Phân khúc bất động sản nào đang hút giới đầu cơ tại thị trường TP.HCM?

Nguồn cung và sức tiêu thụ hồi phục mạnh

Theo Nhịp Sống Kinh Tế, sau một thời gian dài nguồn cung biệt thự, nhà phố bị thiếu hụt do tình hình diễn biến phức tạp của đại dịch Covid-19. Ba tháng đầu năm nay, nguồn cung sơ cấp, sức tiêu thụ trên thị trường TP.HCM và các tỉnh vùng ven đã quay trở lại.

Theo DKRA Vietnam, trong tháng 4 năm 2022, nguồn cung biệt thự/liền kề đến từ 14 dự án (gồm 5 dự án mới và 9 dự án mở bán giai đoạn tiếp theo), tương đương với 1.728 căn. Tỷ lệ tiêu thụ đạt 58%, tương đương với 1.001 căn, tăng 8% so với tháng 4 năm 2021.

DKRA Vietnam cho biết, nguồn cung mới tăng mạnh, tăng hơn gấp 7 lần so với tháng trước và gần 3 lần so với 3 tháng đầu năm 2022. TP.HCM và Đồng Nai tiếp tục là địa phương dẫn đầu nguồn cung khi chiếm 64% tổng nguồn cung toàn thị trường. Riêng Bà Rịa - Vũng Tàu và Tây Ninh trong 3 tháng liên tiếp không ghi nhận thấy nguồn cung mới. Lượng tiêu thụ có sự khởi sắc khi số căn bán ra gấp 2.6 lần so với tổng lượng tiêu thụ 3 tháng đầu năm và tập trung chủ yếu tại những dự án có quy mô lớn, quy hoạch đồng bộ và được phát triển bởi những chủ đầu tư có uy tín, tiềm lực tài chính mạnh.

Mức giá bán sơ cấp ghi nhận thấy tăng trung bình từ 3-10% so với tháng trước, tuy nhiên với nhiều chính sách ưu đãi, chiết khấu, hỗ trợ lãi suất tiếp tục được các chủ đầu tư áp dụng nhằm hỗ trợ khách hàng. So với tháng trước, giá bán thứ cấp không có nhiều biến động. Giao dịch thứ cấp kém sôi động, tập trung chủ yếu tại những dự án đã bàn giao nhà, pháp lý hoàn thiện và có hạ tầng giao thông kết nối thuận tiện.

Về nhà phố và biệt thự tại TP.HCM, đơn vị này cho biết, nguồn cung và lượng tiêu thụ có sự phục hồi tích cực hơn so với tháng trước, tập trung phần lớn tại khu Đông Sài Gòn, khi chiếm xấp xỉ 69% tổng nguồn cung và 68% tổng lượng tiêu thụ toàn thị trường. Mặt bằng giá sơ cấp tăng từ 5-10% so với tháng trước.

Tuy nhiên, các chủ đầu tư cũng kèm theo nhiều chính sách nghiêng về hỗ trợ tài chính cho khách hàng, nhằm góp phần kích cầu thị trường. Việc nguồn cung tại TP.HCM khan hiếm và mặt bằng giá ngày càng tăng chính là nguyên nhân khiến cho một lượng lớn khách hàng đã dịch chuyển sự quan tâm sang thị trường các tỉnh giáp ranh - nơi có nguồn cung đa dạng và mức giá bán còn tương đối thấp. Dự kiến trong tháng tới, nguồn cung đa dạng và mức giá bán còn tương đối thấp. Dự kiến vào tháng tới, nguồn cung phân khúc nhà phố, biệt thự tại TP.HCM sẽ tiếp tục tăng và tập trung chủ yếu tại khu phía Đông.

Còn theo Savills đánh giá, sự tăng trưởng trở lại đến từ kế hoạch tiêm chủng vaccine hiệu quả, từ đó đã thúc đẩy nguồn cung mới, khôi phục kế hoạch bán hàng của các chủ đầu tư. Cụ thể, tại TP.HCM, nguồn cung sơ cấp đạt gần 490 căn, tăng 23% so với quý trước và 3% so với cùng kỳ năm 2021.

Vùng ven TP.HCM dẫn dắt thị trường biệt thự, nhà phố

Theo Savills tính toán, trong năm 2022, nguồn cung biệt thự/nhà phố đạt khoảng 1.130 căn/nền, trong đó 56% đến từ các chủ đầu tư lớn như Vingroup, Masterise Homes... Đơn vị này cũng nhận định rằng, trong bối cảnh nguồn cung tại TP.HCM khan hiếm, các chủ đầu tư và người mua mở rộng đầu tư ra các khu vực lân cận như Bình Dương, Đồng Nai...

