Chênh lệch cung cầu, giá thuê bất động sản tăng liên tục

Thứ hai, 06/06/2022-08:06

Thị trường bất động sản hiện nay không khác gì một bài toán khó khi giá bất động sản ngày một cao trong khi nguồn cung thiếu hụt nghiêm trọng, cộng với việc nguồn vốn đầu tư bị siết chặt trong bối cảnh đô thị hóa.

Không đủ sức mua, người tìm thuê tăng mạnh

Theo Bộ Kế hoạch và Đầu tư, chỉ tính trong tháng 4 vừa qua, ghi nhận số lượng doanh nghiệp thành lập mới trên thị trường đạt mức kỷ lục với 15.000 doanh nghiệp. Nếu tính cả số doanh nghiệp hoạt động trở lại và số doanh nghiệp mới tham gia thị trường trong tháng 4 thì con số này cao gấp 2 lần so với doanh nghiệp rút lui khỏi thị trường.

Theo con số thống kê từ các văn phòng môi giới nhà đất về số lượng người hỏi thuê nhà/phòng tại các khu chung cư trong thời gian qua. Điều này chứng tỏ hoạt động kinh tế đang sống động trở lại kéo theo nhu cầu chỗ ở của người dân vì thế cũng tăng cao.

Cụ thể, theo báo cáo thị trường tháng 2/2022 của Batdongsan.com, mức độ quan tâm của hầu hết các phân khúc bất động sản cho thuê tại Hà Nội đều tăng mạnh, trong đó, phân khúc nhà trọ, phòng trọ cho thuê tăng nhanh đạt mức 237%. Số lượt tìm kiếm nhà riêng cho thuê cũng tăng đến 77%, còn ở căn hộ cho thuê tăng 73%. Đặc biệt, khi thị trường mở cửa trở lại, văn phòng cho thuê là một trong những phân khúc có nhiều khởi sắc với mức độ tăng đạt 17%. Trong khi đó, hơn hai năm trước do ảnh hưởng của dịch Covid-19, các văn phòng cho thuê hầu như không có nhiều bước tiến. Hai phân khúc bất động sản cho thuê ít được quan tâm hơn là cửa hàng, kiot và nhà mặt phố cho thuê.

Trạng thái "bình thường mới" được thiết lập trở lại là thời điểm các doanh nghiệp và người lao động trở lại với công việc, đây là một trong những nguyên nhân thúc đẩy số lượng người thuê nhà.

Kịch bản tương tự cũng diễn ra tại TP. Hồ Chí Minh khi lượng tìm kiếm nhà trọ, phòng trọ cho thuê trong tháng 2 năm nay tăng 142%, số lượng nhà riêng cho thuê tăng 80%, so với tháng 1 loại hình căn hộ cho thuê tăng 53%. Riêng phân khúc văn phòng cho thuê, nhu cầu tìm kiếm tại TP. Hồ Chí Minh cao hơn Hà Nội đến 32%.

Lý giải nguyên nhân thị trường bất động sản có những bước chuyển mình mạnh mẽ trong thời gian qua, ông Đinh Minh Tuấn, CEO Batdongsan.com cho biết, so với cùng kì năm 20121, quý I/2022 mức độ quan tâm tới căn hộ cho thuê tại TP. Hồ Chí Minh tăng vọt bởi ở thời điểm này nhiều khách hàng có nhu cầu mua hoặc thuê chỗ ở để trở lại làm việc. Bên cạnh đó, lượng khách chuyên gia quốc tế trở lại làm việc cũng góp phần thúc đẩy sự tăng trưởng nhu cầu thuê nhà trên thị trường.

Tuy nhiên, bài toán được đặt ra ở đây là trong khi lượng cầu lớn thì nguồn cung căn hộ tại TP Hồ Chí Minh lại giảm mạnh. Theo số liệu ước tính, từ đầu năm đến nay, nguồn cung căn hộ mới chỉ đạt mức 2.200 căn, giảm hơn 60% so với cùng kỳ 2021.

