Rộ xu hướng đầu tư đất nông nghiệp chờ chuyển đổi, cẩn trọng rủi ro

Rộ xu hướng đầu tư đất nông nghiệp

Đất nông nghiệp là đất chuyên sản xuất nông nghiệp hoặc chăn nuôi mà không được phép xây dựng công trình, nhà ở nếu chưa được chuyển đổi mục đích sử dụng. Vì vậy, loại hình này có giá rẻ hơn rất nhiều so với đất thổ cư. Bên cạnh những người mua đất nông nghiệp để sản xuất, chăn nuôi thì hiện nay có rất nhiều nhà đầu tư đang “săn” đất nông nghiệp chờ chuyển đổi thành đất thổ cư để bán kiếm lời, thu về lợi nhuận cao.

Từ đầu năm nay, thị trường bất động sản các tỉnh thuộc khu vực Tây Nguyên bắt đầu “nóng” lên, thậm chí nhiều địa phương giao dịch rất sôi động khi các nhà đầu tư từ TP HCM và các tỉnh phía Bắc liên tục đổ về đây tìm mua đất. Trong đó, các mảnh đất vườn, đất rẫy rất được ưa chuộng.

Tại tỉnh Đắk Lắk, một trong những khu vực được nhiều nhà đầu tư tìm đến hiện nay là xã Ea Tu, TP Buôn Ma Thuột và dọc tuyến đường Quốc lộ 26. Giao dịch nhà đất diễn ra tấp nập khiến giá bán thay đổi từng ngày. Trong đó, đất vườn, đất rẫy đang là xu hướng đầu tư rất “hot”.

Chị Thu Hương, một môi giới lâu năm tại TP Buôn Ma Thuột, cho biết, một mảnh đất khoảng hơn 1ha sẽ có một phần diện tích thổ cư. “Tôi vừa bán một mảnh 1.400 m2, trong đó có khoảng 500 m2 đất ở. Mảnh đất này nằm cạnh Quốc lộ 14, chỉ cách khoảng 500m nên rất thuận tiện di chuyển. Tháng trước rao bán giá 1,9 tỷ đồng, gần đây thị trường nóng sốt, cuối tuần vừa rồi tôi đã chốt cho khách giá 2,2 tỷ đồng. Những mảnh đất như vậy thường rất được ưa chuộng vì đất vườn rất rộng, lại rẻ, trong đó có cả đất thổ cư. Rất thích hợp làm homestay hoặc nhiều người có khả năng có thể chuyển đổi mục đích sử dụng đất, khi đó lợi nhuận sẽ cao hơn rất nhiều”.

Tương tự tại Lâm Đồng, biến động tăng giá đất nông nghiệp, đất vườn trồng cây lâu năm có thể nói là “chóng mặt” tại địa phương này. Điển hình tại xã Lộc Đức, huyện Bảo Lâm, đất view đồi có giá khoảng từ 300-400 triệu đồng/sào, mức giá này đã tăng hơn gấp đôi so với thời điểm 2 năm trước.

Anh Trung, môi giới bất động sản chuyên chào bán đất ông nghiệp cho biết: “Các nhà đầu tư rất thích những mảnh đất diện tích lớn, có cả đất ở và đất vườn giá rẻ, có thể sử dụng cho nhiều mục đích, hoặc tách thửa ra để bán và kiếm lời dễ dàng. Trong năm qua, hầu hết giao dịch của tôi là những mảnh đất như thế này”.

Ngoài đất tỉnh lẻ, đất nông nghiệp vùng ven TP HCM, Hà Nội cũng trở thành kênh đầu tư ưa chuộng cho nhà đầu tư bất động sản. Những nhà đầu tư nhỏ lẻ, ít vốn thường tìm đến những mảnh đất này “săn” đất đầu cơ nhằm kiếm lợi nhuận cao. Đặc biệt là những khu vực xa trung tâm thuộc các huyện Củ Chi, Bình Chánh, Nhà Bè tại TP HCM hay Đông Anh, Sóc Sơn, Mê Linh tại Hà Nội đang rất thu hút giới đầu tư bởi những khu vực này đang được định hướng lên quận hoặc lên thành phố, nên cơ hội chuyển đổi sang đất thổ cư là rất lớn.

“Tôi vừa chốt mua một lô đất diện tích 1.200 m2, trong đó có 200 m2 đất ở nông thôn tại trục đường Võ Văn Bích (huyện Củ Chi) với mức giá 4,5 tỷ đồng. Tôi mua bằng tiền tiết kiệm, không vay ngân hàng để đầu tư nên cứ để đó chờ thời, chờ quy hoạch vài năm cũng không sao. Tôi đã nghe thông tin Củ Chi sẽ được “nâng cấp” lên thành phố, cơ hội chuyển đổi sang đất thổ cư là rất lớn và giá đất cũng sẽ tăng cao”, anh Hoà, một nhà đầu tư tại TP HCM chia sẻ.

