Tất tần tật kinh nghiệm đầu tư đất nông nghiệp an toàn, chắc thắng

Trong bối cảnh giá đất nông nghiệp tại nông thôn đang tăng lên do nhu cầu mua cao, người người, nhà nhà đổ xô đi chọn mua đất nông nghiệp để đầu tư bất động sản và "ôm mộng" có thể chuyển đổi từ đất nông nghiệp sang đất thổ cư nhằm thu về một khoản kha khá. Thế nhưng xét thấy rằng đây không phải là lĩnh vực "dễ ăn", trái lại là một việc làm có tính mạo hiểm cao. Song nếu như nắm trong tay kinh nghiệm đầu tư đất nông nghiệp thì bạn đã nắm 50% sự thành hay bại. Bài viết sau đây là tất tần tật những kinh nghiệm đầu tư đất nông nghiệp an toàn và chắc thắng dành cho bạn. 

Đất nông nghiệp là gì?

Căn cứ Khoản 1 Điều 10 Luật Đất đai 2013, thì đất nông nghiệp là loại đất được Nhà nước giao cho người dân để phục vụ nhu cầu sản xuất nông nghiệp, bao gồm trồng trọt, chăn nuôi, trồng rừng,...Bên cạnh đó thì đất nông nghiệp còn được biết đến như là tư liệu sản xuất chủ yếu, vừa là tài liệu lao động vừa là đối tượng lao động, đặc biệt không thể thay thế của ngành nông - lâm nghiệp. 

Theo quy định của pháp luật hiện hành, nhóm đất nông nghiệp bao gồm các loại sau đây:

– Đất trồng cây hàng năm gồm đất trồng lúa và đất trồng cây hàng năm khác;

– Đất trồng cây lâu năm;

– Đất rừng sản xuất;

– Đất rừng phòng hộ;

– Đất rừng đặc dụng;

– Đất nuôi trồng thủy sản;

– Đất làm muối;

– Đất nông nghiệp khác gồm đất sử dụng để xây dựng nhà kính và các loại nhà khác phục vụ mục đích trồng trọt, kể cả các hình thức trồng trọt không trực tiếp trên đất; xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm và các loại động vật khác được pháp luật cho phép; đất trồng trọt, chăn nuôi, nuôi trồng thủy sản cho mục đích học tập, nghiên cứu thí nghiệm; đất ươm tạo cây giống, con giống và đất trồng hoa, cây cảnh.

Có nên đầu tư đất nông nghiệp?

Lựa chọn đầu tư vào đất nông nghiệp có thể xem là sự "điểm mặt gửi vàng" của các nhà đầu tư khi hy vọng có thể chuyển đổi đất nông nghiệp sang thành đất thổ cư nhằm kiếm khoản lợi nhuận chênh lệch kha khá. Song thực tế thì đây không phải là một lĩnh vực đầu tư "dễ ăn" bởi lẽ ngoài những "nguồn lợi" trước mắt thì tiềm ẩn sau nó là những vấn đề khó nhằn không mấy dễ dàng thu về lợi nhuận. Sau đây sẽ là mặt ưu và nhược điểm của xu hướng đầu tư nổi lên trong những năm trở lại đây này. 

• Ưu điểm:

Giá rẻ: Nếu như đất thổ cư có phần đắt đỏ thì đất nông nghiệp được bán với mức giá rẻ hơn nhiều dù là ở nông thôn hay thành thị. Một miếng đất thổ cư đòi hỏi phải bỏ ra số vốn lớn thì đất nông nghiệp chỉ đòi hỏi nhà đầu tư phải bỏ ra khoảng từ 100-500 triệu là đã có thể tìm mua một miếng đất dễ dàng.

Nguồn cung dồi dào: Nước ta thuần về nông nghiệp nên diện tích đất nông nghiệp vô cùng dồi dào. Không chỉ mỗi khu vực nông thôn mà ở ven thành thị cũng có số lượng đất nông nghiệp kha khá. Nhà đầu tư khi "xuống tiền" vào đất thổ cư thì không chỉ phải đối mặt với sự đắt đỏ mà còn khan hiếm và sự cạnh tranh lớn. Song nếu như đầu tư vào đất nông nghiệp thì nhà đầu tư sẽ có đa dạng lựa chọn hơn, cũng như ít phải đối mặt với nhiều cạnh tranh hơn.

Khả năng sinh lời cao: Nếu như chuyển đổi từ đất nông nghiệp sang thành đất ở thành công thì nhà đầu tư có thể thu về một nguồn lời khá lớn. 

• Nhược điểm: 

Không dễ dàng chuyển đổi thành đất thổ cư: Không phải đất nông nghiệp nào cũng được phép chuyển đổi lên thành đất thổ cư mà phải đáp ứng được những điều kiện theo luật định. Đây cũng là rủi ro lớn và dễ gặp phải đối với các nhà đầu tư khi lựa chọn đầu tư vào đất nông nghiệp, rủi ro này sẽ khiến nhà đầu tư lỗ vốn nặng, và nặng nề hơn thì sẽ bị chôn vốn.

