HoREA chỉ rõ những dấu hiệu “bất ổn” của thị trường bất động sản 

Ba sự bất ổn của thị trường bất động sản 

Theo baodauthau.vn, tính đến cuối quý II đầu quý III/2022, kể từ khi các dòng vốn tín dụng bất động sản bị kiểm soát thị trường đã xuất hiện những biểu hiện bất ổn. 

Cụ thể, theo ông Châu, giao dịch bất động sản bắt đầu có dấu hiệu trầm lắng. Nguyên nhân là do khách hàng mua nhà và cả chủ đầu tư dự án nhà ở rất khó tiếp cận nguồn vốn vay tín dụng. Trong quý II/2022, giá trị phát hành trái phiếu doanh nghiệp thuộc lĩnh vực này giảm 79%. Con số này được xem là bất ổn nghiêm trọng nhất khiến thị trường địa ốc chuyển sang tình trạng khát vốn, mất cân đối dòng tiền, giao dịch tắc nghẽn. 

Sự bất ổn thứ hai đang tồn tại trên thị trường bất động sản là tắc về pháp lý. Trong bối cảnh dòng vốn bị “siết” khiến áp lực dồn nén ngày căng thẳng hơn. Với những điểm nghẽn về pháp lý kéo dài khiến doanh nghiệp rơi vào tình trạng đầu tư, phát triển dự án nhưng không biết ngày hoàn thành. 

Ngoài ra, biểu hiện lệch pha cung cầu ở nhiều cấp độ. Vấn đề này đã tồn tại tích tụ trong nhiều năm qua, tuy nhiên trở nên nghiêm trọng hơn trong 6 tháng đầu năm nay. Thể hiện rõ rệt qua lệch pha cấp độ một là sự thiếu hụt các dự án mới dẫn đến nguồn cung nhà ở hạn chế, kém đa dạng không đáp ứng nhu cầu của thị trường. Lệch pha cấp độ hai là nguồn cung nhà ở cao cấp dẫn dắt thị trường, tuy nhiên lại khan hiếm nhà ở có mức giá vừa túi tiền dưới 2 tỷ đồng/căn, đồng thời thiếu hụt nhà ở xã hội. 

Với sự lệch pha này đã tác động trực tiếp đến mục tiêu đảm bảo an sinh xã hội về nhà ở cho người có thu nhập trung bình, thấp ở đô thị. Có thể thấy rõ nhất tại thị trường bất động sản của TP Hồ Chí Minh, trong năm 2021 và 6 tháng đầu năm 2022, tại đây không còn nhà ở vừa túi tiền (tỷ lệ 0%), giá 30 triệu đồng/m2. Còn ở phân khúc nhà ở cao cấp lại chiếm 74% nguồn cung thị trường, còn lại 26% là nhà ở trung cấp. Nhà ở có giá vừa túi tiền có tình trạng thiếu hụt nguồn cung nghiêm trọng nhất, điều này khiến giá nhà toàn thành phố đã tăng liên tục trong thời gian qua. 

Chủ tịch HoREA nhấn mạnh, với ba bất ổn trên đã đặt thị trường bất động sản trước nhiều thách thức trong khi thị trường này đang phải nỗ lực để phục hồi và tăng trưởng trở lại hậu đại dịch Covid-19. Nguy cơ của việc đứt gãy chuỗi cung ứng vẫn có thể xảy ra thị thị trường địa ốc, bởi tình trạng lạm phát và suy thoái vẫn có thể diễn ra trên phạm vi toàn cầu. 

Còn theo Phó Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam Phạm Lâm đã dự báo thị trường bất động sản trong 6 tháng cuối năm 2022, sẽ như bước vào “mùa mưa” ảm đạm do tác động của việc kiểm soát tín dụng, thanh khoản thị trường chịu nhiều thách thức. Ông Lâm nhận định: "Những ai không kịp tìm nơi trú ẩn giữa mùa mưa này sẽ bị ướt đôi chút". 

