Quý 3/2023, nhóm bất động sản huy động gần 30.000 tỷ đồng trái phiếu

Theo Doanhnhan.vn thông tin, trong quý 3 năm nay tính đến ngày 27/9 đã có tổng cộng 10 doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực bất động sản công bố về việc huy động vốn thành công thông qua việc phát hành trái phiếu riêng lẻ trong nước. Tổng giá trị ước tính là khoảng 27.000 tỷ đồng, tăng mạnh so với con số hơn 6.000 tỷ đồng của quý trước đó cũng như con số hơn 8.000 tỷ đồng của cùng kỳ năm trước.

Đáng chú ý, doanh nghiệp phát hành khối lượng trái phiếu lớn nhất là Công ty TNHH Capitaland Tower với 4 lô trái phiếu, tổng giá trị là gần 12.240 tỷ đồng. Tất cả các trái phiếu của doanh nghiệp này đều có kỳ hạn 60 tháng và đáo hạn cùng ngày vào 25/7/2028, lãi suất thực tế 1%/năm. Đáng chú ý, Capitaland Tower là đơn vị phát triển dự án The Sun Tower (Landmark 60 Bason) ở  khu đất 6.042 m2 thuộc Khu phức hợp Sài Gòn – Ba Son.

Tiếp theo là Công ty TNHH Bất động sản Lan Việt với 4.100 tỷ đồng huy động, CTCP Bất động sản BIM (BIM Land) với 2.333 tỷ đồng, Tổng công ty Đầu tư và phát triển Công nghiệp (Becamex IDC – mã chứng khoán: BCM) với 2.000 tỷ đồng, CTCP Phú Thọ Land với 1.900 tỷ đồng, Công ty liên doanh TNHH Khu công nghiệp Việt Nam-Singapore (VSIP) với 1.000 tỷ đồng,…

Trong báo cáo được phát hành mới đây, Chứng khoán VNDirect nhận định, trong quý 3/2022, hoạt động phát hành trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ phục hồi ấn tượng là nhờ hoạt động phát hành của nhóm ngân hàng. Theo đó, số liệu được tổng hợp đến ngày 21/9 cho thấy, có 66 đợt phát hành trái phiếu riêng lẻ thành công, tổng giá trị là khoảng 72.215 tỷ đồng, so với quý 2/2023 đã tăng 118% và tăng 11% so với cùng kỳ.

Nhóm ngành có giá trị phát hành lớn nhất là nhóm ngân hàng với 36.824 tỷ đồng, chiếm đến gần 51% tổng giá trị phát hành. Tiếp đến là nhóm doanh nghiệp bất động sản với 24.293 tỷ đồng và chiếm gần 34% tổng giá trị phát hành. Theo nhận định của nhóm phân tích, áp lực trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ đáo hạn trong quý 3/2023 sẽ hạ nhiệt so với 2 quý đầu năm. Hoạt động mua lại trước hạn cũng sẽ chững lại, tổng giá trị trái phiếu được mua lại trước hạn là hơn 50.305 tỷ đồng, so với quý trước đã thấp hơn 40%.

VNDirect ước tính, sẽ có khoảng hơn 48.959 tỷ đồng trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ đáo hạn trong quý cuối năm, so với quý 3 thấp hơn khoảng 33% và thấp hơn khoảng 26% so với quý 2. Do đó, áp lực đáo hạn trong quý 4/2023 sẽ hạ nhiệt đáng kể so với 2 quý liền trước. 

Áp lực dòng tiền vẫn rất lớn

Thực tế cho thấy, trong bối cảnh lượng trái phiếu sắp đáo hạn vẫn đang ở mức cao, nhóm doanh nghiệp bất động sản gia tăng phát hành trái phiếu trong thời gian gần đây phần nào nhằm mục đích tái cấu trúc nợ. Đây là điều hết sức bình thường trong bối cảnh thị trường bất động sản vẫn còn nhiều khó khăn.

Bên cạnh đó, khả năng hấp thụ vốn tín dụng của doanh nghiệp, nhà đầu tư lẫn người mua nhà vẫn còn yếu. Số liệu của Ngân hàng Nhà nước cho biết, dư nợ bất động sản tính đến hết tháng 6 năm nay đạt hơn 2,7 triệu tỷ đồng, tăng khoảng 4,6% so với cuối năm 2022 (tương đương với việc có thêm khoảng 120.000 tỷ đồng, tương ứng 20% tổng quy mô tín dụng tăng thêm của toàn nền kinh tế). Con số này thấp hơn so với tăng trưởng tín dụng chung của nền kinh tế.

6 tháng đầu năm nay, dư nợ tín dụng vào hoạt động kinh doanh bất động sản đã tăng trưởng 17,41%. Trong khi đó, tín dụng tiêu dùng và tự sử dụng bất động sản lại giảm 1,12%. Điều đáng nói, đây là năm đầu tiên tiêu dùng bất động sản có xu hướng giảm trong vòng 3 năm qua.

Liên quan vấn đề này, TS. Nguyễn Trí Hiếu, Chuyên gia Tài chính ngân hàng cho biết, ngân hàng đang ế vốn nhưng các doanh nghiệp lại thiếu vốn. Rủi ro nền kinh tế đang tăng lên, rủi ro của các ngân hàng cũng tăng theo. Tình hình vốn tín dụng cho doanh nghiệp bất động sản đang rơi vào bế tắc. Ngân hàng sợ rủi ro, nhưng tài sản bất động sản lại không đủ giá trị để thế chấp. 

Theo chuyên gia, nhiều ngân hàng rất thích mua trái phiếu được các doanh nghiệp địa ốc phát hành bởi trái phiếu được đảm bảo bằng bất động sản, trong khi nhiều doanh nghiệp địa ốc cũng đang là khách hàng của ngân hàng. Song cả doanh nghiệp và ngân hàng trong thời gian qua đều ngỡ ngàng vì tài sản bất động sản ảm đạm và mất giá. Ngân hàng cho vay với mức 70-80% giá trị tài sản, nhưng khi giá trị tài sản giảm đến 50%, giá trị thực của thế chấp còn thấp hơn dư nợ, thế nên ngân hàng sợ cho vay. 

Liên quan đến thực trạng này, TS. Nguyễn Trí Hiếu đánh giá: “Ngân hàng giảm lãi suất là tín hiệu tốt cho những doanh nghiệp muốn vay và có thể vay được, giúp họ giảm chi phí hoạt động. Nhưng với doanh nghiệp bất động sản, giảm lãi suất không phải là ‘cây đũa thần’ khi các chủ đầu tư địa ốc không vay được vì  tình hình tài chính của họ suy giảm, không còn tài sản đảm bảo hoặc tài sản đảm bảo của họ đang giảm giá. 

Các doanh nghiệp bất động sản không sợ lãi suất cao nếu họ có thể kinh doanh bán sản phẩm để thu lời. Lãi suất không phải vấn đề cho các chủ đầu tư địa ốc, vì thế dù Ngân hàng Nhà nước đã giảm lãi suất 4 lần trong thời gian qua, thị trường vẫn trầm lắng”.

Vị này bổ sung, thị trường bất động sản cho đến nay vẫn chưa nhìn thấy ánh sáng cuối đường hầm. Nhiều khả năng, vấn đề khai thông nguồn vốn phải đợi đến sang năm.