Sau loạt dự án được “hồi sinh”, HoREA kiến nghị cho phép điều chỉnh thời hạn sử dụng đất theo nhu cầu của người sử dụng

Hồi sinh các dự án 

Theo thuonggiaonline.vn, một trong những dự án có tới 2 lần “ngủ đông” trong 13 năm qua tại TP Hồ Chí Minh chính là dự án Kenton Node. Dự án này ban đầu có tên Kenton Residences do Công ty TNHH Xây dựng Sản xuất Thương mại Tài Nguyên làm chủ đầu tư khởi công từ năm 2009, với tổng vốn đầu tư 300 triệu USD. 

Đến năm 2011 thì dự án ngừng thi công do thiếu vốn. Vào năm 2017, Kenton Residences được tái khởi động và đổi tên thành Kenton Node Hotel Complex và được điều chỉnh lại quy hoạch. Tổng vốn đầu tư của dự án khi đó được nâng lên thành 1 tỷ USD, tuy nhiên tiếp tục đình trệ một năm sau đó. Đến đầu năm 2022, sau một thời gian thương thảo, Tập đoàn Novaland và Công ty TNHH Xây dựng Sản xuất Thương mại Tài Nguyên đã làm lễ khởi động lại dự án này với tên gọi mới là Grand Sentosa. 

Với việc tái sinh lại dự án này, một số chuyên gia dự báo dự án này sẽ trở thành công trình biểu tượng tại vị trí cửa ngõ khu Nam của TP Hồ Chí Minh. Đồng thời, cung cấp thêm nguồn cung cho thị trường nhà ở đang thiếu hụt và đình trệ trong thời gian qua. 

Dự án Saigon One Tower là một trong những dự án mới được khởi động lại sau một thời gian dài bị dừng thi công. Dự án có vị trí đắc địa, nằm giữa 3 mặt tiền Tôn Đức Thắng - Hàm Nghi - Võ Văn Kiệt. Dự án này được khởi công xây dựng từ năm 2007 với tổng số vốn lên tới 5.000 tỷ đồng. Đến năm 2011, khi xây dựng được 80% thì dự án bị ngưng trệ vì nhiều lý do. Suốt 11 năm qua, dự án đã khiến nguyên lãnh đạo TP Hồ Chí Minh chỉ đích danh là “làm xấu bộ mặt thành phố”. Tạo ra một khung cảnh đối nghịch với tòa nhà Bitexco hiện đại bên cạnh. 

Khi còn “dưới trướng” chủ cũ, một số căn hộ tại dự án Saigon One Tower đã được bán với mức giá khoảng 90 triệu đồng/m2. Thị trường dự đoán sau khi chủ mới là Công ty Cổ phần Quản lý và Phát triển Viva Land hoàn tất các thủ tục thanh lý hợp đồng mua bán từ chủ cũ thì mức giá mới có thể tăng hơn 11 lần. 

Chủ mới đã đổi tên dự án từ Saigon One Tower thành IFC One Saigon. Theo ghi nhận sau khi được mua lại, tại công trường các mảng bê tông cũ, thô kệch đã được khoác lên "tấm áo mới" hiện đại hơn. Hàng ngàn khối tam giác cỡ lớn, nhiều màu sắc được lắp ghép khéo léo tạo thành hình "vảy rồng" độc đáo bên ngoài tòa nhà. Được biết, ngay sau khi được tái khởi động lại, giá bán tại dự án này đã lập đỉnh mới. Một nhân viên kinh doanh cho biết, chủ đầu tư dự án này chưa đưa ra mức giá chính thức và ngày mở bán, tuy nhiên dự báo mức giá có thể lên tới 1 tỷ đồng/m2. 

Dự án Gem Riverside được triển khai từ năm 2018 trên khu đất rộng 6,7 ha tại TP Thủ Đức, gồm 12 tháp cao 33 - 34 tầng với khoảng 3.175 căn hộ cao cấp. Sau khi mở bán nhà cho khách hàng, tại công trường máy móc xây dựng cũng đã tập kết thì dự án phải dừng xây dựng do vướng pháp lý. Đến đầu năm nay, lãnh đạo Tập đoàn Đất Xanh thông báo hồi sinh lại dự án Gem Riverside, với tên mới là Datxanhhomes Riverside. Được biết hiện dự án đã hoàn tất quá trình thẩm định thiết kế và được chấp nhận quyết định đầu tư, đang đợi cấp giấy phép xây dựng để có thể thi công phần hầm, móng trước khi mở bán.

Một dự án khác cũng được hồi sinh sau hơn chục năm “đắp chiếu” là dự án Khu căn hộ Thái Bình Plaza tại địa chỉ số 800 đường Đồng Văn Cống, TP Thủ Đức trên khu đất có diện tích 14.000 m2. Chủ đầu tư dự án là Công ty TNHH Đá xây dựng Bình Dương, từ năm 2010 dự án đã hoàn thành và đi vào hoạt động, tuy nhiên việc bán hàng không khả quan nên chủ đầu tư xin chuyển đổi công năng thành Bệnh viện đa khoa Phúc An Khang với quy mô 500 giường bệnh. Sau khi hoạt động được khoảng 2 năm thì bệnh viện tuyên bố đóng cửa và chuyển đổi lại công năng là dự án nhà ở thương mại. Đồng thời dự án có tên mới là Khu căn hộ Swiss - Belresidences Upper East Saigon, do Công ty cổ phần Tập đoàn Hasco làm đơn vị phát triển với định vị phân khúc hạng sang.

