Phân khúc bất động sản nào đáng chú ý giai đoạn tới?

Chung cư, bất động sản khu công nghiệp… là điểm sáng

Theo dữ liệu của Batdongsan.com.vn, 4 tháng đầu năm, giá chung cư ở 2 đô thị lớn là Hà Nội và TP.HCM không tăng nóng nhưng cũng không giảm, gần như đi ngang. Trong đó, so với cùng kỳ, phân khúc bình dân và trung cấp tăng nhẹ từ 2% - 4%, còn phân khúc cao cấp giảm 1% đối với phân khúc cao cấp. Tại TP.HCM, chung cư cao cấp thậm chí còn tăng giá 6%.

Khảo sát mới đây của Batdongsan.com.vn cũng cho thấy, 49% môi giới bất động sản đánh giá chung cư là loại hình bất động sản tiềm năng nhất của năm 2023. Lý do là tỷ lệ đô thị hoá của Hà Nội và TP.HCM lần lượt là 49% và 70% và cả nước chỉ có 8 tỉnh thành có tỷ lệ đô thị hóa trên 50%. Điều này cho thấy nhu cầu về nhà ở đô thị luôn hiện hữu.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Anh Quê, Chủ tịch Tập đoàn G6 - Ủy viên Ban chấp hành Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) cho rằng, chung cư là một trong những phân khúc “điểm sáng” của thị trường bất động sản giai đoạn tới, đặc biệt là nhà ở xã hội khi phân khúc này được Chính phủ hỗ trợ về nguồn vốn cũng như cải thiện thủ tục đầu tư cũng như nguồn cầu rất lớn.

“Giá nhà ở thương mại đang rất cao trong khi nhu cầu của người dân rất lớn, nên một dự án nhà ở xã hội nếu không ở quá xa trung tâm thì chắc chắn sẽ nhận được sự quan tâm rất lớn của người dân”, ông Quê nói.

Ngoài ra, đối với chung cư thương mại, ông Quê cho hay, kể cả chung cư cao cấp, nếu giá cả hợp lý thì phân khúc này vẫn nhận được sự quan tâm rất lớn của người dân.

Một phân khúc tiếp theo là bất động sản công nghiệp. Đây là phân khúc có nhiều điểm sáng trong bối cảnh thị trường khó khăn. Cho thuê khu bất động sản công nghiệp, M&A bất động sản khu công nghiệp cũng như bất động sản ven khu công nghiệp đều có khả năng sinh lời tốt.

Một phần khúc nữa, theo ông Quê là nhà đất trong thành phố lớn hoặc sát thành phố lớn vẫn nhận được sự quan tâm. Tuy nhiên, đối với phân khúc này, ông Quê cho rằng với mức giá dao động khoảng 3 tỉ sẽ có lượng giao dịch cao hơn, còn đối với mức giá từ 15 tỉ trở lên thì giao dịch vẫn khá trầm lắng ở giai đoạn hiện nay.

Cũng theo doanh nhân này, phân khúc đất nền cũng sẽ nhận được sự quan tâm. Tuy nhiên, phân khúc này nếu khởi sắc thì chỉ ở những vị trí kinh doanh tốt, quy hoạch tốt, không quá xa trung tâm… nhưng có giá “ngộp”, rẻ hơn 30-50% so với mức giá tại thời điểm sốt.

“Nhìn chung những dự án bất động sản dòng tiền, công nghiệp… có giá rẻ sẽ được chào đón trong quý 2 này và nhà đầu tư sẽ rút tiền từ ngân hàng để mua”, ông Quê nói.

Ông Nguyễn Anh Quê cũng nhận định rằng, thời điểm quý 3, quý 4 năm 2022 là “đáy” của chu kỳ bất động sản tại Việt Nam và từ quý 1/2023, thị trường bất động sản bắt đầu có dấu hiệu hồi phục.

