung Quốc. Điều đó cũng có thể gây ra nguy cơ vỡ nợ của người mua nhà và các ngân hàng sẽ gặp rủi ro về nợ xấu mới.

“Đây là đợt sụt giảm tồi tệ nhất một chưa từng có trong lĩnh vực bất động sản của Trung Quốc. Thời gian trì trệ còn vượt qua cả mức của năm 2008 và 2014”, theo đánh giá của ông Lu Ting - nhà kinh tế cấp cao tại Nomura.

Sự lao dốc của ngành địa ốc Trung Quốc xảy ra vào năm ngoái. Ở thời gian đó, Bắc Kinh đã thắt chặt chính sách đối với lĩnh vực này để kìm hãm giá nhà ở tăng cao cũng như giảm thiểu rủi ro tài chính.

Đã có những thông tin rằng ngành này sẽ được Bắc Kinh ưu tiên hỗ trợ hơn. Thế nhưng, chính quyền Trung ương vẫn dồn lực vào ngăn chặn tình trạng đầu cơ. Điều đó đồng nghĩa với việc giá nhà ở sẽ không tăng quá cao, theo ông Gary Ng. - nhà kinh tế cấp cao tại ngân hàng Natixis.

Bởi vậy, các doanh nghiệp từng thu về lợi nhuận từ đà tăng của cả nhà ở sẽ cần phải thích nghi. “Chúng ta sẽ nhìn thấy một số nhà phát triển không có khả năng thanh toán được nợ”, ông Ng. nhấn mạnh.

S&P Global từng đưa ra nhận xét trong một lưu ý rằng: “Chính sách đã được thực hiện theo nguyên tắc “nhà là để ở, không phải để đầu cơ” xét về mặt lâu dài. Ở một mức độ nào đó, các mô hình kinh doanh mới phải phù hợp với mục tiêu nói trên”.

Theo ước tính của các nhà kinh tế của Goldman Sachs, do sự sụt giảm của thị trường địa ốc, tăng trưởng GDP của Trung Quốc năm nay sẽ mất 1/4 điểm phần trăm. Điều này khiến mục tiêu tăng trưởng cả năm khoảng 5,5% vượt ngoài tầm với của chính quyền Trung Quốc. Thậm chí, có một số chuyên gia khác cho rằng việc đạt tới mức tăng trưởng 3% đã là quá khó.

Tương lai khó xác định

Dù lĩnh vực xây dựng và doanh số bán nhà lao dốc, nhưng giá nhà dường như không giảm nhiều giống như các chu kỳ đi xuống trước đó của ngành địa ốc Trung Quốc bởi lẽ nguồn cung nhà dư thừa ít hơn.

Điều đó tạo điều kiện cho các quan chức địa phương tiếp tục chính sách kiểm soát nghiêm ngặt mà không khiến tình hình tài chính của các hộ gia đình rơi vào hỗn loạn.

Thế nhưng, việc ngành bất động sản đang chững lại khiến lĩnh vực tư nhân lẫn nhà nước đều bị tổn thương. Niềm tin của công chúng đã bị giáng đòn đau sau cuộc khủng hoảng tín dụng từ các ông trùm địa ốc như Evergrande và Shimao.

Các ông trùm địa ốc nhiều thập kỷ qua luôn thuộc trong số những chủ doanh nghiệp đại thành công tại Trung Quốc. Tuy nhiên, họ đã mất tổng cộng 65 tỷ USD giá trị tài sản ròng từ năm 2020 đến cuối tháng 5/2022, theo số liệu thống kê của Bloomberg Billionaires Index.

Trong khi đó, nguồn thu chính tính vào doanh số bán đất không phải từ thuế của chính quyền địa phương cũng liên tục sụt giảm từ đầu năm nay. Rất nhiều địa phương phải tự mua bán đất của chính họ qua một cơ chế được gọi là LGFV.

