Ông Phạm Lâm - Chủ tịch DKRA Group: Năm 2023, bất động sản như “Mèo Tam thể”

Năm 2023, BĐS có chỗ sáng chỗ tối

Đưa ra đánh giá về bất động sản năm 2023, ông Phạm Lâm nói rằng, nếu như dùng một từ/cụm từ để  ví von về thị trường địa ốc năm Quý Mão thì có lẽ cụm từ “mèo tam thể” là hợp lý. Tức là thị trường có cả vùng sáng, vùng xám và vùng tối bao hàm cả điểm sáng cùng những điểm chưa lạc quan. Mặc dù vậy, nếu như so với năm 2022 thì thị trường địa ốc năm 2023 có nhiều tín hiệu tích cực hơn. 

Trong năm 2022, thị trường bất động sản đã bị ảnh hưởng nhiều yếu tố, bên cạnh sự khó  khăn thì thị trường vẫn còn tồn tại nhiều diễn biến khó đoán định. Mặc dù vậy thì những tác động tâm lý từ năm 2022 cũng sẽ được cải thiện vào năm 2023. Thị trường bất động sản năm Quý Mão cũng bắt đầu sẽ thoát ra khỏi những khó khăn, tiến đến bức tranh được tháo gỡ nhiều điểm nghẽn. 

Ông Lâm nói thêm rằng, khi mới bước ra khỏi bức tranh khó khăn thì thị trường không thể nào tăng trưởng đột biến được. Chúng ta cần có thời gian. Mặc dù vậy thì so với quý 4/2022, thị trường bất động sản năm Quý Mão cũng sẽ lạc quan hơn. Ông Lâm nhấn mạnh: “Càng tịnh tiến về phía sau, mọi thứ sẽ thuận lợi hơn nhiều”. 

Cũng trong quý 4/2022, thị trường đã xuất hiện nhiều thông tin về chính sách tài chính, kinh tế vĩ mô,... đa phần đều là khách hàng không ra quyết định giao dịch bất động sản ngay mà lại có xu hướng chờ đợi cũng như thận trọng quan sát thị trường. Khi bước sang năm 2023, việc khởi động nhiều chính sách có liên quan cũng sẽ tác động đến tâm lý của thị trường. Đây cũng được xem là năm “bản lề” để có thể xác lập lại một môi trường mới.

Cũng khoảng từ quý 2/2023 trở đi thì bức tranh thị trường bất động sản cũng sẽ được cải thiện một cách rõ ràng hơn. Dĩ nhiên là không hoàn toàn tốt bởi vì các yếu tố thách thức vẫn sẽ còn đó và người mua vẫn mang trong mình tâm lý thận trọng. Tuy nhiên, so với giai đoạn trước cũng sẽ khác đi rất nhiều. Hiện tại thì Chính phủ cũng đang nỗ lực gỡ khó về các chính sách. Song song với đó là việc giải ngân đầu  tư công cũng sẽ thúc đẩy thanh khoản của thị trường bất động sản lạc quan hơn trong năm 2023. 

Thị trường trầm lắng nhưng sẽ không bế tắc

Theo ông Lâm, đây không phải là giai đoạn khó khăn hay là bế tắc của thị trường bất động sản. Hay thậm chí còn là giai đoạn tạo ra cơ hội rất lớn dành cho những doanh nghiệp có sẵn nguồn lực cũng như chiến lược mới. 

Và khi nói về kịch bản trầm lắng hay không thì chúng ta cần phải nhìn nhận trầm lắng ở điểm nào, ở phân khúc nào và thị trường ở khu vực nào? Theo ông Lâm thì năm 2023 là một năm cực kỳ thách thức với phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng ở tất cả các địa phương. Hay như những khu vực dân cư xa chưa hội tụ dân cư về sinh sống thì khả năng hấp thụ cũng sẽ chậm hơn.

Mặc dù vậy, diễn biến cục bộ này không phản ánh được bình diện chung của toàn thị trường địa ốc năm Quý Mão. Và một số phân khúc bất động sản vẫn có thanh khoản và sức cầu riêng. Nếu như xét toàn bộ thị trường thì khả năng thanh khoản cũng sẽ tiếp tục giảm vào năm 2023 nhưng cũng sẽ tốt hơn quý 4/2022.