Theo khảo sát của phóng viên, nguồn cung mới tại TP. Hồ Chí Minh trong quý vừa rồi, chủ yếu được tạo ra từ 4 dự án Vinhomes Grand Park (Beverly The Resort) – thành phố Thủ Đức, Masteri Centre Point – thành phố Thủ Đức, Akari City Phase 2 - quận Bình Tân, Picity High Park - quận 12. Các dự án mới này đều nằm trong phân khúc trung, cao cấp với mức giá bán trung bình khoảng 57,1 triệu đồng.

Theo số liệu của Bộ Xây dựng, tính đến cuối năm 2021, giá căn hộ chung cư tăng bình quân khoảng 5 - 7%. Bước sang quý I/2022, phân khúc này tiếp tục tăng khoảng 3% so với cuối năm 2021.

Đại diện Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam - VARS nhận định về xu hướng hình thành giá bán của thị trường bất động sản, một mặt bằng giá mới đang được tạo ra khi tỷ lệ cung – cầu đang có sự chênh lệch rất lớn. Nhất là khi xu hướng đô thị hóa ngày càng rõ rệt như hiện nay.

Thiết lập giá mặt bằng mới

Hiện nay, rất khó để có thể tìm mua những căn hộ có giá từ 25-30 triệu/m2 (ảnh minh họa)

Giống với thành phố Hồ Chí Minh, giá căn hộ chung cư tại Hà Nội cũng được thiết lập mặt bằng giá mới. Theo báo cáo quý I/2022 của Batdongsan.com, giá chung cư tại đây tăng từ 5% - 8% so với giá bán trung bình năm 2021.

Nếu như cách đây 2 năm, các căn hộ tại khu vực trung tâm Cầu Giấy, Thanh Xuân... được chào bán ở khoảng 30 - 40 triệu/m2 thì hiện nay giá bán được đã tăng lên khoảng 45 - 60 triệu/m2.

Đặc biệt, Gia Lâm, Hoài Đức, Đông Anh... là những vùng còn nhiều quỹ đất hơn nhưng do ảnh hưởng từ xu hướng lựa chọn đất vùng ven nên mặt bằng giá chung cũng từ đó mà tăng nhanh theo thị trường. Cụ thể, trước đây giá nhà tại các khu vực này rơi vào khoảng từ 18 - 20 triệu/m2 thì nay đã đạt mức trên 30 triệu/m2.

Theo khảo sát tại một số dự án trên địa bàn, chung cư The Nine đường Phạm Văn Đồng, Cầu Giấy, từ đầu năm đến nay đã 2 lần điều chỉnh giá, chênh lệch giá cả so với thời điểm trước Tết Nguyên Đán là 5 - 6%. Tương tự, dự án chung cư mới bàn giao The Park Home (Thành Thái, Cầu Giấy) cũng tăng giá khoảng 5%.

Tại Long Biên, ngay đầu năm nay, căn hộ tại Phương Đông Green Home ghi nhận mức tăng 2%. Gần đó có dự án Rose Town (Ngọc Hồi, Hoàng Mai) chủ đầu tư chào bán từ 1,8 - 2,4 tỷ/căn, hiện nay đã tăng lên mức 2,2 - 3,2 tỷ đồng/căn.

Tại khu vực quận Hà Đông, ghi nhiều căn hộ chuyển nhượng tại Dương Nội, La Khê, Vạn Phúc tăng giá tới vài trăm triệu đồng chỉ trong thời gian ngắn đã đưa thị trường thứ cấp tại đây thiết lập một mức giá mới. Cụ thể, mặt bằng giá tại khu vực này đã đạt trung bình 33 triệu/m2.

Có nhiều nguyên nhân dẫn đến sự sụt giảm nguồn cung căn hộ tại Hà Nội, điển hình là các chính sách siết chặt thủ tục pháp lý, tín dụng ngân hàng và sự khan hiếm quỹ đất. Chưa hết, chi phí đầu vào tại các dự án cũng bị tăng lên do biến động từ giá đất, giá vật liệu xây dựng và chi phí nhân công, từ đó tạo nên áp lực tăng giá chung cư.

