Soi dư nợ vay của các doanh nghiệp bất động sản trên sàn hiện nay

Các ông lớn dần giảm nợ vay

Cuối tháng 9/2023 ghi nhận 3 doanh nghiệp có nợ vay cao nhất là CTCP Vinhomes (HOSE: VHM) cùng CTCP Tập đoàn Đầu tư Địa ốc No Va (HOSE: NVL), Tổng Công ty Đầu tư và Phát triển Công nghiệp – CTCP (HOSE: BCM), đều vượt hơn 10 nghìn tỷ đồng.

Riêng VHM ghi nhận dư nợ vay hơn 43 nghìn tỷ đồng (tăng 19%). Nợ vay của doanh nghiệp này chủ yếu là những khoản vay ngân hàng, đều có tài sản đảm bảo với gần 26,1 nghìn tỷ đồng (chiếm hơn 60%), còn lại là vay từ đối tác 10,6 nghìn tỷ đồng (gần 25%) và trái phiếu 6,5 nghìn tỷ đồng (hơn 15%).

Top 20 doanh nghiệp BĐS có dư nợ vay lớn nhất tại thời điểm 30/09/2023 (Đvt: Tỷ đồng)

CTCP Đầu tư Phát triển Nhà và Đô Thị VINAHUD (UPCoM: VHD) là doanh nghiệp có mức tăng nợ vay lớn nhất. Tổng nợ vay đã vượt hơn 2 nghìn tỷ đồng, gấp 29 lần so với hồi đầu năm chỉ nợ 78 tỷ đồng. VHD cho biết, vì thực hiện hợp nhất báo cáo tài chính với các công ty con từ quý II/2023 nên số liệu so sánh đầu năm là số liệu trên báo cáo tài chính riêng.

Cụ thể, VHD đã có 3 công ty con và 2 công ty liên kết vào cuối tháng 6, từ 2 công ty liên kết vào cuối tháng 3. 3 công ty con này khiến VHD phải chuyển sang báo cáo tài chính hợp nhất gồm 2 công ty liên kết cũ được tăng phần vốn góp thành công ty con là Công ty TNHH Đầu tư Xây dựng Friends và CTCP Đầu tư Xây dựng Xuân Phú Hải, cùng với Công ty TNHH Mê Linh Thịnh Vượng.

Trong gần 2 nghìn tỷ đồng vay tại TPBank, VHD sử dụng 760 tỷ đồng mua lại vốn góp tại Mê Linh Thịnh Vượng, trở thành chủ sở hữu một phần dự án khu nhà ở Làng hoa Tiền Phong (Hà Nội) do CTCP Đầu tư Bất động sản Primeland làm chủ đầu tư, tương ứng sở hữu 39.72% Primeland. Tiếp đó, doanh nghiệp dùng 950 tỷ đồng để mua toàn bộ vốn góp tại Friends nhằm gián tiếp sở hữu Xuân Phú Hải - chủ đầu tư dự án khu du lịch tại phường Điện Dương (tỉnh Quảng Nam).

Tuy nhiên, việc đầu tư các dự án địa ốc của doanh nghiệp này vẫn chưa đạt kết quả khi VHD liên tục lỗ quý thứ 2 trong năm 2023, nâng lỗ lũy kế 9 tháng đầu năm lên gần 122 tỷ đồng.

CTCP Tập đoàn Real Tech (HNX: KSF) ghi nhận dư nợ vay vượt hơn 2 nghìn tỷ đồng, gấp 2,5 lần so với đầu năm. Vay tài chính ngắn hạn của công ty lên gần 1,825 tỷ đồng, tăng 177% và vay dài hạn lên hơn 362 tỷ đồng, tăng 92%.

Tiếp đó, CTCP Địa ốc Sài Gòn Thương Tín (HOSE: SCR) ghi nhận tổng nợ vay tăng đến 41%, lên gần 2,7 nghìn tỷ đồng vì đã tăng mạnh khoản vay ngân hàng dài hạn. Cơ cấu nợ vay của SCR không có những khoản vay trái phiếu, chủ yếu là những khoản vay ngân hàng với khoảng 2 nghìn tỷ đồng (73.5%), vay cá nhân và tổ chức khác khoảng 714 tỷ đồng (26.4%), còn lại là nợ thuê tài chính.