Chủ tịch DKRA cho hay: “Năm 2023, thị trường Bất động sản sẽ phân tách ra thành 2 nhóm đó là Vùng sáng và vùng xám”. Vùng xám sẽ là những bất động sản pháp lý sạch ở khu vực TP. Hồ Chí Minh còn vùng phụ cận như là  Đồng Nai, Long An, Bình Dương. Còn các sản phẩm này sẽ đáp ứng được những yêu cầu của bên mua như là chất lượng sản phẩm, giá bán cũng như chính sách bán hàng, hậu mãi,... Mặc dù vậy, nguồn cung mới ở nhóm này không hề nhiều. Chủ yếu sẽ rơi vào những sản phẩm của các nhà phát triển có kinh nghiệm cũng như uy tín  ở trên thị trường.

Còn điểm vùng xám sẽ là các dự án ở khu vực tiềm năng, tuy nhiên sản phẩm chưa hoàn chỉnh về mặt pháp lý cũng như hạ tầng. Sức hút nhìn về dài hạn là có nhưng nếu như so với khu vực TP. Hồ Chí Minh thì cơ hội tiếp cận nhà đầu tư của các bất động sản này là thấp hơn.

Trong năm 2023, thị trường bất động sản sẽ phân hóa một cách rõ ràng. Những bất động sản đáp ứng được nhu cầu thực của người dân cũng sẽ được đón nhận. Người mua cũng có xu hướng lựa chọn những bất động sản chưa hoàn chỉnh về mặt pháp lý hoặc là pháp lý xong nhưng vị trí lại xa sẽ hạn chế đi những nhu cầu. 

Bệ đỡ thanh khoản đang nằm ở đâu?

Nhận định thế nào về cơ hội của thị trường năm 2023 với người mua, ông Phạm Lâm nói rằng, kinh tế Việt Nam đang ổn định hơn các nước trong khu vực. Bất động sản của Việt Nam cũng đang nhận được sự quan tâm tích cực từ dòng vốn đầu tư nước ngoài. Đây cũng chính là động lực vĩ mô để cho các nhà đầu tư nhìn nhận thị trường bất động sản trong dài hạn. Nếu không quyết định mua bất động sản bây giờ thì tương lai cũng sẽ còn khó khăn hơn nhiều. 

Thời khắc để cho người mua đưa ra quyết định là vô cùng quan trọng, thậm chí là có những bất động sản có tiền chưa chắc đã mua được. Trong năm 2023 cũng sẽ là cơ hội cho cả người mua ở thực lẫn nhà đầu tư các nhân. Bất động sản nhu cầu ở thực cũng sẽ dẫn dắt thị trường, chú trọng vào các dự án đầy đủ về mặt pháp lý. 

Hiện tại thì thị trường đang tạo ra câu chuyện khá là thú vị đó là người mua nhận diện được các dự án cũng như chính sách bán hàng hấp dẫn nên đã có ý định xuống tiền. Còn người bán thì luôn luôn ở trạng thái kích thích nhu cầu khách hàng bằng nhiều chương trình hiếm có. Đây cũng sẽ là điểm gặp nhau dành cho thị trường địa ốc năm 2023. Trong khi đó thì thị trường thứ cấp  xuất hiện nhiều sản phẩm với mức giá tốt. Cơ hội để có thể sở hữu bất động sản của người mua lúc này là rất lớn.

Khi nhìn tổng thể thị trường, bất động sản hiện nay không có giao dịch nhưng người mua ở trạng thái quan sát cũng như chờ đợi nhiều hơn. Còn ở một số dự án, sản phẩm thỏa mãn được nhu cầu của khách hàng vẫn sẽ có giao dịch. Chưa kể đến lúc khó  khăn sản  phẩm được chọn lọc khá là kỹ nên người mua cũng sẽ sở hữu cho mình được bất động sản giá tốt. 

