Phục hồi chậm sau 3 tháng đầu năm, bất động sản cho thuê văn phòng liệu có còn là điểm sáng?

Đầu vào gặp khó, quản lý siết chặt

Lạm phát dai dẳng, thị trường lao động thắt chặt và chuỗi cung ứng liên tục bị gián đoạn đã làm tăng chi phí thi công văn phòng trung bình trên khắp Châu Á Thái Bình Dương, theo Báo cáo Chi phí Thi công Văn phòng Châu Á Thái Bình Dương năm 2023 của Cushman & Wakefield.

Giám đốc Nghiên cứu Toàn cầu của Cushman & Wakefield, Tiến sĩ Dominic Brown cho biết, trong khi chi phí thi công đã tăng trung bình 18% trên toàn khu vực khi tính bằng nội tệ (7% khi tính theo đô la Mỹ), Cushman & Wakefield ghi nhận đã có những dấu hiệu mới cho thấy áp lực đang giảm bớt.

“Mặc dù chi phí vẫn cao hơn mức ghi nhận trong lịch sử, nhưng căng thẳng trong chuỗi cung ứng đã giảm bớt. Chi phí vận chuyển và giá hàng hóa cũng giảm so với mức cao nhất vào năm 2022 đã làm giảm áp lực lên giá năng lượng và nhiên liệu. Lạm phát mặc dù vẫn ở mức cao nhưng được cho là đã đạt đỉnh hoặc sắp đạt đỉnh ở nhiều nền kinh tế toàn cầu,” ông Brown nói.

Báo cáo cho thấy, các thị trường Bắc Á vẫn là thị trường đắt đỏ nhất để thi công văn phòng loại hình Văn phòng kết hợp Tương tác, trong đó thành phố Canberra, Úc cũng xuất hiện trong danh sách năm thị trường đắt đỏ hàng đầu. Trong top 10, Hồng Kông (Trung Quốc) là thị trường duy nhất ngoài Bắc Á và Úc/New Zealand. Trong đó, Việt Nam là nước có chi phí thi công văn phòng thấp thứ 2 toàn vùng với hai Thành phố Hồ Chí Minh và Hà Nội, chỉ xếp sau một số thành phố ở Ấn Độ.

Ông Riaz Khan, Giám đốc Dịch vụ Quản Lý và Phát triển Dự án, Đông Nam Á cho biết: “Ở thị trường Việt Nam, chúng tôi ghi nhận thời gian giao hàng đang kéo dài hơn do các vấn đề về chuỗi cung ứng, sản xuất từ Trung Quốc và các quốc gia khác. Giá vẫn cạnh tranh nhưng giá bàn ghế nhập khẩu từ Trung Quốc tăng đến trên 21% do áp dụng thuế mới. Các thiết bị âm thanh nghe nhìn cũng mất hơn 10 tuần để có hàng do hiện tượng thiếu chip trên toàn cầu.”

Bà Trang Bùi, Tổng Giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam, cũng đưa ra nhận định đối với thị trường Việt Nam: “Thời gian qua, Cơ quan quản lý bắt đầu áp dụng quy chuẩn phòng cháy chữa cháy cao hơn trong quy trình thi công và xây dựng văn phòng. Trong khi đó, các giao dịch thuê văn phòng trong những năm gần đây chủ yếu được thực hiện trên các tòa nhà hiện hữu, do nguồn cung văn phòng mới với chất lượng phòng cháy chữa cháy đáp ứng tiêu chuẩn còn khan hiếm, điều này khiến thời gian hoàn thành dự án kéo dài hơn so với trước đây”.

Không sáng như mong đợi

Vốn là phân khúc điểm sáng của thị trường bất động sản, nhưng thị trường văn phòng cho thuê lại không được như kỳ vọng. Ở cả 2 thành phố lớn là Hà Nội và TP.Hồ Chí Minh đều ghi nhuận tỷ lệ hấp thụ giảm trong quý 1/2023.

Theo Jones Lang Lasalles (JLL), thị trường cho thuê văn phòng hạng A tại Hà Nội đã chứng kiến nhu cầu chậm lại. Tỷ lệ hấp thụ thuần quý 1/2023 chỉ đạt 3.637 m2 diện tích thuê thuần, giảm 17,6% theo quý; 16,8% theo năm.