Tại huyện Nhà Bè, đất nông nghiệp cũng tăng giá mạnh thời gian gần đây. Cụ thể, khu vực quanh tuyến đường Nguyễn Văn Tạo, xã Hiệp Phước, thời điểm 2021 giá đất vườn từ 4 triệu đồng/m2, nay đã tăng lên 7-8 triệu đồng/m2, còn trên tuyến đường Lê Văn Lương, thuộc xã Nhơn Đức hiện có giá 9-10 triệu đồng/m2.

Những rủi ro khi đầu tư đất nông nghiệp chờ chuyển đổi

Có thể thấy, tiềm năng khi đầu tư đất nông nghiệp là rất lớn. Tuy nhiên, giá trị của những mảnh đất này vẫn thực sự là “ẩn số” bởi hiện nay, cơ quan quản lý đã thực hiện việc siết chặt quy trình chuyển đổi, đặc biệt để chặn tình trạng “sốt ảo”, nhiều địa phương đã dừng việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất, thậm chí cấm việc phân lô, tác thửa đất nông nghiệp. Điều này sẽ tạo nên rủi ro “chôn vốn” cho nhà đầu tư, đặc biệt là những nhà đầu tư nhỏ lẻ.

Theo quy định của một số địa phương, việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp thành đất thổ cư phải nằm trong kế hoạch phát triển chung của tỉnh. Vì vậy, sẽ sẽ rất khó cho những nhà đầu tư cá nhân, nhỏ lẻ chuyển đổi mục đích sử dụng đơn lẻ. Khi đầu tư vào đất nông nghiệp chờ chuyển đổi nhưng không thể chuyển đổi mục đích sử dụng sang đất thổ cư thì rủi ro về thanh khoản là rất lớn cho các nhà đầu tư. Đặc biệt với những nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính, vay nợ ngân hàng để mua đất cần phải cân nhắc kỹ.

Anh Hoàng Tiến, một nhà đầu tư bất động sản lâu năm đã phân tích một số rủi ro có thể gặp phải khi mua đất nông nghiệp chờ chuyển đổi. Đầu tiên là rủi ro về quy hoạch, nếu mua phải đất không nằm trong quy hoạch đất ở thì người mua không thể chuyển đổi mục đích sử dụng đất.

Thứ hai là rủi ro về giải toả, nếu đất nằm trong quy hoạch giải tỏa thì nhà đầu tư sẽ lỗ nặng. Một là không được bồi thường nếu khu đất đó thuộc diện quy hoạch dự trữ để phục vụ mục tiêu phát triển hạ tầng. Hai là được nhà nước bồi thường nhưng số tiền bồi thường sẽ tính theo bảng giá đất do UBND cấp tỉnh quy định, trong khi giá mua lại là giá giao dịch thực tế trên thị trường, cao hơn bảng giá đất rất nhiều.

Thứ ba là rủi ro về giá cả khi cơn sốt đất khiến cho giá đất nông nghiệp ở nhiều khu vực bị thổi phồng lên quá cao. Điều này khiến nhà đầu tư khó xác định được đâu là giá trị thực của khu đất, dẫn đến việc mua phải giá quá cao, khó bán lại hoặc phải chấp nhận bán lỗ.

Thứ tư là rủi ro về thanh khoản, nếu mua đất ở những nơi chưa được đầu tư về hạ tầng cơ bản và các dịch vụ tiện ích thiết yếu thì dù khu đấ có thể chuyển đổi lên đất thổ cư cũng khó tìm được người mua. Hoặc phải chờ rất lâu để hoàn thiện cơ sở hạ tầng, tiện ích thì nhà đầu tư sẽ bị “mắc kẹt”, “chôn vốn” trong thời gian dài.

Đối với những nhà đầu tư “đón đầu” quy hoạch, “nâng cấp” đơn vị hành chính cấp huyện lên quận hoặc lên thành phố cũng cần phải “tỉnh táo” bởi đó mới chỉ là ý tưởng, chưa có kế hoạch, lộ trình cụ thể, nếu có thì lộ trình này cũng mất rất nhiều thời gian. Do đó, nếu nhà đầu tư “đón sóng” quá sớm sẽ dễ gặp rủi ro, nhất là những nhà đầu tư “lướt sóng” ngắn hạn hoặc vay ngân hàng để mua đất.

Mặt khác, nếu có thể chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ nông nghiệp thành đất thổ cư, người mua sẽ đứng trước cơ hội tài sản tăng giá đột biến, song việc chuyển đổi cũng không phải dễ. Từ thủ tục pháp lý, chi phí chuyển đổi, thuế đóng cho nhà nước, quy hoạch hạ tầng,… để biến những mảnh đất này trở thành đất ở có giá trị mua bán, chuyển nhượng đều không phải là dễ dàng.