Nói về bệ đỡ của thị trường bất động sản năm 2023, ông Lâm cho rằng cơ hội được nhìn nhận khá rõ từ các chính sách kinh tế. Hiện nay, xét về cơ chế chính sách thì Chính phủ đang tìm mọi cách để tháo gỡ. Bất động sản đóng vai trò then chốt trong nền kinh tế buộc nhà nước phải tiến hành điều tiết để có thể phát triển lành mạnh cũng như ổn định. Nếu không thì nguồn cung thị trường cũng sẽ tiếp tục sụt giảm mạnh. 

Ngoài ra thì câu chuyện tín dụng trong thời gian tới cũng sẽ phải điều chỉnh và cần được điều chỉnh sớm vào năm 2023. Hiện, việc tiếp cận vốn của doanh nghiệp, người mua nhà đều đang gặp khó khăn. Điều này cũng đã vô hình chung khiến cho chi phí đầu vào tăng và tạo  áp lực lên giá bất động sản. Chỉ khi nào chính sách vốn được kích hoạt thì thị trường bất động sản mới trở lại.

Cơ hội mới đang dần lộ diện

Nhà đầu tư hiện nay đang có xu hướng giữ tiền mặt, gửi tiết kiệm hoặc là chuyển dòng tiền vào các kênh khác trước khi nghĩ đến bất động sản, ông Lâm cho hay: “Có thực tế, cơ hội bất động sản gia tăng lớn hơn nhiều việc nhà đầu tư giữ tiền mặt. Hiện nay, do cơ hội của thị trường chưa rõ ràng nên nhiều người chưa quyết định với bất động sản. Họ giữ tiền mặt, gửi ngân hàng hoặc chuyển dòng tiền linh động vào một số kênh khác nhau”. 

Đối với những người có dòng tài chính tốt thì vẫn đang âm thầm tìm kiếm cơ hội cho mình với bất động sản. Năm 2023 sẽ là một năm không dành cho số đông. Đó sẽ là năm của những nhà đầu tư có kinh nghiệm cũng như thực lực tài chính. Thị trường cũng sẽ chọn lọc năng lực nhà đầu tư rất rõ nét trong năm 2023. 

Có nhiều nhóm ngành có thu nhập tốt trong năm 2022 nhưng họ quan sát thị trường và chưa đưa ra quyết định. Khi bước sang năm 2023, nhà đầu tư sẽ quyết định xuống tiền. Chưa kể, trong tâm lý chung của người dân Việt Nam thì bất động sản vẫn là kênh tích sản được ưu  tiên lựa chọn. 

Đưa ra lời khuyên dành cho nhà đầu tư cá nhân cũng như người mua có nhu cầu ở thực trong năm 2023, ông Phạm Lâm cho hay, nên xuống tiền khi chọn được bất động sản đúng với tiêu chí đầu tư. Khi nhà đầu tư đã nắm rõ được về nhóm sản phẩm, hiệu quả, giá mua,... thì nên mua và không cần chờ vào thời điểm nào. Bởi lẽ khi mà thị trường sôi động thì giá bất động sản nhích lên rồi. Lúc mà thị trường đang yếu thanh khoản thì sẽ là cơ hội dành cho những người có trải nghiệm cũng như nhanh nhạy. 

Bức tranh vĩ mô trong năm 2023 có nhiều điểm sáng tích cực, cho nên nhà đầu tư ra quyết định trong thời điểm này đang có cho mình nhiều lợi thế. Thị trường bất động sản được dự báo sẽ bắt đầu tăng trở lại từ quý 2/2023. 

Còn  cơ hội sẽ đến với các nhà đầu tư biết nắm bắt thị trường. Ví dụ như với những bất động sản kinh doanh như là shophouse thì giá cả hiện tại đang khá tốt. Và trong thời gian từ 5 - 10 năm tiếp theo thì giá có thể tăng gấp đôi. Cơ hội cũng không dễ gì diễn ra lần hai. Hiện nay có rất nhiều người đầu tư bất động sản thầm lặng. Họ lặng lẽ quan sát và tìm hiểu kỹ hơn, cẩn trọng hơn cũng như cũng như ít bị dẫn dắt bởi đám đông.