Rầm rộ thông tin cắt lỗ, liệu giá bán bất động sản có thực sự giảm sâu?

Theo Nhịp sống thị trường, sau khi giai đoạn bất động sản khắp nơi trải qua giai đoạn sốt đất, thị trường hiện đã rơi vào trầm lắng khiến các nhà đầu tư bị đẩy vào thế khó. Nhất là với những ai trước đó sử dụng đòn bẩy tài chính lớn, ôm nhiều lô đất hiện như đang “ngồi trên đống lửa”, muốn nhanh chóng thoát hàng để giải quyết vấn đề về tài chính.

Vì vậy, lượng tin đăng rao bán bất động sản trong tháng 8 vừa qua tăng mạnh lên 273% so với cùng kỳ. Còn từ đầu năm 2022 tới nay, lượng tin đăng bán đã tăng 38%. Đặc biệt là trên các diễn đàn mua bán đất, hàng loạt thông tin rao bán cắt lỗ xuất hiện dày đặc với những lời giới thiệu như “cần tiền bán gấp”, “cắt lỗ 300 triệu đồng”, “ngộp ngân hàng, chính chủ cần bán gấp”,... 

Với gần 3 tỷ đồng trong tay, chị Hương (trú tại Thanh Xuân, Hà Nội) đã quyết định đi tìm đất nền cắt lỗ để đầu tư vào thời điểm này. Nhà đầu tư Hà Nội cho rằng, đây là thời điểm rất thích hợp để có thể mua được những lô đất với giá rẻ hơn. 

Chị Hương cho biết đã chi ra 2,3 tỷ đồng để mua một mảnh đất tại Bắc Ninh. Trước khi giao dịch, chủ lô đất nền dự án có diện tích 100m2 cho biết, vào giai đoạn thị trường sốt nóng, lô đất này có thể bán giá 2,5 tỷ đồng, người này có mong muốn “lướt sóng” để kiếm về 100 - 200 triệu đồng. Tuy nhiên, thị trường nhanh chóng hạ nhiệt nên chủ đất chưa kịp thoát hàng. Tới nay vì không thể cân đối được tài chính nên bắt buộc bán ra để thu hồi vốn, chấp nhận cắt lỗ tới 200 triệu đồng.

Nhưng khi làm thủ tục sang tên thì chị Hương mới ngã ngửa khi biết được lô đất này đã được mua từ năm 2019, giá những khu đất xung quanh cũng chỉ giao dịch ở mức 10 - 12 triệu đồng/m2 tùy vị trí. Có nghĩa là, thực chất việc rao bán cắt lỗ với giá 2,3 tỷ đồng vẫn giúp người chủ cũ thu về 1 tỷ đồng tiền lời.

Anh Lâm - một môi giới đất nền tại Phú Xuyên chia sẻ, hầu hết các bài đăng bán cắt lỗ chỉ là bẫy tâm lý mà bên bán muốn bẫy bên mua. Khi đăng tin rao bán đất, họ đều đưa ra mức giá cao hơn so với số tiền thực tế bỏ ra.

Anh Lâm cho hay, những nhà đầu tư thực sự còn vốn hoặc ít dựa vào đòn bẩy tài chính thì họ vẫn sẽ ôm hàng để chờ đợi những diễn biến trên thị trường, nên sẽ không có chuyện cắt lỗ ồ ạt. Chỉ có nhà đầu tư đã vay vốn ngân hàng nhiều, không có khả năng chi trả khoản lãi hoặc nhà đầu tư đang cần tiền gấp mới buộc phải cắt lỗ, tuy nhiên số này thì rất ít.

Nhiều chuyên gia nhận định rằng, thị trường bất động sản hiện nay vẫn chưa tới mức phải bán cắt lỗ hay giảm giá sốc như nhiều bài đăng rao bán đất. Do đó, để tránh rơi vào những cái bẫy ngầm này thì người mua phải hết sức tỉnh táo và phải tìm hiểm thông tin kỹ lưỡng, nhất là cần phải so sánh giá bán với các khu vực xung quanh.

Nhận xét về vấn đề này, Phó Giám đốc Bộ phận Định giá và Tư vấn Tài chính của Savills Hà Nội - Bà Nguyễn Thị Hồng Vân chia sẻ, việc bán cắt lỗ thực sự có thể xảy ra trên thị trường bất động sản hiện nay nhưng chỉ đối với các nhà đầu tư không có sự chuẩn bị và nghiên cứu kỹ về thị trường trước khi đưa ra quyết định xuống tiền. Điều này khiến cho một số vấn đề xảy ra như dự án vướng quy hoạch, vướng một số yếu tố môi trường gần khu đường điện, khu mộ, lối tiếp cận hạn chế,... 

Những nguyên nhân này khiến tính thương mại của bất động sản không cao và việc chuyển nhượng trở nên rất khó khăn. Bên cạnh đó, nếu những nhà đầu tư quá phụ thuộc vào đòn bẩy tài chính để thực hiện việc đầu tư, đầu cơ bất động sản thì việc bán cắt lỗ để giảm áp lực lãi vay ngân hàng cũng là một khả năng có thể xảy ra.

Tuy nhiên, theo bà Hồng Vân, nền kinh tế Việt Nam nói chung và thị trường bất động sản nói riêng vẫn còn đang trong giai đoạn phục hồi sau giai đoạn dịch bệnh kéo dài. Do đó, sẽ khó có việc giảm mạnh giá bất động sản trên mặt bằng chung và cũng không thể xảy ra hiện tượng có làn sóng cắt lỗ đại trà trên mọi phân khúc, thị trường.  

Phó Chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội - Ông Nguyễn Thế Điệp cho rằng, thị trường bất động sản sôi động trước đó là do xu hướng vay tiền “lướt sóng” bất động sản. Nhưng hiện nay, thị trường đã chững lại, giao dịch khó khăn khiến nhà đầu tư bị kẹt. Những ai vay vốn ngân hàng quá nhiều sẽ muốn ra để giảm áp lực tài chính. 

Ông Điệp nhìn nhận, khả năng bán tháo tại các thị trường bất động sản ở tỉnh từng có nhiều đợt “sốt” là rất cao, chủ yếu là do đầu cơ “thổi giá” chứ không có nhu cầu thực. Khi lãi suất tăng thì giá bất động sản có thể giảm mạnh.

Trước bối cảnh thị trường bất động sản toàn quốc rơi vào trầm lắng như hiện nay, Giám đốc Điều hành CTCP Kim Long Land - ông Ngô Văn Dũng cho rằng, đây chính là cơ hội để các nhà đầu tư mua vào.

“Trong giai đoạn tới, theo tinh thần Nghị quyết 18 của Chính phủ, tiền sử dụng đất có thể tăng cao bởi định giá đất theo giá thị trường. Vì vậy, lãi áp dụng lên các chủ đầu tư cũng được tiết giảm bởi tiền vốn cao. Vì thế giá đất trong giai đoạn 2023 - 2024 có thể tăng lên. Nếu các nhà đầu tư có tài chính mạnh thì nên xuống tiền ngay, còn không đừng bán vào thời điểm này” - Ông Dũng khuyến cáo.