20 doanh nghiệp BĐS có dư nợ vay tăng mạnh nhất sau 9 tháng (Đvt: Tỷ đồng)

Đáng chú ý, trong bức tranh tài chính nợ là những ông lớn ngành bất động sản đã giảm dư nợ vay xuống. Chẳng hạn, nợ vay của NVL giảm sau 9 tháng đầu năm, còn gần 59 nghìn tỷ đồng. Trong đó vay ngân hàng hơn 9 nghìn tỷ đồng (chiếm hơn 15%), nợ trái phiếu hơn 40 nghìn tỷ đồng (hơn 68%), còn lại là vay bên liên quan hoặc bên thứ 3.

Song, nhờ giảm nợ vay nên tổng nợ phải trả của doanh nghiệp giảm 4% so với đầu năm, còn 205.5 ngàn tỷ đồng.

Tổng Công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc (HOSE: KBC) và CTCP Phát triển Sunshine Homes (UPCoM: SSH) lại giảm mạnh khoảng 50% dư nợ. Dư nợ của SSH hiện chỉ còn hơn 3,4 nghìn tỷ đồng, trong khi đầu năm là hơn 8,3 nghìn tỷ đồng, tương ứng giảm 59%. Nguyên nhân là vì dư nợ trái phiếu giảm từ hơn 7,7 nghìn tỷ đồng xuống còn khoảng 3,3 nghìn tỷ đồng. Sự chênh lệch này theo công ty ghi nhận là giảm do thoái vốn.

20 doanh nghiệp BĐS có dư nợ vay giảm mạnh nhất sau 9 tháng (Đvt: Tỷ đồng)

Một “ông lớn” khác là KBC cũng thường xuyên có tỷ lệ nợ vay/nợ phải trả cao giảm đến 49% dư nợ vay so với đầu năm, còn gần 2,9 nghìn tỷ đồng vào cuối tháng 9. Theo thông báo, KBC đã tất toán toàn bộ khoản vay trái phiếu, trong khi đầu năm gần 975 tỷ đồng. Ngoài ra, vay dài hạn tới hạn trả hơn 3,5 nghìn tỷ đồng cũng chỉ còn hơn 59 tỷ đồng.

Các doanh nghiệp địa ốc đang trả lãi ra sao?

Trong 9 tháng đầu năm, 102 doanh nghiệp trên đã chi trả tổng hơn 7,7 nghìn tỷ đồng lãi vay, giảm khoảng 6% so với cùng kỳ. Cần chú ý là con số này chưa bao gồm những khoản vốn hóa chi phí lãi vay của nhiều đơn vị.

Trong số những “ông lớn”, KBC, PDR và AGG là những doanh nghiệp giảm nhiều chi phí lãi vay nhất. Tuy nhiên, phần lớn các doanh nghiệp còn lại như VHM, SCR và DXG lại ghi nhận chi phí lãi vay tăng 2 chữ số.

Trong bối cảnh thị trường địa ốc còn nhiều khó khăn, tín hiệu tích cực trên thị trường là khả năng tiếp cận vốn của ngành bất động sản đang được cải thiện đáng kể nhờ tín dụng kinh doanh bất động sản sắp được khơi thông, mở rộng, bù đắp cho sự chậm lại của cho vay tiêu dùng lĩnh vực này.

Các doanh nghiệp trong ngành đã có nhiều nỗ lực trong việc cơ cấu lại danh mục dự án bất động sản thông qua M&A hoặc chuyển nhượng cổ phần, điều này sẽ giúp các chủ đầu tư tạm thời khắc phục tình trạng thiếu thanh khoản.

Đồng thời, các ngân hàng tư nhân đang cung cấp vốn nhằm hỗ trợ các chủ đầu tư tái cơ cấu dự án và nợ, khiến tín dụng kinh doanh bất động sản trong 9 tháng năm 2023 tăng 22%.