Chuyên gia bất động sản nhận định: Bất động sản nghỉ dưỡng nỗ lực tìm lối ra

Theo Cafef, trong báo cáo mới đây của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARs) cho biết, trong năm 2023 trên cả nước đã đón nhận khoảng 3.165 sản phẩm bất động sản du lịch - nghỉ dưỡng mới được tung ra thị trường, con số này đã giảm hơn 80% so với năm 2022. Nguồn cung chủ yếu là những căn hộ gần biển, rải rác ở cả ba miền Bắc, Trung, Nam nhưng tập trung chính ở khu vực miền Trung với hơn 1.200 sản phẩm, tương đương khoảng 38% lượng cung toàn thị trường.

Theo như nhóm nghiên cứu chia sẻ trong nửa đầu năm 2023, các chủ đầu tư vẫn tiếp tục hoãn, dời thời gian triển khai bán hàng sang thời điểm khác. Bởi lẽ phân khúc này có giá trị lớn nên chủ yếu phục vụ mục đích đầu tư là chính, tính thanh khoản không thể giải quyết trong một thời gian ngắn.  Trong nửa cuối năm 2023 nguồn cung đã có sự cải thiện hơn nhưng chủ yếu là các dự án condotel ở khu vực miền Trung và miền Nam với giá bán khoảng 50 triệu đồng/m2. Sức hấp thụ trên toàn thị trường cũng rất thấp tỷ lệ chỉ bằng 6,5% năm 2022.

Theo VARs, lượng giao dịch  chưa thể phục hồi như kì vọng vì một số dự án đang gặp nhiều khó khăn về pháp lý nên không thể ra hàng như mong muốn. Trong khi đó, hàng tồn kho lại là những sản phẩm có giá trị cao, phải cạnh tranh trực tiếp với những sản phẩm cắt lỗ từ các nhà đầu tư đã mua trước đó.

Về giá bán theo thống kê của đơn vị này chỉ ra rằng ở thị trường thứ cấp mức giá bán đã giảm khoảng 50% nhưng thanh khoản vẫn khó. Đặc biệt, các sản phẩm biệt thự, shophouse nghỉ dưỡng giá trị cao trên 10 tỷ đồng gần như vắng bóng khách mua.

CEO một sàn môi giới nói về nguyên nhân các sản phẩm nghỉ dưỡng ở miền Trung tồn kho cao như sau: "Ở thời kỳ bất động sản phát triển nóng, nhiều chủ đầu tư đã tập trung chạy theo phát triển các sản phẩm cho nhóm khách đầu tư. Đến khi thị trường khó khăn và nhóm đầu tư không còn mặn mà, ngay lập phân khúc này chịu ảnh hưởng".

Chủ đầu tư nóng lòng gia nhập thị trường 

Ông Mauro Gasparotti, Giám đốc Savills Hotels đánh giá thời điểm cuối năm 2023 thị trường nghỉ dưỡng có nhiều tiến triển nhưng vẫn trong giai đoạn khôi phục. Thời điểm trước khi xảy ra dịch bệnh sự tăng trưởng từ lượng khách quốc tế và khách nội địa chính là động lực mạnh mẽ cho hoạt động bất động sản nghỉ dưỡng phát triển mạnh mẽ, nhiều nhà đầu tư cũng bị cuốn vào thị trường bất động sản nghỉ dưỡng với những nhóm đối tượng đa dạng.

Theo thống kê của Savills Hotels, kể từ năm 2016 tính riêng phân khúc trung  cao cấp mỗi năm có khoảng 15.000 phòng gia nhập thị trường lưu trú. Chỉ trong 6 năm nguồn cung để gia tăng gấp đôi khiến nhiều nhà đầu tư không thể đứng ngoài cuộc.

Vị này cũng cho biết thêm dịch bệnh đã giáng một đòn nặng nề vào sự tăng trưởng của phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng, nên cần sự nỗ lực và phối hợp của rất nhiều ngành nghề thì mới có thể giúp cho phân khúc này hồi phục hoàn toàn. Thậm chí, ngay cả thời điểm trước dịch nguồn cung đã rất lớn và nguồn cầu khi đó cũng phải tăng trưởng 20 - 30% mỗi thì mới có thể theo kịp tốc độ phát triển của nguồn cung.

