Giá thuê đất tăng cao, bất động sản công nghiệp ảnh hưởng như thế nào?

Giá thuê đất công nghiệp tăng cao

Trong bối cảnh nhiều phân khúc bất động sản đang gặp khó, bất động sản công nghiệp phía Nam vẫn ghi nhận sự tăng trưởng về nguồn cung, tỷ lệ hấp thụ và giá bán. Đặc biệt là mức giá thuê đất công nghiệp tại khu vực này liên tục lập đỉnh trong thời gian vừa qua.

Theo báo cáo của Cushman & Wakefield, tính đến cuối năm 2022, giá thuê bất động sản công nghiệp phía Nam đã dẫn đầu các khu vực khác trên cả nước. Mỗi m2 đất công nghiệp có mức giá thuê bình quân 159 USD (khoảng 3,8 triệu đồng) cho một chu kỳ thuê, tăng 3% so với quý trước và tăng 10% so với năm ngoái.

Tại TP Hồ Chí Minh đang đứng đầu về mức giá đất công nghiệp cho thuê ở phía Nam và cả nước. Mỗi m2 đất công nghiệp ở đây có giá cho thuê là 300 USD/m2/chu kỳ thuê. Hứa hẹn, những tỉnh thành này sẽ trở thành sự lựa chọn thay thế cho nhiều nhà đầu tư trong thời gian tới.

Trong khi đó, báo cáo của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cũng cho thấy, tính đến thời điểm cuối năm 2022, giá thuê đất công nghiệp tăng khoảng 10% so với kỳ trước, trung bình 100-120 USD/m2/chu kỳ thuê.

Đặc biệt, tại khu vực phía Nam, mức giá thuê đất công nghiệp sẽ ngày càng tăng cao do nguồn cung khan hiếm. Hiện tại, tính trong một chu kỳ thuê, TP Hồ Chí Minh có giá thuê đất công nghiệp dao động từ 180-300 USD/m2, Long An ở mức giá 125-175 USD/m2, Bình Dương ở mức 100-250 USD/m2, Đồng Nai ở mức 100-200 USD/m2.

Collier Việt Nam cũng cho biết, tính đến cuối năm ngoái, giá thuê đất công nghiệp tại TP Hồ Chí Minh đạt 204 USD/m2/chu kỳ thuê, tăng 2% so với quý trước. Cùng với đó, tỷ lệ lấp đầy cũng tăng nhẹ từ 91% lên 92%. Riêng về nguồn cung, đơn vị này nhận định, trong năm 2023, các sản phẩm bất động sản công nghiệp sẽ phủ sóng về các tỉnh, vùng phụ cận với TP Hồ Chí Minh, thậm chí xa hơn.

Theo giới chuyên gia, giá thuê đất công nghiệp phía Nam đang tăng cao xuất phát từ làn sóng đầu tư nước ngoài đang dịch chuyển vào Việt Nam. Bên cạnh đó, thị trường bất động sản công nghiệp ở đây vừa mới phát triển nên sẽ không tránh khỏi tình trạng bị một số đối tượng “thổi giá”. Đặc biệt, trong bối cảnh nhu cầu sử dụng đất tăng cao, việc nâng giá để kiếm lời là câu chuyện cung-cầu bình thường của thị trường.

Vẫn còn lợi thế cạnh tranh cao

Trong bối cảnh giá thuê đất công nghiệp, nhà xưởng tăng cao, nhiều người cho rằng đây không phải là tín hiệu hoàn toàn tốt. Nếu giá đất tiếp tục tăng cao thì sẽ làm giảm sức hút đầu tư nước ngoài vào Việt Nam và ảnh hưởng đến khả năng hấp thụ của các khu công nghiệp.

Theo số liệu của Tổng cục Thống kê, tổng nguồn vốn đầu tư nước ngoài đăng ký vào Việt Nam tính đến cuối tháng 12/2022 ước đạt 27.7 tỷ USD, trong khi đó, Indonesia có tổng số vốn FDI trong 9 tháng năm 2022 là 31 tỷ USD. Điều này phần nào cho thấy một thực tế, Việt Nam đang giảm sức hấp dẫn trong việc thu hút dòng vốn FDI so với các nước trong khu vực Đông Nam Á.

Tuy nhiên, bà Trang Bùi – Tổng giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam cho biết, mức giá thuê đất công nghiệp phía Nam hiện nay đang tiệm cận với các nước khác trong khu vực Đông Nam Á như Indonesia, Malaysia. Tuy nhiên, điều này không giảm đi tính cạnh cạnh của thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam.

Bởi lẽ, ngoài giá thuê, các nhà đầu tư nước ngoài còn cân nhắc thêm rất nhiều yếu tố khác trước khi đưa ra quyết định. Việt Nam sở hữu một vị trí chiến lược quan trọng, là một trong những khu vực giao thương đường biển trọng yếu của thế giới. Việt Nam cũng là cửa ngõ ra biển của Lào, vùng Đông Bắc Campuchia và Thái Lan, Tây Nam Trung Quốc, nằm trên ngã tư đường hàng hải, hàng không quốc tế tạo điều kiện giao lưu với các nước trong khu vực và thế giới.

Bên cạnh đó, Việt Nam cũng có hệ thống chính trị ổn định, kinh tế tiếp tục tăng trưởng, thương mại có nhiều dư địa phát triển, lực lượng lao động dồi dào cũng. Đây là yếu tố giúp Việt Nam vượt trội hơn khi so với các nước láng giềng.

Theo bà Trang, nếu chỉ dựa vào tổng số vốn đầu tư nước ngoài hàng năm thì vẫn còn quá sớm để cho rằng Việt Nam đang giảm sức hấp dẫn trong việc thu hút dòng vốn FDI so với các nước trong khu vực.  Indonesia có FDI tăng cao hơn Việt Nam nhưng chủ yếu là nhờ vào sự ổn định tiền tệ và những thay đổi về chính sách kinh tế. Trong khi đó, thế mạnh của Việt Nam là có lực lượng lao động trẻ, tay nghề cao, chi phí tương đối thấp và nền chính trị ổn định.

Vị chuyên gia này cho biết thêm, dù giá đất công nghiệp tăng nhưng tốc độ phát triển logistics/cơ sở hạ tầng ở Việt Nam lại không tương ứng. Nguyên nhân là do quá trình phát triển hạ tầng vẫn diễn ra chậm chạp nên các nhà đầu tư tiềm năng phải tìm kiếm các giải pháp khác để thay thế. Mức chi tiêu cơ sở hạ tầng của Việt Nam tương đối cao so với các nước trong khu vực nhưng vẫn còn một quãng đường dài để có thể phát triển được một hệ thống giao thông đồng bộ và xuyên suốt. Việc tiếp tục duy trì mức đầu tư này là cần thiết và cần chú trọng hơn vào việc phát triển hệ thống đường cao tốc, mạng lưới tiện ích và năng lượng tái tạo.

Dự báo, trong thời gian tới, giá đất công nghiệp Việt Nam, đặc biệt là khu vực phía Nam vẫn sẽ tăng mạnh. Trong khi đó, nguồn cung đất công nghiệp sẽ trở nên hạn chế vào năm 2023 do thủ tục pháp lý kéo dài. Nguồn cung mới sẽ đặt áp lực lên giá thuê của kho xưởng, làm giá thuê tương lai có thể không đổi hoặc thậm chí giảm.