Phân lô, tách thửa tăng giá bán đất nền lên cấp số nhân

Một xã vùng núi huyện Đức Thọ - Hà Tĩnh, cách bệnh viện gần nhất 17km, cách chợ gần nhất 8km và cách điểm xe bus tầm 11km, gây bất ngờ khi bán lô đất có diện tích hơn 1ha với giá gần 1 tỷ đồng. Nhưng cả chủ cũ và cả người dân địa phương lại chuyển từ bất ngờ sang hoang mang, khi sau đó không lâu lô đất kia được chia thửa thành các lô bé hơn rồi bán ra với giá khởi điểm từ hơn 500 – 600 triệu đồng/lô. Tính sơ qua, chỉ sau vài đêm sau khi qua tay một vài người giá trị mảnh đất đã nhân đôi.

Tiếc nuối có, hoang mang có, nhưng đa số người dân địa phương không biết lý do, và cũng chưa bao giờ hình dung được đất ở đây lại có giá cao đến thế. Dĩ nhiên, không một người bản địa nào muốn mua lại những lô đất trên để sinh sống, có lẽ “cò đất” cũng chỉ muốn nhắm đến những mối làm ăn “dễ tin người” qua lời cam kết “chắc chắn đất sinh lời cao”

Bà Nguyễn Thị Thắm, chủ cũ của lô đất chia sẻ: “Dạo gần đây thấy người hỏi mua đất nhiều lắm, cứ người sau trả giá cao hơn người trước, mình bán giá đấy là đã cảm thấy được giá lắm rồi thế mà thấy người ta bán lại chỉ một phần đất thôi cũng bằng nửa giá tiền mua đất của mình rồi”.

Hay ở Quảng Trị, công an huyện Triệu Phong đã phải vào cuộc điều tra vụ việc dàn dựng "sốt đất" để phân lô, bán nền như mở hội tại thôn Hà Xá, xã Triệu Ái. Tại đây, lãnh đạo công an huyện Triệu Phong nhận định: “Vụ việc được nghi là có hiện tượng tạo thị trường giả để bán những lô đất khu vực xung quanh. Trong khi đó không một lô đất nào trong 12 lô đất có hồ sơ trình lên các ban ngành liên quan để làm thủ tục chuyển nhượng, tách thửa đất”

Cụ thể, trước đó xuất hiện một đoạn video đông đúc, tấp nập “kẻ bán người mua” cùng có mặt tại một khu đất của xã Triệu Ái đã được san nền, cắm mốc bằng cọc bê tông, nằm sâu trong một khu vực đồi núi và rừng cây, xung quanh còn rải rác các lăng mộ.

Như một phiên đấu giá được tổ chức bài bản, nhịp nhàng ra giá và chốt đơn. Cứ ít phút một lô đất lại tìm được chủ mới, cao nhất là 790 triệu đồng/lô và thấp nhất là 650 triệu đồng/lô. Toàn bộ 12 lô đất đã nhanh chóng có khách chốt trong “vài nốt nhạc”.

Theo người dân ở khu vực thôn Hà Xá, chủ yếu những người có mặt trong video, đều mua đất rồi sau đấy bán ra để kiếm sinh lời, hưởng lợi nhanh, chứ không hề có ý định xây dựng công trình sinh sống.

Ông Đặng Nguyên Anh - Phó Chủ tịch UBND xã Triệu Ái thông tin: “Vụ việc nhiều người tập trung mua bán đất như video được quay lại là hoàn toàn có thật. Khu đất này không phải điểm dân cư tập trung, xã cũng không có kế hoạch quy hoạch điểm dân cư tại khu vực này bởi ở đây khá khó khăn về nguồn nước”.

Chủ tịch UBND xã triệu Ái cũng thông tin thêm, thời gian gần đây trên địa bàn xã nói riêng và cả huyện Triệu Phong nói chung, xuất hiện rất đông các đối tượng "cò đất", môi giới đất tự xưng, không có kiến thức chuyên môn chỉ chăm chăm kiếm lợi nhuận thông qua việc mua vào bán ra nên người dân cần hết sức cảnh giác, tránh rơi vào “bẫy”, rồi khi "cò đất" đi mất lại rơi vào tình trạng “tiền mất tật mang” mà không biết kêu ai.