Theo công bố của công ty môi giới China Industrial Securitíe, dữ liệu mới đây cho thấy chính quyền các địa phương chỉ bán được 1.400 tỷ nhân dân tệ (tương đương 211,8 tỷ USD) trong 6 tháng đầu năm nay tiền đất để dành cho xây nhà. Con số này đã giảm 55% so với cùng kỳ năm ngoái.

Trong bối cảnh đại dịch covid-19 vẫn đang hoành hành, xu hướng này không chỉ ảnh hưởng tới nguồn thu ngân sách của các tỉnh thành tại quốc gia tỷ dân mà còn đe dọa khối nợ phình to khoảng hơn 8.400 tỉ USD của LGFV.

Theo đánh giá của nhà phân tích Rosealea Yao của nền tảng Gavekal Dragonomics, ngành địa ốc Trung Quốc không thể hồi phục về mức như hai năm trước đây. Xu hướng doanh số bán nhà có thể được phản ánh thông qua nhu cầu tiêu thụ thép và các vật liệu xây dựng. Nhu cầu này đi nhanh và rồi giảm dần so với mức đỉnh lịch sử.

Động lực cơ bản của ngành này không còn nữa ra cho dù Bắc Kinh đang cần lĩnh vực bất động sản bùng nổ để có thể vực dậy nền kinh tế sau các đợt phong tỏa vì covid-19.

Ví dụ như quá trình đô thị hóa quy mô lớn của Trung Quốc đã chín muồi. Tại các tỉnh phát triển như Quảng Đông, người thành thị chiếm khoảng 75% dân số, không kém tỉ lệ 83% của Mỹ là mấy. Lần đầu tiên kể từ năm 1996, tăng trưởng dân số ở các khu vực thành thị đã giảm xuống dưới 1% vào năm ngoái.

Bên cạnh đó, Viện Lowy đã đưa ra nghiên cứu rằng 11% GDP của Trung Quốc thuộc về đầu tư vào nhà ở. Và con số này sẽ giảm xuống gần 7% đến năm 2030. Xây dựng nhà máy hay cơ sở hạ tầng là các loại đầu tư khác không tăng trưởng đủ nhanh để có thể lấp đầy chỗ của đầu tư vào nhà ở.

Ngành bất động sản cũng bị đè nặng bởi chính sách Zero Covid của chính quyền. Doanh số bán nhà vẫn giảm vì các lệnh phong tỏa khiến doanh nghiệp phải đóng cửa cũng như tỷ lệ thất nghiệp tăng cao, cho dù nhiều thành phố hiện nay đã nới lỏng hạn chế đối với việc mua nhà và lãi suất vay thế chấp cũng được hạ bớt bởi ngân hàng Trung ương Trung Quốc.

“Thị trường lao động phải hồi phục thì nhu cầu nhà ở mới dần cải thiện. Điều đó phụ thuộc lớn vào khả năng Trung Quốc có tiếp tục phong tỏa trong tương lai không”, theo bà Iris Pang - kinh tế trưởng khu vực Trung Quốc của ING Groep.

Gần đây, Thương Hải đã đưa ra số liệu về số ca nhiễm covid-19 hàng ngày cao nhất tính từ cuối tháng 5. Sự gia tăng này làm dấy lên lo ngại rằng trung tâm tài chính của Trung Quốc sẽ tiếp tục bị phong tỏa một lần nữa.

Theo kết luận của nghiên cứu từ Viện Lowy, cho dù Trung Quốc có thể né được cuộc khủng hoảng tài chính do thị trường địa ốc, thì đầu tư vào nhà ở thấp hơn vẫn đẩy lùi kinh tế nước này khi kéo tăng trưởng GDP xuống mức trung bình khoảng 4% trong phần còn lại của thập kỷ này.

Rõ ràng, có thể thấy tăng trưởng chậm lại khiến Trung Quốc chưa thể vượt qua nền kinh tế Mỹ. Đối với hướng đi của nền kinh tế toàn cầu trong tương lai, điều này lại mang một ý nghĩa quan trọng.