HoREA kiến nghị 10 giải pháp cấp bách tháo gỡ điểm khó cho thị trường bất động sản 

5 vấn đề cần xử lý 

Theo Nhịp sống kinh tế, phát biểu tại Diễn đàn kinh tế Việt Nam lần thứ tư, ông Châu khẳng định những đóng góp tích cực của thị trường bất động sản đối với nền kinh tế, cũng như góp phần đảm bảo an sinh xã hội về nhà ở. Bên cạnh đó còn là thay đổi bộ mặt nhiều khu vực đô thị và nông thôn, đóng góp khoảng 10% nguồn thu ngân sách nhà nước. 

Mặc dù vậy, sự phát triển của thị trường bất động sản vẫn chưa ổn định và bền vững. Điều đó thể hiện rõ nét nhất 5 vấn đề còn tồn tại. 

Một là, tình trạng lệch pha cung - cầu, nhu cầu nhà ở của người dân là rất lớn nhưng lại rất thiếu nguồn cung dự án, nguồn cung nhà ở, đặc biệt là nhà ở có giá vừa túi tiền và nhà ở xã hội. 

Hai là, tình trạng lệch pha phân khúc thị trường giữa nhà ở giá rẻ và nhà ở cao cấp. Ví dụ tại TP Hồ Chí Minh, năm 2020 nhà ở có mức giá vừa túi tiền của đại đa số người dân chỉ chiếm 1% tổng số nhà ở. Đến năm 2021, nhà ở có giá dưới 25 triệu đồng/m2 tại thành phố này đã “tuyệt chủng”. Trong khi đó, 74% sản phẩm nhà ở thuộc phân khúc cao cấp, còn lại 26% thuộc phân khúc trung cấp.

Ba là, tình trạng giá nhà tăng liên tục trong 5 năm qua do nguồn cung khan hiếm, người dân không đủ điều kiện để mua nhà với mức giá ngày càng leo thang. Đồng thời xuất hiện tình trạng phân lô bán nền tràn lan, sốt đất ảo tại nhiều địa phương. 

Bốn là, môi trường đầu tư kinh doanh trong lĩnh vực bất động sản chưa thực sự minh bạch, công bằng, lành mạnh. 

Năm là, còn nhiều doanh nghiệp bất động sản yếu kém năng lực và thiếu tính chuyên nghiệp. 

Chủ tịch HoREA còn cho biết thêm một vấn đề quan trọng nữa cần phải kiểm soát và xử lý hiệu quả đó là mối quan hệ hữu cơ giữa thị trường bất động sản và thị trường vốn để cả hai thị trường này có thể phát triển lành mạnh, hỗ trợ lẫn nhau. Bởi cả hai thị trường đều đang tiềm ẩn những rủi ro, nguy cơ gây bất ổn kinh tế vĩ mô. Nếu thị trường bất động sản phát triển lành mạnh và ổn định sẽ kéo theo sự phát triển của thị trường vốn và nền kinh tế; ngược lại thị trường bất động sản bất ổn sẽ kéo theo thị trường vốn và nền kinh tế bất ổn theo. 

Ông Châu cho biết một số nguyên nhân dẫn đến tình trạng trên là do đại dịch Covid-19, do xung đột địa chính trị hoặc do đứt gãy chuỗi cung ứng toàn cầu. Tuy nhiên, các nguyên nhân chủ quan vẫn là chính, trong đó có những vướng mắc về thể chế pháp luật, công tác thực thi pháp luật của cơ quan có thẩm quyền. 

Kiến nghị 10 giải pháp cho thị trường bất động sản

Tại Hội nghị, Chủ tịch HoREA đã đưa ra những kiến nghị, giải pháp nhằm cải thiện môi trường kinh doanh bất động sản, đồng thời giải quyết những vấn đề còn tồn tại, thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản nói riêng và nền kinh tế nói chung. 

Kiến nghị thứ nhất là tập trung hoàn thiện thể chế pháp luật để xây dựng môi trường đầu tư kinh doanh bất động sản minh bạch, thông thoáng, công bằng, lành mạnh.

Kiến nghị thứ hai là đảm bảo quyền tiếp cận nguồn lực đất đai của doanh nghiệp để thực hiện dự án đầu tư. Trong đó, có “quyền” được công nhận chủ đầu tư sau khi doanh nghiệp đã “có quyền sử dụng đất khác không phải là đất ở” phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch phát triển đô thị, nhà ở. 

Kiến nghị thứ ba là doanh nghiệp được đảm bảo quyền tiếp cận nguồn lực đất đai thông qua phương thức “đấu giá quyền sử dụng đất” hoặc “đấu thầu dự án có sử dụng đất”.