Dự án Dream Home Riverside cũng mới được thi công trở lại sau 5 năm “nằm im bất động”. Theo ghi nhận, 2 block thuộc tháp Emerald đã xây dựng tới tầng 17; 2 block thuộc tháp Saphire đang đổ mái để lên tầng 8. Hiện mức giá thị trường cho căn hộ ở đây khoảng 27 - 35 triệu đồng/m2 tùy vị trí.

Từ cuối năm 2017, dự án này ra mắt thị trường. Trong năm 2018, đơn vị phát triển dự án là Công ty cổ phần Nhà Mơ đã tổ chức nhiều đợt bán hàng thu hút hàng trăm khách hàng đặt cọc giữ chỗ. Trong lễ mở bán vào cuối năm đó, đại diện đơn vị bán hàng còn cho biết đã bán được 90% sản phẩm. 

Tuy nhiên sau đó dự án không được triển khai xây dựng, khiến khách hàng lo lắng. Đại diện truyền thông Công ty cổ phần Nhà Mơ giải thích nguyên nhân chậm thi công là chờ cơ quan chức năng cấp phép hồ sơ điều chỉnh. 

Đến cuối năm 2019, sau khi được bổ sung vào Kế hoạch Phát triển nhà ở TP Hồ Chí Minh giai đoạn 2016 - 2020, Dự án Dream Home Riverside được UBND TP Hồ Chí Minh  chấp thuận đầu tư với quy mô 3 tháp căn hộ cao 25 tầng.

Thời gian sử dụng đất của dự án hồi sinh 

Có thể thấy, việc hàng loạt dự án được hồi sinh tại TP Hồ Chí Minh sẽ mang tới bộ mặt mới cho thị trường bất động sản tại đây, tiếp thêm nguồn cung nhà ở đáp ứng nhu cầu mua nhà của người dân. Tuy nhiên vấn đề phát sinh đối với các dự án là thời hạn sử dụng đất. Bởi thời gian “đắp chiếu” nhiều năm nên thời hạn sử dụng đất của một số dự án chỉ còn trên dưới 40 năm. 

Nhằm giải quyết vấn đề này, Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh (HoREA) đã có văn bản gửi Thủ tướng và Bộ Tài nguyên và Môi trường. Cụ thể, HoREA đề nghị Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) cần cho phép điều chỉnh thời hạn sử dụng đất theo nhu cầu của người sử dụng đất, sao cho vẫn phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và đáp ứng các điều kiện về môi trường.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA cho biết trong thời gian qua hàng loạt dự án bất động sản, nhà ở thương mại  bị ngưng trệ đã được các doanh nghiệp mua và tái khởi động. "Tuy nhiên do thời hạn sử dụng đất chỉ còn lại khoảng trên dưới 40 năm nên chủ đầu tư nhận chuyển nhượng dự án bị thua thiệt khi tái khởi động các dự án này", ông Châu nhìn nhận. Do đó, nếu có quy định điều chỉnh thời hạn sử dụng đất lên đủ 50 năm thì các chủ đầu tư mới sẽ phải thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước đối với thời hạn được điều chỉnh. 

Một ví dụ được ông Châu lấy dẫn chứng là dự án Saigon One Tower được UBND TP Hồ Chí Minh giao đất từ năm 2008, sau đó bị thế chấp và trở thành nợ xấu, được VAMC thu giữ và đưa ra đấu giá năm 2019, ông cho biết thời hạn sử dụng đất lúc này chỉ còn 39 năm.

"Nếu có quy định điều chỉnh thời hạn sử dụng đất lên đủ 50 năm, giá khởi điểm để đấu giá chắc chắn sẽ cao hơn mức 6.110 tỷ đồng khi đó, tăng thêm nguồn thu cho ngân sách Nhà nước", ông nhấn mạnh.

Vì vậy, bên cạnh việc cho phép điều chỉnh thời hạn sử dụng đất theo nhu cầu của người sử dụng thì ông Châu còn đề xuất người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước theo thời gian sử dụng đất đã được điều chỉnh. Các quy định này cần được bổ sung, chỉnh sửa cho thống nhất, đồng bộ giữa các điều khoản trong Luật Đất đai (sửa đổi).

HoREA cũng kiến nghị bổ sung trở lại quy định thời hạn giao đất cho chủ đầu tư được xác định theo thời hạn của dự án đối với dự án kinh doanh nhà ở. Đồng thời, người mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất được sử dụng đất ổn định lâu dài. Chủ tịch HoREA cho rằng đây là căn cứ để để giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người mua nhà tại các dự án nhà ở thương mại, bao gồm dự án chung cư.