Cần quản lý chặt phân lô bán nền

Các chuyên gia bất động sản có ý kiến về việc phân lô, tách thửa đất nông nghiệp gây hệ lụy nghiêm trọng khiến cho giá đất ở địa phương tăng lên “chóng mặt” gây khó khăn cho các hoạt động đầu tư các dự án bất động sản, thị trường bất động sản hỗn loạn và khó kiểm soát tình trạng thi nhau gom đất.

Sau khi hàng loạt các địa phương “siết chặt” tình trạng phân lô tách thửa, bán đất nền nhiều môi giới bất động sản dự đoán rằng, quyết định “mạnh tay” của chính quyền các địa phương sẽ khiến thị trường đất nền có phần chững lại, các giao dịch có thể lắng lại và trầm xuống hơn. Đồng thời, việc tạm dừng phân lô, tách thửa chỉ mang tính tạm thời nhằm hạn chế hiện tượng; giải pháp này chỉ có thể giải quyết được mặt nổi của sự việc.

Chia sẻ tại hội thảo khoa học do Viện Kinh tế Việt Nam tổ chức, liên quan đến Luật Đất đai sửa đổi, chuẩn bị trình xin ý kiến Quốc hội tại kỳ họp thứ 3, GS. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường chia sẻ: “Cơ quan soạn thảo đã bốn lần nhắc đến đến mục tiêu sửa Luật Đất đai. Mục đích sửa luật để phát triển nông nghiệp, phát triển bất động sản du lịch, tháo gỡ vướng mắc trong việc phê duyệt đất dự án nhà ở, và giải quyết tình trạng người nước ngoài nhờ người Việt đứng tên các lô đất ở Việt Nam".

Ông Võ cho rằng: “Dự luật vẫn còn chung chung, vấn đề chưa được giải quyết cụ thể, chi tiết”, ông đề xuất ban soạn thảo “chỉ cho phép tách, phân lô đất nền ở một số vùng nông thôn đang cần đất ở cho các hộ gia đình tách đất cho con cái và không mang tính buôn bán, còn lại sẽ cấm triệt để”. Bởi khi chia lô bán nền khiến người dân giữ tiền trong đất, không xây dựng hạ tầng phát triển kinh doanh. Do đó chỉ mang lại hiệu quả kinh tế ở mức độ trước mắt, lâu dài sẽ làm cạn kiệt tài nguyên.

Cố Thủ tướng Phan Văn Khải đã viết tay yêu cầu Nghị định 181 sau Luật đất đai năm 2003, yêu cầu cấm hoàn toàn việc phân lô bán nền ở khu vực đô thị và phát triển quy hoạch đô thị. Song chỉ một thời gian sau, quy định lại mở hơn, cho phép phân lô bán nền ở các thị trấn và nông thôn. Và đến Luật Đất đai 2013 thì cho phép chia lô bán nền ngay trung tâm thành phố.

Điều này được ông Võ đánh giá là: “Không hợp lý do cơ chế chia lô bán nền phải dứt khoát bỏ. Đất sốt đầu tiên là ở đất nền, sau đó mới ở loại đất khác”

Ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh bày tỏ: “Luật Đất đai 2003 và 2013 không có quy định về tách thửa đất nông nghiệp hoặc tách thửa các loại đất khác không phải là đất ở mà chỉ quy định tách thửa đất ở tại nông thôn và tách thửa đất ở tại đô thị. Tuy nhiên, Nghị định 43 quy định, UBND cấp tỉnh quy định diện tích tối thiểu được phép tách thửa đối với từng loại đất cho phù hợp với điều kiện cụ thể của địa phương.

Theo quy định này, người dân được phép tách thửa đối với từng loại đất, cụ thể, cho phép tách thửa đối với đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất phi nông nghiệp… do đó, các nhà đầu cơ có cơ hội lợi dụng tách thửa đất nền tuỳ tiện, biến tướng thành đất ở, khiến việc quy hoạch phát triển đô thị bị phá vỡ.

Chính vì không phù hợp với luật đất đai và có thể dẫn đến hệ quả làm gia tăng tình trạng phân lô, tách thửa tràn lan, khó kiểm soát như hiện nay nên Hiệp hội Bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh đề nghị Chính phủ xem xét, bỏ quy định tách thửa phân lô đất nền tại Nghị định 43.