HoREA kiến nghị doanh nghiệp muốn tiếp cận nguồn lực đất đai thông qua “đấu giá quyền sử dụng đất”, “đấu thầu dự án có sử dụng đất”. Do đó cần phải sửa đổi Luật Đấu giá tài sản 2016, Luật Đấu thầu 2013 đối với trường hợp “đấu giá quyền sử dụng đất”, "đấu thầu dự án có sử dụng đất" để không xảy ra tình trạng "đấu giá cuội, đấu giá có quân xanh - quân đỏ", "đấu thầu cuội, đấu thầu chân gỗ" hoặc thông đồng "dìm giá" hoặc "đẩy giá ảo" hoặc lợi dụng đấu giá, đấu thầu để trục lợi bất chính, gây ra các hệ quả tiêu cực.

Kiến nghị thứ tư là quy định cơ chế người sử dụng đất có quyền được hưởng phần giá trị tăng thêm từ đất do người sử dụng đất đầu tư mang lại.

HoREA đề nghị bổ sung chính sách trên nhằm khuyến khích người sử dụng đất đầu tư nhiều nguồn lực để làm gia tăng giá trị sử dụng của đất đai, thực hiện đúng nguyên tắc sử dụng đất "tiết kiệm, có hiệu quả" quy định tại khoản 2 Điều 6 Luật Đất đai 2013.

Kiến nghị thứ năm là đảm bảo quyền tự chủ kinh doanh của doanh nghiệp, trong đó có quyền chuyển nhượng dự án đầu tư có sử dụng đất.

Theo đó, HoREA đề nghị Nhà nước cho phép chủ đầu tư được quyền chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản, nhà ở để đảm bảo và tôn trọng quyền tự chủ kinh doanh của doanh nghiệp. Trong đó có quyền chuyển nhượng dự án đầu tư có sử dụng đất và bên chuyển nhượng dự án có nghĩa vụ nộp thuế cho Nhà nước.

Kiến nghị thứ sáu là xây dựng cơ chế tạo điều kiện cho doanh nghiệp được tiếp tục được tiếp cận nguồn vốn tín dụng và các nguồn vốn trên thị trường vốn. Trong đó có hoạt động phát hành trái phiếu doanh nghiệp. Đồng thời, cho phép các tập đoàn, doanh nghiệp bất động sản kinh doanh đa ngành được hạch toán dùng phần lợi nhuận kinh doanh bất động sản để bù đắp các khoản kinh doanh bị lỗ của các lĩnh vực khác.

Kiến nghị thứ bảy, chưa nên quy định "sở hữu căn hộ nhà chung cư có thời hạn 50 năm (50 năm, 70 năm)" để phù hợp tâm tư, nguyện vọng của người dân muốn được "sở hữu căn hộ nhà chung cư đi đôi với quyền sử dụng đất ở ổn định lâu dài". Để chung cư là tài sản có giá trị cao để lại cho nhiều thế hệ, không gây "biến động" trên thị trường bất động sản và trong xã hội. Đối với nhà chung cư hết “tuổi thọ”, “nguy hiểm” cho người sử dụng thì thực hiện theo cơ chế chính sách quy định tại Nghị định 69/2021/NĐ-CP của Chính phủ "về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư" (có tính khả thi):

Kiến nghị thứ tám là bổ sung Luật Nhà ở quy định cơ chế chính sách "ưu đãi một phần" để phát triển "nhà ở giá phù hợp với thu nhập của người có thu nhập trung bình, người có thu nhập thấp đô thị không thuộc đối tượng được hưởng chính sách nhà ở xã hội". Đồng thời, đẩy mạnh chương trình phát triển nhà ở xã hội, cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư và chương trình di dời, chỉnh trang nhà trên và ven kênh rạch để tái thiết, tái phát triển đô thị bền vững.

Kiến nghị thứ chín là Tổ công tác của Thủ tướng Chính phủ và các cơ quan có thẩm quyền của Trung ương sớm xem xét "có kết luận dứt điểm" các dự án bị dừng triển khai do thực hiện công tác rà soát pháp lý, kiểm tra, thanh tra, điều tra theo hướng thực hiện "thu hồi triệt để tài sản nhà nước bị thất thoát do tham nhũng, tiêu cực". Các doanh nghiệp có liên quan phải nộp nghĩa vụ tài chính, kể cả phần nộp bổ sung (nếu có) cho ngân sách nhà nước theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, để cho dự án được tiếp tục triển khai thực hiện góp phần phát triển kinh tế và ổn định xã hội.

Kiến nghị thứ mười là các địa phương ban hành, "chuẩn hóa" quy trình thủ tục đầu tư xây dựng các dự án nhà ở thương mại và dự án nhà ở xã hội. Đồng thời, thực hiện rút ngắn thời gian tính tiền sử dụng đất dự án để cấp "sổ hồng" cho người mua nhà.