"Siết" phân lô, tách thửa có thực sự "triệt" được đường đầu cơ bất động sản?

Siết chặt tình trạng phân lô, tách thửa tràn lan

Thời gian vừa qua, tại Hà Nội cùng nhiều địa phương khác xảy ra tình trạng cá nhân, doanh nghiệp nhỏ thu gom đất ở, đất vườn, đất trồng cây lâu năm,... để chuyển đổi mục đích sang đất ở, xây dựng đường sau đó phân lô bán nền. 

Theo đó, những khu đất phân lô bán nền núp bóng tách thửa thường được chào bán với giá cao hơn rất nhiều so với đất ở của người dân xung quanh khu vực từ đó gây nhiễu loạn thị trường. Điều đáng nói ở đây là hầu hết các khu đất phân lô tách nền sau thời gian mua đi bán lại nhộn nhịp đều bị bỏ hoang, không xây dựng và cũng không có người ở. 

Đứng trước thực trạng này, nhiều địa phương đã có các văn bản siết tách thửa đất một cách tràn lan. Mới đây, Sở Tài Nguyên và Môi trường Hà Nội đã yêu cầu cơ quan liên quan tạm dừng việc giải quyết các thủ tục chia tách thửa đối với đất nông nghiệp, thửa đất gồm đất ở và đất nông nghiệp, thửa đất phi nông nghiệp không có đất ở và chỉ tiếp nhận, giải quyết thủ tục hành chính liên quan đến việc chia tách thửa đất, hợp thửa đối với thửa đất ở đảm bảo điều kiện được tách thửa, hợp thửa đất đúng theo quy định của pháp luật hiện hành. 

Và không chỉ riêng TP. Hà Nội, trước đó Chủ tịch UBND TP. Đồng Xoài (Bình Phước) đã ký ban hàng công văn hỏa tốc đề nghị chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai thành phố tạm dừng việc tách thửa đất kể cả với những hồ sơ đã tiếp nhận làm trích đo, trích lục bản đồ để tách thửa. Còn tại Lâm Đồng, sau nhiều phản ánh về việc hiến đất làm đường giao thông mới, tách thửa đất, xây dựng nhà ở riêng lẻ tại nông thôn nhưng trên thực tế là biến tướng để đầu tư dự án bất động sản trái quy định. Ngày 21/1 vừa qua, UBND tỉnh Lâm Đồng đã chỉ đạo tạm dừng toàn bộ việc tiếp nhận, xem xét và giải quyết các thủ tục liên quan đến việc tách thửa đất để chuyển nhượng, xây dựng nhà ở hình thành các khu, điểm dân cư mới tại nông thôn trên địa bàn toàn tỉnh. Có thể thấy, những động thái này của cơ quan chính quyền các tỉnh đã cho thấy tình trạng mua gom đất đổi sang nền, phân lô, tách thửa và làm giá bán tràn lan tại hầu hết các địa phương đang ở mức đáng báo động. Chính điều này đã gây ảnh hưởng không nhỏ đến thị trường đất nền nói riêng, thị trường bất động sản nói chung. 

Ngăn chặn đường đầu cơ "thổi giá" đất

Phó Chủ tịch thường trực Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam - ông Nguyễn Chí Thanh cho biết: "Việc tạm dừng việc giải quyết thủ tục liên quan đến chia tách thửa đối với đất nông nghiệp, thửa đất và đất nông nghiệp, thửa đất phi nông nghiệp không có đất ở sẽ ngăn chặn được việc gom đất hỗn hợp, tràn lan rồi phân lô, rao bán trái mục đích sử dụng. Còn với các trường hợp phân lô, tách thửa đúng mục đích sử dụng thì hoàn toàn không bị cấm, vì vậy không hề bị ảnh hưởng bởi các quyết định mới đây". 

Ông Thanh khẳng định: "Thị trường đất nền sẽ khựng lại nhưng đây là điều rất cần thiết. Bởi vì nếu phát triển nhưng theo hướng tràn lan, cho phép phân lô tùy tiện, bán đất và chuyển đổi đất sai mục đích thì không đem lại lợi ích gì hay thậm chí là đang dung túng cho các nhà đầu cơ, tạo tình trạng sốt giá ảo". 

Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam - ông Nguyễn Văn Đính cho biết: "Việc phân lô bán nền đang tạo ra hiện tượng găm giữ đất đai tìm cách thổi giá. Thực trạng này gây ra lũng đoạn thị trường, gây lãng phí tài nguyên và gây lãng phí tài nguyên cũng như không tạo ra việc phát triển kinh tế địa phương". 

Cũng theo vị Phó chủ tịch này, ngay cả trong trường hợp người mua đất thực sự có nhu cầu xây nhà ở thì cách phát triển nhà ở manh mún như thế sẽ tạo ra sự không đồng bộ về cơ sở hạ tầng tạo áp lực lên địa phương. Chưa kể đến còn tác động tiêu cực của việc phá vỡ quy hoạch địa phương, cản trở việc tập trung đất đai. Ông Đính nêu rõ: "Chúng ta cần có những quy định mang tính bền vững hơn. Ví dụ như là các quy định về sắc thuế, quy hoạch. Thuế có thể trở thành một công cụ nếu như các nhà đầu cơ găm giữ đất đai mà chỉ nhằm mục đích sinh lợi cho bản thân làm tăng giá bất thường tạo bong bóng cho thị trường thì chúng ta có thể sử dụng sắc thuế để xử lý. Và sau khi tính toán người đầu tư cộng các loại thuế vào thấy lỗ sẽ không làm nữa". 

Trưởng khoa Pháp luật kinh tế, Đại học Luật Hà Nội - PGS.TS. Nguyễn Quang Tuyến bày tỏ: "Chúng ta cảnh báo người dân, nếu anh mua đất ở phân lô bán nền đất nông nghiệp thì anh vĩnh viễn không được chuyển đổi mục đích sử dụng đất cũng như không được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất". Ngoài ra, các chuyên gia cũng cho rằng việc dừng phân lô tách thửa đối với một số loại đất có thể xem xét đưa vào Luật đất đai (sửa đổi) để có cơ sở pháp lý vững chắc cho cơ quan chức năng và chính quyền địa phương quản lý, quy hoạch đất đai.