Diện tích đất rộng: Dù rằng giá đất nông nghiệp rẻ nhưng diện tích đất nông nghiệp thường lớn, kéo theo số tiền đầu tư sẽ lớn theo. Muốn tìm được đất nông nghiệp với diện tích nhỏ sẽ không dễ dàng gì bởi lẽ các nhà đầu tư khác cũng đang truy lùng ráo riết. Thế nên, nếu như không có số vốn lớn thì người mua khó lòng tồn tại được ở "sân chơi" này.

Phí chuyển đổi đất thổ cư cao: Nhà đầu tư sẽ phải bỏ ra một khoản phí chuyển nhượng không hề nhỏ nếu như muốn chuyển đổi từ đất nông nghiệp lên thành đất thổ cư. Hơn nữa thủ tục chuyển đổi cũng rất phức tạp. Thời gian chuyển đổi kéo dài sẽ khiến nhà đầu tư đối mặt với rủi ro chôn vốn cao.

• Đưa ra lời khuyên

Với hai mặt ưu và nhược điểm kể trên thì câu trả lời dành cho câu hỏi có nên đầu tư đất nông nghiệp hay không sẽ do bạn tự mình quyết định. Nhưng lời khuyên vẫn sẽ được đưa ra dành cho bạn.

Thực tế thì khi đã dấn thân vào con đường đầu tư thì bạn sẽ phải chấp nhận tính mạo hiểm cao của nó. Đúng cho câu nói "liều thì ăn nhiều", nhưng lỗ thì lỗ cũng nặng, may mắn thì sẽ hòa vốn. Cũng đã có nhiều người "đổi đời" sau khi thành công từ cách đầu tư này, song cũng có không ít những trường hợp thất bại thảm hại vì nó. Vậy bạn sẽ là ai trong hai kết quả kể trên?

Nếu như bạn vẫn quyết định dấn thân vào con đường đầu tư này thì trước tiên bạn sẽ phải có một số vốn kha khá. Không chỉ là vốn dùng cho việc mua đất mà đó còn là vốn để làm thủ tục chuyển đổi sau này. Bên cạnh đó thì bạn phải nắm bắt được những quy định về đất nông nghiệp hiện hành cũng như kinh nghiệm đầu tư mà "các bậc tiền bối" để lại.

Còn nếu như bạn nhận thấy nhiều rủi ro từ con đường đầu tư này thì có thể dừng lại và chuyển hướng sang đầu tư những lĩnh vực khác mà độ mạo hiểm của nó thấp hơn. 

Quy trình chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất ở

Điều kiện chuyển đổi:

Được quy định tại Điều 30 Nghị định 181/2014/NĐ-CP về Hướng dẫn thi hành Luật đất đai quy định điều kiện chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất ở:

• Vị trí thửa đất phải nằm trong quy hoạch sử dụng đất chi tiết hoặc kế hoạch sử dụng đất chi tiết là đất ở; hoặc quy hoạch đô thị hoặc quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn, được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt;
• Thửa đất chuyển mục đích sử dụng đất phải thỏa mãn được diện tích tối thiểu.

Thủ tục thực hiện:

Căn cứ theo Điều 134 Nghị định 181/2004/NĐ-CP quy định về thủ tục chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất ở thì thủ tục thực hiện như sau:

• Hồ sơ bao gồm: Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất, bản vẽ thửa đất và Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
• Nơi tiếp nhận hồ sơ: Phòng Tài nguyên và môi trường.
• Phòng Tài nguyên Môi trường tiến hành thẩm định hồ sơ, nếu không hợp lệ thì thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung, hoàn chỉnh; nếu hợp lệ thì tiến hành xác minh thực địa, thẩm định nhu cầu chuyển đổi, thông báo cho người chuyển đổi nộp tiền, trình UBND cấp huyện quyết định cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất, cập nhật và quản lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính.
• Thời hạn giải quyết: không quá 15 ngày.

Phí chuyển đổi đất nông nghiệp lên đất ở

Những loại phí mà người chuyển đổi sẽ phải đóng khi thực hiện thủ tục chuyển đổi từ đất nông nghiệp sang đất thổ cư, gồm:

- Phí sử dụng đất:

• Đối với trường hợp chuyển từ đất ao, vườn trong cùng thửa đất có nhà ở thì tiền sử dụng đất = 50% x (Tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở - Tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp).
• Nếu chuyển từ đất nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng sang đất ở thì tiền sử dụng đất = Tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở - Tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp. 

