Những cái khó của bất động sản nghỉ dưỡng

Vẫn đang “dò đáy”

Giữa năm 2023, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 10 nhằm sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 43 năm 2014. Trong đó đã bổ sung quy định cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu cho công trình xây dựng có sử dụng vào mục đích lưu trú, du lịch theo quy định của pháp luật.

Để được cấp giấy chứng nhận, công trình bất động sản nghỉ dưỡng sẽ phải đáp ứng các điều kiện theo quy định mới của pháp luật về đất đai, kinh doanh bất động sản, xây dựng; thời hạn sử dụng đất cũng phải đúng theo quy định tại Luật Đất đai. Điều này đã tạo hy vọng lớn cho các chủ đầu tư.

Tuy nhiên, đến nay, đã 9 tháng Nghị định 10 chính thức có hiệu lực, số lượng condotel, officetel được cấp sổ hồng vẫn rất ít ỏi, thậm chí tại nhiều địa phương công tác cấp sổ vẫn “giậm chân tại chỗ”. Nếu chỉ tính riêng TP.HCM đang có khoảng 10.000 căn hộ condotel, officetel đang nằm chờ để được cấp sổ hồng.

Còn tại Đà Nẵng, những vướng mắc lớn nhất như thời hạn sử dụng được cấp cho người mua, hợp đồng mua bán căn hộ không ghi rõ chỉ tài sản trên đất hay tài sản gắn liền với đất… đã khiến những điểm nghẽn trong việc cấp sổ hồng cho condotel bị chậm trễ rất nhiều.

Báo cáo của DKRA Group đã chỉ ra, đến nay phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng vẫn nằm trong vòng xoáy biến động của thị trường bất động sản, lượng giao dịch hạn chế, mở bán mới rất thấp, nhu cầu mua, đặt cọc gần như không có. Nếu như trước đây hoạt động tìm hiểu, đặt cọc diễn ra sôi động thì nay có khi 1 tháng trời, dự án mới chỉ có 1-2 căn được giao dịch. Mức tiêu thụ đã giảm tới 99% so với thời điểm hoàng kim.

Không được cấp sổ hồng, bất động sản nghỉ dưỡng được đánh giá sẽ chưa thoát khỏi tình cảnh ảm đạm trong năm 2024.

Lý do là bởi, dù lãi suất ngân hàng đã giảm nhưng số người chấp nhận vay tiền để đầu tư không có nhiều, tư tưởng phòng thủ vẫn lan tỏa trên diện rộng.

Ngoài vấn đề pháp lý, việc quản lý vận hành cũng đang là điểm nghẽn cản trở bước hồi phục của bất động sản nghỉ dưỡng. Theo số liệu từ BHS Group, hiện nay, có tới hơn một nửa số lượng bất động sản đã được bàn giao nhưng chưa được đi vào vận hành, khai thác kinh doanh.

Giá bán, sổ hồng và phương án quản lý vận hành là “kiềng ba chân” giúp các dự án cải thiện lượng thanh khoản. Nhưng thực tế trên, các chuyên gia cho rằng bất động sản nghỉ dưỡng vẫn còn một chặng được rất gian nan ở phía trước.

Bước sang năm 2024, bất động sản nghỉ dưỡng được đánh giá vẫn sẽ ảm đạm khi các yếu tố du lịch vẫn chưa phục hồi như kỳ vọng, áp lực đáo hạn trái phiếu còn nan giải.

Điều mà giới đầu tư chờ đợi lúc này đó là khi hai bộ luật mới là Luật Đất đai 2024 và Luật Kinh doanh bất động sản 2023 chính thức thi hành sẽ giúp bất động sản nghỉ dưỡng tìm được đúng “danh phận” của mình.

Khó xác định điểm phục hồi

Nói về điểm phục hồi của bất động sản nghỉ dưỡng, ông Mauro Gasparotti - Giám đốc Savills Hotels phân tích, thời gian qua, nút thắt pháp lý đã dần được tháo gỡ nhưng vẫn chưa giải quyết triệt để, đặc biệt trong việc cấp quyền sở hữu cho sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng. Bên cạnh đó, ông Mauro cho rằng, việc giải quyết vấn đề pháp lý đã và đang là thách thức lớn đối với các dự án bất động sản nghỉ dưỡng tại Việt Nam do có quá nhiều quy định phức tạp về đất đai, xây dựng, quản lý, bảo vệ môi trường…

Cùng với đó, các dự án có quy mô lớn đều phải được phê duyệt bởi nhiều cơ quan chức năng mới được phép triển khai. Ông Mauro cho rằng, đây là nguyên nhân chính khiến công tác triển khai mở bán dự án bất động sản nghỉ dưỡng bị chậm so với kế hoạch công bố.

“Điều này ảnh hưởng khá nhiều tới tâm lý của nhà đầu tư khi tham gia vào thị trường bất động sản nghỉ dưỡng”, ông Mauro chia sẻ.

Giám đốc Savills Hotels cũng cho rằng, khả năng tiếp cận nguồn vốn để phát triển bất động sản nghỉ dưỡng có vai trò rất quan trọng trong việc hỗ trợ các chủ đầu tư triển khai dự án được đúng tiến độ cam kết cùng nhà đầu tư.

Từ những khó khăn trên, Giám đốc Savills Hotels đánh giá, khó có thể xác định được thời điểm bất động sản nghỉ dưỡng có thể khôi phục trở lại. Chỉ khi các nút thắt về tín dụng, pháp lý được tháo gỡ thì thị trường mới có thể khôi phục, nhà đầu tư mới có thể tích cực trở lại.

TS. Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho rằng, sự phục hồi của bất động sản nghỉ dưỡng sẽ còn nhiều ảnh hưởng bởi yếu tố pháp lý, thủ tục hành chính hay nguồn vốn. Nhiều dự án lớn đang mắc kẹt về pháp lý nên chưa thể ra hàng, niềm tin của nhà đầu tư cũng chưa trở lại… đã ảnh hưởng trực tiếp tới khả năng kinh doanh, thu hồi lợi nhuận của doanh nghiệp, nhà đầu tư.

Sang năm 2024, ông Đính dự báo, thị trường bất động sản nghỉ dưỡng sẽ vẫn còn đối mặt với những khó khăn. Chỉ khi giá bán, vấn đề cấp sổ hồng và phương án quản lý, vận hành được thông suốt thì thị trường mới có thanh khoản và cơ hội bứt tốc trở lại.

Anh Thắng - một nhà đầu tư có 4 năm kinh nghiệm đầu tư ở Phú Quốc cho biết, hiện nay sức mua biệt thự nghỉ dưỡng, nhà phố, shophouse ven biển tại đây đang xuống mức thấp kỷ lục trong suốt thời gian anh làm nghề. Sức tiêu thụ yếu khiến tồn kho của doanh nghiệp lên tới 90-95%.

Anh Thắng lấy dẫn chứng một dự án ở phía Tây Phú Quốc đang được thiết kế xây dựng với mô hình shophouse và condotel với gần 1.000 căn hộ diện tích từ 25-102 m2, mức giá tham khảo dao động từ 4,9-11,7 tỷ đồng/ căn condotel, 17-35 tỷ đồng/ căn shophouse. Tuy nhiên, theo anh Thắng, dù đã rục rịch mở hàng, marketing, quảng cáo nhưng khách hàng hỏi nhiều, chốt ít. Lý do bởi phần lớn các nhà đầu tư rất e dè khi vấn đề quan trọng nhất của việc xuống tiền đầu tư là làm sổ hồng còn bị bỏ ngỏ./.