Phân lô tách thửa đất nông nghiệp: Địa phương ‘mạnh tay’, đất vùng ven hết sốt

Loạt chỉ đạo “nóng”

Theo thông tin mới cập nhật, Sở Tài nguyên và Môi trường TP.Hà Nội vừa có công văn 1685/STNMT - ĐKTKĐĐ gửi UBND các quận, huyện, thị xã và Văn phòng đăng ký đất đai về việc đẩy mạnh công tác quản lý Nhà nước trong thực hiện thủ tục tách thửa, hợp thửa đất. Một trong những nội dung đáng chú ý trong văn bản trên chính là chỉ đạo tạm dừng việc tiếp nhận, giải quyết thủ tục hành chính liên quan đến chia tách thửa đất đối với thửa đất nông nghiệp, thửa đất có đất ở và đất nông nghiệp trong cùng thửa đất, thửa đất phi nông nghiệp không phải đất ở…

Động thái quyết liệt của TP được đưa ra sau hàng loạt phản ánh liên quan đến tình trạng phân lô bán nền tràn lan tại một số địa bàn thời gian qua. Điển hình, tại các khu vực như Sóc Sơn, Ba Vì, Thạch Thất, Quốc Oai… xảy ra tình trạng mua gom đất nông nghiệp, đất trồng cây lâu năm, thậm chí đất rừng rồi phân lô bán nền.

Nhiều nhà đầu tư cá nhân, doanh nghiệp từ khắp nơi đổ xô về khu vực này, lập thành “trận địa” thu gom, mua bán, làm giá, khiến những vùng quê yên bình trở nên dậy sóng vì sốt đất. Hàng loạt doanh nghiệp bất động sản mọc lên vươn vòi bạch tuột ra khắp địa bàn. Đội ngũ môi giới tỏa đi khắp hang cùng ngõ hẻm săn đất, “ôm” cả thửa to với diện tích hàng nghìn m2, gồm cả đất vườn, đất xen kẹt, đất nông nghiệp… Sau đó, qua việc “bắt tay” với chính quyền địa phương, những mảnh đất này sẽ được chuyển đổi thanh đất ở và phân thành ô nhỏ từ 80 đến 100 m2 để bán.

Nhiều cái tên mỹ miều xuất hiện như: Dự án khu dân cư Khoang Mái, khu dân cư sinh thái Hòa Lạc, Diamond Riverside... biến các khu vực như Ba Vì, Sóc Sơn, Thạch Thất vào vòng xoáy sốt đất điên cuồng như từng diễn ra cách đây vài năm.

Trước đó, Chủ tịch UBND TP. Đồng Xoài (tỉnh Bình Phước) cũng ký ban hành công văn hỏa tốc số 529/UBND-KT về việc tạm dừng tách thửa đối với các thửa đất nông nghiệp và tăng cường công tác quản lý đất đai trên địa bàn. Chỉ đạo được đưa ra sau khi nhiều trường hợp tổ chức, cá nhân tự cưa cắt cây cao su và các cây trồng khác trên đất, san ủi mặt bằng, mở đường làm đường giao thông khi chưa được cơ quan có thẩm quyền cho phép, phân chia thửa đất nông nghiệp thành thửa đất nhỏ rồi quảng cáo thành các dự án khu dân cư để rao bán trên các trang mạng xã hội.

Theo UBND TP. Đồng Xoài, việc tách thửa đất nông nghiệp với số lượng lớn như trên sẽ dẫn đến phá vỡ quy hoạch chung, ảnh hưởng đến triển khai thực hiện các đồ án quy hoạch cũng như việc thu hút đầu tư những doanh nghiệp lớn về đầu tư. Chỉ đạo cũng nhấn mạnh sẽ xử lý nghiêm ngay từ đầu với tổ chức, cá nhân vi phạm.

Trong diễn biến có liên quan, hồi tháng 1/2022, UBND tỉnh Lâm Đồng đã ban hành văn bản tạm dừng việc tiếp nhận, xem xét, giải quyết các thủ tục liên quan đến việc phân lô, tách thửa đất, xây dựng nhà ở riêng lẻ tại nông thôn trên địa bàn toàn tỉnh. UBND tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu cũng ra văn bản chỉ đạo xử nghiêm các trường hợp sử dụng đất không đúng mục đích, tự ý phân lô tách thửa không đúng quy định… 

Giảm sốt đất

Động thái quyết liệt nói trên của các địa phương trên cả nước đang nhận được sự quan tâm đặc biệt từ dư luận. Nhiều ý kiến đánh giá, các chỉ đạo này sẽ góp phần quan trọng nhằm lập lại trật tự thị trường vốn có dấu hiệu bất ổn thời gian qua.

Chuyên gia bất động sản Nguyễn Trọng Huy nhận định, tình trạng sốt ảo, thổi giá chắc chắn sẽ được hạn chế. Ông Huy dẫn chứng, trước đó tại nhiều địa phương xảy ra hiện tượng chủ đầu tư ôm đất rồi chia thành hàng trăm lô nhỏ, diện tích từ 100m2 để bán với giá vài trăm triệu/lô theo hình thức “đồng sở hữu”. Việc ngó lơ quy hoạch, tự ý thay đổi hiện trạng, xây dựng đường, phân lô, tách thửa để bán cho người khác theo hình thức “đồng sở hữu” nêu trên có dấu hiệu vi phạm pháp luật. 

Theo ông Huy, hệ quả của tình trạng trên khiến quy hoạch khu vực bị phá vỡ, thị trường bất động sản nhiễu loạn, gây thất thu thuế và mất an ninh trật tự xã hội. Thực tế, trong trường hợp không tìm hiểu kỹ, khách hàng, nhà đầu tư mua phải đất nông nghiệp không đủ điều kiện chuyển đổi thành đất ở chắc chắn giá trị sử dụng sẽ giảm đi. Từ đó, kéo theo việc khiếu kiện, khiếu nại. Thậm chí, khi đất chỉ nằm trên giấy mà không có thực tế rất dễ nảy sinh vấn đề lừa đảo, chiếm đoạt tài sản… 

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Văn Đính – Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam phân tích, một trong những nguyên nhân tạo ra cơn sốt đất, gây hệ lụy cho thị trường chính là việc tách thửa, phân lô tràn lan ở một số địa phương. Nhận diện điều đó, ông cho rằng, hệ thống pháp luật cần thiết có sự điều chỉnh phù hợp. “Theo tôi, khi sửa Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở cần có điều chỉnh cho phù hợp. Ví dụ, việc tách thửa mà lại có sự tham gia của giới đầu cơ sẽ đẩy giá thị trường lên cao bất thường, khó kiểm soát, gây tình trạng nhiễu loạn”, ông nói.

Dưới góc độ pháp lý, Luật sư Nguyễn Minh Đức – Đoàn Luật sư TP. Hà Nội cũng phân tích, Luật Đất đai không quy định về tách thửa đất nông nghiệp và các loại đất khác không phải đất ở. Nhưng theo Nghị định 43, UBND cấp tỉnh quy định diện tích tối thiểu được phép tách thửa đối với từng loại đất cho phù hợp với điều kiện địa phương. Từ quy định này có thể dẫn đến tình trạng đầu nậu lợi dụng tách thửa tràn lan và biến tướng thành đất ở. Do đó, theo LS Đức, cơ quan quản lý cần nghiên cứu, đánh giá, xem xét bãi bỏ quy định này vì không phù hợp pháp luật đất đai và có thể dẫn đến hệ quả làm gia tăng tình trạng phân lô, tách thửa tràn lan, khó kiểm soát.