- Lệ phí cấp giấy Chứng nhận: từ 100.000 đồng trở xuống/lần cấp.
- Lệ phí trước bạ: Áp dụng đối với trường hợp cấp giấy chứng nhận mà được miễn lệ phí trước bạ, sau đó được chuyển mục đích sử dụng đất mà thuộc diện phải nộp lệ phí. Lệ phí trước bạ = (Giá đất tại bảng giá đất x Diện tích) x 0,5%.
- Phí thẩm định hồ sơ: Tủy theo từng tỉnh thành mà có phí thẩm định khác nhau.

Kinh nghiệm đầu tư đất nông nghiệp an toàn và sinh lời

Đầu tư vào đất nông nghiệp nếu như không nắm rõ kiến thức về pháp luật sẽ là sự mạo hiểm lớn dẫn tới nguồn lỗ nặng nề. Sau đây sẽ là các kinh nghiệm mua đất nông nghiệp an toàn và tránh rủi ro.

Kiểm tra đất có nằm trong quy hoạch hay không

Đây là bước tiên quyết đầu tiên khi quyết định xuống tiền mua đất nông nghiệp. Bởi lẽ nó liên quan đến khả năng chuyển đổi mục đích sử dụng đất cũng như lợi nhuận của bạn. 

Nếu mảnh đất bạn dự định mua nằm trong quy hoạch xây dựng dự án thì chắc chắn nó sẽ không thể thực hiện được cho mục đích sinh sống. Hoặc nếu mảnh đất đó thuộc diện sẽ phải quy hoạch, giải tỏa khác thì sớm muộn cũng sẽ phải rời đi. Khi đất bị thu hồi thì số tiền nhận được sẽ thấp hơn rất nhiều so với số tiền bạn bỏ ra mua. 

Nếu mảnh đất bạn định mua không nằm trong quy hoạch làm đất ở thì việc chuyển đổi mục đích sử dụng gần như là không thể. Nếu như không thể chuyển đổi mục đích sử dụng thì bạn chỉ có thể: chuyển nhượng với giá thấp, cho thuê hoặc là chuyển hướng sang đầu tư vào trồng trọt, chăn nuôi ngay trên chính mảnh đất đó.

Bất kể là trường hợp nào chăng nữa thì việc đầu tư của bạn sẽ thất bại nếu như không thể chuyển đổi mục đích sử dụng đất.

Vậy nên điều cần làm trước khi xuống tiền đó là phải tìm hiểu quy hoạch của mảnh đất đó. Chắc chắn nhất thì hãy đến UBND quận/huyện nơi có đất đó để hỏi về kế hoạch sử dụng đất hàng năm của quận/huyện là gì, từ đó xác định xem mảnh đất đó liệu có nên mua hay không.

Chọn lựa mảnh đất có vị trí tiềm năng

Một mảnh đất được đánh giá là có tiềm năng không chỉ phụ thuộc vào việc nó có thể chuyển đổi thành đất ở được không mà vị trí nó ở đâu. Sẽ là một mảnh đất có khả năng phát triển tốt khi hội tụ những yếu tố gồm: nằm ngay trong khu dân cư, gần trung tâm thành phố, địa chất tốt, phù hợp để xây dựng nhà ở, xung quanh là những tiện ích phục vụ cuộc sống, khí hậu mát mẻ, thuận lợi sinh sống,...

Kiểm tra tính pháp lý của giấy tờ

Nếu như có nhu cầu chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở thì bắt buộc phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Nếu như không có nó thì mọi thủ tục đều không thể tiến hành. 

Công chứng hợp đồng mua bán cẩn thận

Theo như quy định tại Khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 thì việc mua bán, chuyển nhượng đất đai phải được lập thành hợp đồng bằng văn bản và phải có công chứng, chứng thực của cơ quan có thẩm quyền.

Nếu như bạn không tuân thủ theo quy định này thì giao dịch mua bán sẽ hoàn toàn bị vô hiệu do không được pháp luật công nhận. 

Có thể thấy rằng, đất nông nghiệp đang là xu hướng đầu tư đầy tiềm năng. Đặc biệt là trong bối cảnh dịch bệnh đã làm cho xu hướng này trở nên mạnh mẽ hơn bao giờ hết. Ngoài những tiềm năng sinh lời cao thì rủi ro cũng lớn không kém. Những những rủi ro này là điều không tránh khỏi khi bạn quyết định dấn thân vào mảng đầu tư, chỉ là nếu như lựa chọn đúng và kĩ càng cách thức thì chắc chắn sự thắng sẽ nghiêng về bạn.  

Trên đây là kinh nghiệm đầu tư đất nông nghiệp gửi đến bạn, mong rằng nó sẽ hữu ích giúp bạn có được một quá trình đầu tư an toàn, tạo được lợi nhuận cao. Dù rằng tiềm năng sinh lời ở lĩnh vực này rất hấp dẫn nhưng để đi đến quyết định "xuống tiền" đầu tư hay không thì nhà đầu tư cần phải nắm chắc các kiến thức về pháp luật cũng như quy hoạch nhằm nhận định đúng tiềm năng của sản phẩm.