Theo các chuyên gia, thời gian tới đây, phân khúc căn hộ nằm trong khoảng tài chính từ 2 tỷ đồng sẽ gần như “biến mất” trên thị trường. Trong khi nhu cầu tìm kiếm nhà ở của người dân ngày càng nhiều, cùng với đó, phân khúc căn hộ giá dưới 30 triệu lại ngày càng hạn chế hơn khiến việc tìm nhà, mua nhà ở mức giá này sẽ thực sự rất khó khăn. Chính vì thế, các khách hàng tìm nhà ở các phân khúc trung cấp và bình dân nên có những quyết định kịp thời.

Bài toán tài chính thách thức doanh nghiệp

Vừa qua, Phó Thống đốc Ngân hàng Nhà nước, ông Đào Minh Tú cho biết ngành ngân hàng không hề "khóa, siết" tín dụng bất động sản, mà đang kiểm soát rủi ro trong các hoạt động của lĩnh vực bất động sản.

Theo ông Tú: “Đối với bất động sản, ngân hàng chỉ kiểm soát chặt với bất động sản có tính chất đầu cơ, phân khúc nhà nghỉ dưỡng và dự án cao cấp. Tín dụng dành cho nhà ở công nhân, nhà ở xã hội, nhà ở cho người nghèo thì luôn khuyến khích”.

Hoạt động siết vốn bất động sản gây nhiều khó khăn cho các doanh nghiệp trong ngành.

Tuy nhiên, sau sự kiện hơn 10.000 tỷ đồng trái phiếu đã phát hành của Tân Hoàng Minh bị hủy bỏ, nguồn vốn trái phiếu chảy vào bất động sản trở nên khó khăn. Trong tháng 4, không có doanh nghiệp bất động sản nào phát hành trái phiếu huy động vốn.

Dựa trên số liệu của Trung tâm Nghiên cứu Kinh tế thuộc Ngân hàng MSB, năm 2022 sẽ có khoảng 231.000 tỷ đồng trái phiếu doanh nghiệp đến hạn. Với tỷ trọng phát hành trái phiếu của các doanh nghiệp bất động sản trong thời gian qua, việc đáo hạn trái phiếu sẽ trở thành khó khăn mới của các doanh nghiệp bất động sản trong ngắn hạn.

Theo các chuyên gia, trong khoảng ba năm trở lại đây, trái phiếu doanh nghiệp trở thành kênh huy động vốn cho các nhà phát triển bất động sản với lượng phát hành của ngành bất động sản chiếm tỷ trọng lớn trong lượng trái phiếu doanh nghiệp phát hành. Hiện nay, bên cạnh việc nắn dòng tín dụng bất động đi theo đúng hướng thì kiểm soát mạnh trái phiếu doanh nghiệp nói chung và của lĩnh vực bất động sản nói riêng cũng đang được quan tâm.

Ông Nguyễn Văn Hậu, Tổng giám đốc Asian Holding cho rằng, dòng vốn ngân hàng không khác gì mạch máu của thị trường bất động sản. Ngay sau khi có thông tin siết van tín dụng thị trường ngay lập tức bị ảnh hưởng. Theo đó, hiện nay nhiều khu vực thị trường đứng yên, không có giao dịch.

Cũng theo ông Hậu, bất động sản là lĩnh vực đóng góp rất nhiều cho nền kinh tế và kéo theo sự liên quan của nhiều ngành nghề. Vì vậy, nếu không có sự điều chỉnh hợp lý thì nguy cơ xảy ra hiệu ứng domino tiêu cực cho nền kinh tế là rất lớn.

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho rằng, nên có chính sách kiểm soát tốt với những dự án "có vấn đề", ví dụ như dự án đầu cơ, tích trữ, mua gom đất, thổi giá...Những dự án tốt nên có những được thúc đẩy, vừa tạo điều kiện cho doanh nghiệp làm ăn, vừa giúp thị trường có thêm nguồn cung tốt.

Theo: Reatimes.vn

Copy link

Tạo tin đăng