“Tôi từng trải qua giai đoạn 2011-2013 và nhận thấy lúc đó, rất nhiều “cá mập” trong nước lẫn nước ngoài đi “săn” bất động sản riêng lẻ cũng như M&A dự án. Từ 2013, nền giá nhà chung cư tăng từ 30-100% tùy phân khúc, đối với nhà phố và đất nền tăng từ 30% đến hàng trăm phần trăm”, ông Quê nói.

Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn cũng cho rằng, đất nền vẫn là phân khúc đầu tư tiềm năng trong dài hạn nếu nhà đầu tư lựa chọn được sản phẩm có vị trí tốt, tạo ra dòng tiền ổn định. Ngoài ra, việc các địa phương đẩy mạnh phát triển hạ tầng, có tốc độ đô thị hóa nhanh thì đất nền có dự địa tăng trong trung hạn.

“Những địa phương thu hút được vốn đầu tư nước ngoài lớn hầu hầu như có mặt bằng giá đất nền ổn định, ít giảm sâu. Chỉ có bất động sản đầu cơ không có giá trị sử dụng cao, hạ tầng và kết nối không tốt…  thì giá mới giảm sâu, không có thanh khoản”, ông Quốc Anh nói.

Lãi suất giảm, dòng tiền có trở lại thị trường bất động sản?

Trước tình trạng lãi suất tăng cao, doanh nghiệp khó khăn, Ngân hàng Nhà nước gần đây đã ban hành một loạt quyết định giảm loạt lãi suất điều hành. Chỉ trong thời gian ngắn, Ngân hàng Nhà nước đã có 3 lần quyết định giảm lãi suất điều hành để hỗ trợ phục hồi kinh tế. Dù vậy, các doanh nghiệp vẫn cho rằng lãi suất cho vay vẫn ở mức cao.

TS Đinh Thế Hiển, lãi suất giảm chỉ là tín hiệu tốt cho nền kinh tế, thể hiện các chính sách, giải pháp ổn định hệ thống ngân hàng và tiền tệ đã có tác dụng. Nhưng giai đoạn này các doanh nghiệp vẫn đang nổ lực vượt qua khó khăn, dòng tiền chưa có (chưa thể) đổ vào đầu tư (đầu cơ) chứng khoán hay bất động sản cũng chưa nhiều.

“Khó khăn hiện nay của doanh nghiệp không phải ở vấn đề lãi suất mà khó ở dòng tiền bán hàng. Lãi suất điều hành giảm khiến lãi suất huy động bắt đầu giảm. Điều đó chứng tỏ cho biết hệ thống ngân hàng không chịu áp lực tăng từ việc huy động vốn. Vấn đề lạm phát và cân đối đều được giải toả. Tuy nhiên, ở tầm vi mô, doanh nghiệp xuất khẩu khó ở việc đơn hàng xuất khẩu nên họ không có dòng tiền kinh doanh. Doanh nghiệp trong nước khó ở tiêu dùng nội địa”, ông Hiển nêu.

Theo ông Hiển, muốn thị trường bất động sản “rã đông” thì phải xuất hiện một số cơ hội như dòng tiền, mặt bằng giá đã giảm xuống mức đủ để người mua chấp nhận. Còn nếu vẫn giữ giá cao thì thị trường vẫn khó chuyển biến từ nay đến cuối năm.

Theo báo cáo của Hội môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), năm 2022, lượng tiền gửi của cá nhân, tổ chức vào hệ thống ngân hàng tăng thêm gần 900.000 tỉ đồng. Trong đó, quý 4/2022, lượng tiền gửi chiếm tỷ trọng 46% trong cả năm.

Chính vì vậy, TS Phạm Anh Khôi, Viện nghiên cứu Kinh tế - Tài chính - Bất động sản Dat Xanh Services (FERI) cho rằng, quý 3/2023 là thời điểm một lượng lớn tiền gửi ngân hàng đáo hạn và thời điểm này cũng quyết định dòng tiền có trở lại thị trường bất động sản hay không.