Bất động sản công nghiệp tiếp tục là điểm sáng trên thị trường địa ốc

Giá thuê đất công nghiệp tiệm cận các nước trong khu vực

Bất động sản công nghiệp vẫn được dự đoán là một điểm sáng trong bức tranh địa ốc Việt Nam năm 2023 mặc dù gặp nhiều thách thức, nổi bật là áp lực cạnh tranh thu hút FDI do giá thuê đất đang ngày một tăng cao, bên cạnh Trung Quốc đã mở cửa trở lại sau 3 năm “bế quan, toả cảng” do dịch bệnh. 

Hiện nay, giá thuê đất công nghiệp bình quân tại những vùng kinh tế trọng điểm ở phía Nam hiện đang là 159USD/m2/chu kỳ thuê, tại khu vực phía Bắc là 112USD/m2/chu kỳ thuê. Theo đó, đây là mức giá đã tiệm cận với nhiều nước trong khu vực như: Philippines, Thái Lan, Indonesia, cũng khiến các doanh nghiệp nước ngoài tính toán hơn trước khi quyết định có đầu tư vào Việt Nam hay không. 

Bình luận về vấn đề này, chuyên gia Trang Bùi của công ty Cushman & Wakefield Việt Nam nhận định, ngoài vấn đề giá đất, các nhà đầu tư ngoại còn đang cân nhắc một số yếu tố khác trước khi đưa ra quyết định đầu tư hay không. 

Việt Nam sở hữu vị trí chiến lược khi nằm giữa hai quốc gia là Trung Quốc và Singapore, tiếp giáp với biển Đông - một khu vực giao thương đường biển trọng yếu nhất thế giới. Việt Nam được xem là cửa ngõ ra biển của Lào, vùng Đông Bắc Campuchia cũng như Thái Lan, Tây Nam Trung Quốc, nằm tại ngã tư đường hàng hải, hàng không quốc tế nên có điều kiện giao lưu với nhiều nước trong khu vực và thế giới. Khoảng 40% lưu lượng hàng hóa vận chuyển từ Ấn Độ Dương đến khu vực Thái Bình Dương đều sẽ đi qua khu vực này, rồi mới đến rung Quốc, Nhật Bản, Hàn Quốc và Mỹ…

Theo vị chuyên gia này, nhiều quốc gia Đông Nam Á lại đang chiếm ưu thế trong việc thu hút những nhà sản xuất từ tay của Trung Quốc nhờ vào vấn đề chi phí thấp, tiêu dùng trong nước ngày một gia tăng, cơ sở hạ tầng cũng đang được cải thiện tốt. Trong đó, Indonesia và Việt Nam là các thị trường hàng đầu về bất động sản công nghiệp.

Bà Trang Bùi cho rằng, Việt Nam có thế mạnh về lực lượng lao động trẻ khá dồi dào, tay nghề cao, chi phí tương đối thấp cùng với một nền chính trị tương đối ổn định. Vậy nên, vẫn còn quá sớm để nhận định Việt Nam đang bị giảm sức hấp dẫn trong việc thu hút nguồn vốn FDI. 

Với việc Trung Quốc đang dần mở cửa lại nền kinh tế chắc chắn sẽ thu hút nhiều nhà đầu tư quay trở lại, tạo nên một áp lực cạnh tranh lớn đối với Việt Nam. Vị chuyên gia của Cushman & Wakefield khẳng định, điều này không phải quá lo lắng, vì nước ta đang tập trung phát triển nhiều ngành công nghiệp có giá trị gia tăng rất lớn. Đây là nơi để tụ hội những công ty hàng đầu thế giới về pin mặt trời, hay mạng 5G, trí tuệ nhân tạo để cho ra các sản phẩm có giá trị cao, có nghĩa là tăng nguồn thu từ thuế cho nhà nước. Một vấn đề nữa, Trung Quốc cũng đang mong muốn cải thiện môi trường tại nhiều khu đô thị, việc này sẽ tác động tới làn sóng dịch chuyển dòng vốn FDI ra khỏi nước này và Việt Nam vẫn là một điểm đến khá hấp dẫn.

Yếu tố quan trọng nhất là cơ sở hạ tầng

Vì không quá lo lắng khi giá thuê đất tăng cũng như áp lực cạnh tranh từ phía Trung Quốc, do Việt Nam vẫn đang có những lợi thế nhất định, tuy nhiên, vẫn còn khá nhiều vấn đề trong lĩnh vực bất động sản công nghiệp cần phải được tháo gỡ như sau: đối với quỹ đất sạch để nhà đầu tư sẵn sàng triển khai, quy trình thực hiện các thủ tục đầu tư... đặc biệt cần phải lưu ý về quy hoạch chi tiết, phân bổ những chức năng hậu cần tốt, thương mại, hay dịch vụ và các trung tâm dữ liệu.

Theo Bà Trang Bùi, diện tích đất công nghiệp cũng cần phải tăng thêm để đón đầu xu hướng, bên cạnh việc tăng trưởng nguồn cung, Việt Nam còn cần phải cải thiện một số yếu tố để nhằm thu hút thêm các nhà đầu tư. Trong đó, cơ sở hạ tầng là một trong số các yếu tố quan trọng nhất. Cho dù giá thuê đất công nghiệp tăng, tốc độ phát triển logistics/cơ sở hạ tầng không tương ứng được với mức tăng này do quá trình phát triển cho các thay đổi đáng kể về hạ tầng vẫn diễn ra khá chậm chạp, nên rất có thể nhiều nhà đầu tư tiềm năng sẽ tìm kiếm những thị trường thay thế khác để thay thế. 
Chuyên gia này cho rằng, với mức chi tiêu cho cơ sở hạ tầng tại Việt Nam hiện nay khá cao so với một số nước trong khu vực, tuy nhiên, chúng ta vẫn còn một quãng đường dài để có thể phát triển tốt hơn với một hệ thống giao thông đồng bộ và xuyên suốt. Do đó, việc tiếp tục duy trì được mức đầu tư như thời điểm hiện này là một việc làm cần thiết. Trong đó, cần đặc biệt chú trọng đến việc phát triển được hệ thống đường cao tốc, các mạng lưới tiện ích cũng như năng lượng tái tạo.

Như vậy, với các quy trình giao thương xuyên biên giới, Việt Nam cũng còn một số hạn chế. Hiện nay, chi phí giao dịch qua biên giới của Việt Nâm đang rất kém cạnh tranh nếu so với các nước trong khu vực. Trong đó, mức chi phí tuân thủ tài liệu thủ tục lại chiếm đến 30% trong tổng các phí giao dịch biên giới, trong khi đó, ở nước phát triển như Singapore chỉ từ 10%  đến 15%.

Bên cạnh vấn đề cơ sở hạ tầng, vị chuyên gia này của Cushman & Wakefield cũng đề xuất, là phải chăm lo, phát triển nhiều yếu tố cơ bản trong đó đáng chú ý là giải bài toán thiếu nguồn nhân lực chất lượng cao, đây là vấn đề gây trở ngại cho các doanh nghiệp, hay nói cách khác là thị trường lao động trẻ, dồi dào, nhưng cần nâng cấp trình độ tương đồng với một số nước khác trong khu vực Đông Nam Á.