JLL cho biết, hầu hết nhu cầu thuê mới đều đến từ doanh nghiệp nước ngoài với ngân sách lớn và tập trung tại hai dự án chất lượng cao ở khu vực trung tâm. Từ tình hình thực tế như vậy, khu vực trung tâm ghi nhận tỷ lệ hấp thụ thuần đạt 5.008 m2 sàn, còn thị trường ngoài trung tâm thì tỷ lệ hấp thụ thuần âm. Với nguồn cung mới cùng nhu cầu suy yếu, tỷ lệ trống tạm thời bị đẩy lên mức 18,3%, tăng 3,4% so quý trước. Trong đó, tỷ lệ trống khu vực trung tâm tăng 3,9% theo quý, ở mức 23,2%. Tổng diện tích trống tăng lên 86.321 m2 sàn, mà 87% số đó thuộc khu vực trung tâm.

Tại TP.Hồ Chí Minh tình hình cũng không sáng như kỳ vọng trước đó. Trong quý 1/2023, tòa nhà Me Linh Point sau khi cải tạo đạt tiêu chuẩn liền được bổ sung vào giỏ hàng hạng A, nhờ vậy, diện tích hấp thụ thuần khu vực trung tâm tăng thêm 11.499 m2. Tuy nhiên, giữa lúc nhu cầu chung giảm, phần lớn các tòa nhà cũ hiện hữu đều ghi nhận mức hấp thụ thuần âm, đã khiến tỷ lệ trống trung bình khu vực trung tâm tăng lên 5,6%.

“Thị trường trầm lắng với ít giao dịch cho thuê trong quý này. Một số khách hàng thuê văn phòng hạng A đã chuyển sang các lựa chọn tiết kiệm hơn như tòa nhà hạng B, hay nhà phố thương mại để giảm chi phí khi kinh tế không ổn định”, JLL nhận xét.

Bên cạnh tỷ lệ trống tăng lên, giá thuê văn phòng hạng A cũng ghi nhận giảm. Theo số liệu của JLL, quý 1/2023, giá thuê thuần trung bình của văn phòng hạng A khu trung tâm ghi nhận ở mức 47,5 USD/m2/tháng, giảm nhẹ 0,5% so quý trước; ngoài khu trung tâm ghi nhận mức 27,1 USD/m2/tháng là vẫn ổn định.

Nguyên nhân dẫn đến tình trạng trên là do các doanh nghiệp thận trọng hơn trong việc di dời, hoặc mở rộng văn phòng do lo ngại bất ổn kinh tế. Thế nhưng, theo chuyên gia của Cushman & Wakefield, dù thế nào thì khách thuê vẫn coi bất động sản văn phòng là một chi phí không thể thiếu. Tuy nhiên, khách thuê sẽ có yêu cầu cao về chất lượng.

Ông Tom Gibson, Giám đốc Dịch vụ Quản Lý và Phát triển Dự án Châu Á Thái Bình Dương, Cushman & Wakefield, cho biết: “Những người sử dụng lao động ngày càng muốn tạo ra các văn phòng “điểm đến” cho nhân viên của họ, nơi có thể khiến mọi người muốn đến văn phòng dù công ty không bắt buộc. Trước đây, các quyết định về bất động sản chỉ được đưa ra bởi một bộ phận cấp cao trong tổ chức. Giờ đây, chúng tôi thấy khách hàng đang ngày càng chú trọng khảo sát nhu cầu của nhân viên. Các cuộc trò chuyện của chúng tôi với khách hàng bây giờ không chỉ là về việc thiết kế thi công, mà còn xoay quanh người lao động và văn hóa công ty”.

Như vậy, với việc chi phí đầu vào tăng, quản lý bị siết chặt cùng yêu cầu cao từ khách hàng, phân khúc bất động sản cho thuê văn phòng sẽ đối diện với nhiều khó khăn trong tháng tới. Để thực sự trở thành điểm sáng như kỳ vọng trước đó, nhà đầu tư cần phải có giải pháp linh hoạt, sự thay đổi phù hợp để giải các bài toàn đang đặt ra.