Ông Đinh Thế Hiển, chuyên gia kinh tế, cho rằng năm 2022 là năm không thuận lợi đối với bất động sản khi giá tài sản đã quá cao, dù đã có những điều chỉnh cục bộ, tuy nhiên tính thanh khoản vẫn còn thấp. Ông Hiển dự báo, những bất ổn xuất hiện trên thị trường địa ốc trong quý II vừa qua chưa có dấu hiệu dừng lại. "Khó khăn của bất động sản chỉ mới bắt đầu", ông Hiển dự báo.

Giải pháp ổn định thị trường

Có thể thấy, trong bối cảnh có nhiều khó khăn như vậy nhưng thị trường bất động sản vẫn phải đi đúng mục tiêu phục hồi kinh tế. Bởi bất động sản đóng vai trò khá lớn trong nền kinh tế và liên quan đến hàng chục ngành nghề. Do đó, cần xây dựng cơ chế tạo điều kiện cho doanh nghiệp được tiếp cận nguồn vốn tín dụng và các nguồn vốn đa dạng trên thị trường. 

Ông Châu cho rằng, nguồn vốn tín dụng chính là “bà đỡ” để thực hiện dự án. Tuy nhiên, với lộ trình hạn chế dần tín dụng của Ngân hàng Nhà nước vào các lĩnh vực rủi ro, trong đó có bất động sản. Cùng với đó, các ngân hàng thương mại cũng đang có xu hướng siết tín dụng đối với bất động sản. Vì vậy, các doanh nghiệp bất động sản kỳ vọng vào trái phiếu doanh nghiệp nhằm bù đắp thiếu hụt nguồn vốn tín dụng ngân hàng. 

Hiện nay, thị trường vốn tại Việt Nam vẫn chưa phát triển đầy đủ, các quỹ đầu tư bất động sản, quỹ REIT quá nhỏ, do đó, các doanh nghiệp bất động sản phải dựa vào việc phát hành trái phiếu doanh nghiệp, hiện đang chiếm khoảng 38% GDP. 

Nếu kịch bản siết tín dụng và trái phiếu doanh nghiệp cùng xảy ra sẽ dẫn đến đứt gãy dòng vốn đầu tư, doanh nghiệp sẽ “điêu đứng”, đặc biệt trong bối cảnh thanh khoản bất động sản bị sụt giảm. Thị trường bất động sản nếu bị suy thoái sẽ kéo theo sự suy thoái của nền kinh tế, tác động tiêu cực đến việc đảm bảo an sinh xã hội về nhà ở xã cho những người có thu nhập trung bình, thấp trong xã hội. 

Theo ông Châu, vì một số nhỏ doanh nghiệp sai phạm, vi phạm pháp luật là những “con sâu làm rầu nồi canh” mà siết chặt cả những doanh nghiệp tuân thủ pháp luật đang chiếm đa số trong nền kinh tế. "Các ngân hàng cần tiếp tục cho vay đối với các chủ đầu tư có uy tín, dự án khả thi và cho các cá nhân, hộ gia đình vay để mua, thuê mua nhà ở, để xây dựng, sửa chữa nhà để thị trường địa ốc phát triển ổn định", Chủ tịch HoREA đề nghị.

Bên cạnh đó, HoREA kiến nghị Chính phủ thực hiện mục tiêu đến năm 2023 hoàn thành sửa đổi Luật Đất đai 2013 và một số luật liên quan để đảm bảo tính đồng bộ, thống nhất. Xây dựng cơ chế tạo điều kiện cho doanh nghiệp được tiếp cận nguồn vốn tín dụng và các nguồn khác trên thị trường vốn, trong đó có hoạt động phát hành trái phiếu doanh nghiệp. Cùng với đó, nên cho phép các tập đoàn, doanh nghiệp bất động sản kinh doanh đa ngành được hạch toán dùng phần lợi nhuận kinh doanh bất động sản để bù các khoản kinh doanh bị lỗ của các lĩnh vực khác.

Đối với đề xuất sở hữu căn hộ chung cư có thời hạn (50 năm, 70 năm) thì Hiệp hội bất động sản TP Hồ Chí Minh đề xuất chưa quy định, nhằm phù hợp tâm tư, nguyện vọng của người dân khi sở hữu căn hộ chung cư đi đôi với quyền sử dụng đất ở ổn định lâu dài.