Theo chuyên gia Savills, ngành du lịch và bất động sản nghỉ dưỡng Việt Nam được đánh giá có nhiều tiềm năng nhưng không phải mọi mô hình đều hoạt động hiệu quả. Một số chủ đầu tư thấy lợi trước mắt nên vội vàng gia nhập thị trường mà quên mất việc đánh giá thấu đáo các điều kiện hiện hữu trên thị trường. Chính điều này đã khiến cho việc hoạch định, triển khai dự án không được đầy đủ và hoàn thiện như mong đợi, khiến cho dự án bị hạn chế sau khi đưa vào hoạt động.

Trong 10 năm qua (2013 - 2023), tại các vùng ven biển nguồn cung tăng trung bình 16%/năm. Một số điểm đến nổi tiếng như Nha Trang, Mũi Né, Phú Quốc, Hạ Long đều tập trung phát triển vào cùng một phân khúc. Cụ thể, tại các địa phương này hơn 80% nguồn cung thuộc phân khúc tầm trung (Midscale – Upper Midscale).

Phân khúc này luôn có sự cạnh tranh rất cao về mặt bằng giá, từ nguồn cung khách sạn hay những dự án căn hộ nghỉ dưỡng do chủ sở hữu tự kinh doanh, cho thuê với chính sách giá bán linh động nhằm thu hút các nhà đầu tư trên thị trường.

Một số dự án lại chú trọng số lượng hơn chất lượng thậm chí xây dựng lên đến 1000 phòng. Quy mô lớn đã khiến cho những dự án này xảy ra nhiều vấn đề bất cập nhất là khi không thể mang đến trải nghiệm nghỉ dưỡng đúng nghĩa như khách hàng mong muốn. Hay trong bối cảnh ngành nghỉ dưỡng phải đối mặt với việc thiếu hụt nhân lực có chuyên môn nghiệp vụ cao.

Giám đốc Savills Hotels cho biết thêm du lịch nghỉ dưỡng là ngành rất dễ phải chịu ảnh hưởng từ biến động kinh tế, chính trị cũng như sự thay đổi trong hành vi và sở thích của khách hàng. Vì thế, để xây dựng ngành bất động sản nghỉ dưỡng chất lượng và phát triển đáp ứng được nhu cầu và sở thích của khách hàng không phải điều đơn giản.

Trong thời gian tới với việc mở rộng nguồn cầu, nhất là thu hút thị trường quốc tế mới sẽ là điều kiện hết sức cần thiết để hỗ trợ và khôi phục ngành bất động sản nghỉ dưỡng trong thời gian tới. Chính sách thị thực cần phải phù hợp với tình hình thực tế để đem lại tín hiệu tích cực cho thị trường Việt Nam.

Cụ thể là việc cho phép khách nước ngoài nhập cảnh nhiều lần vào Việt Nam. Tuy nhiên, chúng ta cần phải có biện pháp để cải thiện và rút ngắn thời gian nhập cảnh và đem đến trải nghiệm tốt cho du khách nước ngoài tại các cảng hàng không. Ngoài ra, cần phải hoàn thiện cơ sở hạ tầng đồng bộ, dịch vụ hiện đại, chuyên nghiệp hơn.

Thách thức còn kéo dài

Các chuyên gia VARs dự báo năm 2024 phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng sẽ tiếp tục đối diện với nhiều thách thức và khó khăn nên chỉ khi ngành du lịch có sự xoay chuyển và bật dậy thì bất động sản nghỉ dưỡng mới có thể hồi phục. Tuy nhiên, nguồn cung trên thị trường cần phải cải thiện và phải có sự tháo gỡ vướng mắc pháp lý.

Theo chuyên gia nhận định nhu cầu đầu tư vào bất động sản nghỉ dưỡng được dự báo sẽ phục hồi nhưng với tốc độ chậm. Hoạt động kinh doanh khách sạn, resort sẽ phải đối mặt với hàng loạt thách thức ảnh hưởng trực tiếp đến quá trình phục hồi ở một số địa phương. Những biện pháp để giữ chân và thu hút khách du lịch đã được áp dụng nhưng vẫn cần thời gian để “ngấm”.

VARS dự báo về giá bán ở cả thị trường sơ cấp và thứ cấp sẽ đều có xu hướng cải thiện nhẹ. Tại thị trường thứ cấp, giá bán sản phẩm căn hộ du lịch sẽ dao động trong khoảng 50 triệu đồng/m2, thậm chí tăng nhẹ tại một số thị trường có tỷ lệ lấp đầy phòng cao.

VARS dự báo trong dài hạn phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng sẽ có sự tăng về giao dịch nhưng để hồi phục lại như giai đoạn trước thời điểm dịch bệnh là điều rất khó vì cần nhiều yếu tố cùng kết hợp thì mới thực hiện được.