Theo Phó Giám đốc Savills Việt Nam - ông Matthew Powell, tại TP.HCM, kế hoạch chuyển đổi 5 huyện ngoại thành gồm Bình Chánh, Hóc Môn, Nhà Bè, Cần Giờ và Củ Chi thành các "quận nội thành" vào năm 2030 cũng là một trong những yếu tố tạo nên triển vọng của thị trường này.

Với quỹ đất và cơ sở hạ tầng ngày càng hoàn thiện, các quận 2 , quận 9 (TP.Thủ Đức) và Bình Chánh được dự đoán sẽ tiếp tục là tâm điểm phát triển bất động sản liền thổ. Bình Chánh dự kiến có nguồn cung tương lai nhiều nhất, chiếm 27% thị phần, tiếp đến là quận 2 với 18% và quận 9 với 16% thị phần.

Ngoài ra, các tỉnh ven TP.HCM như Bình Dương, Đồng Nai cũng hứa hẹn sẽ tăng trưởng tốt ở phân khúc này. Cả hai địa phương này đều thu hút các chủ đầu tư lớn như Novaland, Vingroup, Nam Long, Capitaland và CFLD.

"Nguồn cung hạn chế tại TP.HCM đã và đang thúc đẩy người mua mở rộng đầu tư tại các tỉnh thành khác, đặc biệt là Đồng Nai, với tốc độ tăng trưởng vượt bậc thời gian qua. Nguồn cung gia tăng tại các thị trường thay thế sẽ cung cấp cho người mua nhiều lựa chọn hơn. Do đó năm 2022 sẽ là một năm thú vị để theo dõi sự mở rộng sang các tỉnh lân cận và sức bền của các nhà đầu tư", Phó Giám đốc Savills Việt Nam đưa ra nhận định.

Theo ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, một số khu đô thị tọa lạc ở các tỉnh vệ tinh như Bình Dương, Long An, Đồng Nai... được hình thành dọc các trục giao thông lớn kết nối với TP.HCM, tỷ lệ bán hàng đạt 70-100%.

Ông Kiệt cho rằng, Bình Dương, Long An hay Đồng Nai đang là những thị trường quyết định nguồn cung lớn trong những năm qua. Trong đó, sản phẩm nhà phố, biệt thự sẽ được ưa chuộng, nhất là những dự án có chủ đầu tư uy tín và pháp lý rõ ràng.

Cũng theo ông Kiệt, các thị trường ven TP.HCM có sức hấp dẫn với các nhà đầu tư cá nhân trong những năm gần đây. Bên cạnh hạ tầng kết nối tốt thì giá còn ở ngưỡng mềm là những nguyên nhân thu hút dòng tiền của nhà đầu tư. Nhiều khu đô thị tọa lạc ở các tỉnh vùng ven được hình thành dọc các trục giao thông lớn kết nối với TP.HCM, tỷ lệ bán hàng đạt 70-100%, theo vị chuyên gia này nhận định. Trong đó, đa số người mua ở thời điểm đầu là nhà đầu tư và chủ yếu là nhà đầu tư đến từ TP.HCM.

Nói về thị trường bất động sản Long An, ông Kiệt đánh giá rằng, nếu so với Đồng Nai, Bình Dương thì mặt bằng giá bất động sản tại Long An còn ở ngưỡng mềm hơn. Đây cũng là thị trường nhận được nhiều sự quan tâm của các nhà đầu tư cá nhân, nhắm đến các dự án khu đô thị bài bản tiện ích, đầu tư trong trung và dài hạn. Theo đó, các đợt chào thị trường của các dự án bất động sản tại đây diễn ra khá sôi động và tỷ lệ hấp thụ tốt.

Phó Tổng giám đốc Savills Việt Nam - ông Troy Griffiths cũng cho rằng, nguồn cung nhà liền thổ tại TP.HCM tiếp tục ở mức thấp nên nhu cầu nhà ở đang dần hướng về các tỉnh vùng ven như Bình Dương, Đồng Nai.

"Nhờ vào sự phát hạ tầng và quỹ đất dồi dào, các dự án bất động sản liền thổ ở Đồng Nai đạt tỷ lệ hấp thụ 85% và Bình Dương đạt 67%. Tuy nhiên, thị trường có dấu hiệu đầu cơ với khoảng 65% người mua để đầu tư, nhiều hơn nhu cầu mua ở thực", lãnh đạo Savills Việt Nam nhận định.

Phó Giám đốc R&D DKRA Vietnam - ông Võ Hồng Thắng cho hay, việc nguồn cung tại TP.HCM khan hiếm và mặt bằng giá ngày càng tăng là nguyên nhân khiến cho một lượng lớn khách hàng đã chuyển sự quan tâm sang thị trường các tỉnh giáp ranh - nơi có nguồn cung đa dạng.