Không có một công thức chung nhất định nào cho tất cả các nhà đầu tư, bao gồm cả bất động sản

Đất quy hoạch đang dần giảm sức hút

Sau gần 2 năm 'đóng băng', giới đầu cơ đất nền tại Thủy Nguyên (Hải Phòng) từng kỳ vọng những thông tin về hạ tầng và đặc biệt là chủ trương quy hoạch huyện lên thành phố năm 2025 sẽ giúp thị trường bất động sản nơi này 'nổi sóng'. Tuy nhiên, thực tế lại không như mong đợi.

Theo một môi giới lâu năm tại Thủy Nguyên, kể từ khi có thông tin quy hoạch huyện lên thành phố, nhiều nhà đầu tư từ Hà Nội rục rịch đổ về khu vực này để tìm hiểu thông tin, quỹ 'hầu bao' dao động trong khoảng 3-6 tỷ đồng. Thế nhưng, số lượng giao dịch vẫn vô cùng ít ỏi.

Thực tế, dù các nhà đầu tư có sẵn tiền mặt nhưng đa số vẫn duy trì tâm lý phòng thủ khá nặng, chủ yếu là thăm dò. Có 10 khách thì 9 khách dò hỏi, nhiều lô đất hạ giá về mức trước 'sốt' nhưng vẫn khó chốt, khó giao dịch vì mặt bằng giá vẫn neo đậu ở mức cao. Thanh khoản nhỏ giọt khiến cho mặt bằng giá tại nhiều khu vực tại Thủy Nguyên từng 'sốt xình xịch' giờ cũng phải quay đầu giảm. Cụ thể, giá đất mặt đường 359 ở thị trấn Núi Đèo từng chạm ngưỡng 150 triệu đồng/m2, nay giảm xuống còn 120 - 140 triệu đồng/m2; giá đất tái định cư Khu đô thị Bắc Sông Cấm đã hạ nhiệt từ 50 - 70 triệu đồng/m2 xuống còn 32 - 60 triệu đồng/m2…

Theo kết quả thăm dò của VARS, đất nền Thủy Nguyên từ giữa năm ngoái đến nay đã bắt đầu giảm nhiệt, tùy theo khu vực và biên độ giảm phổ biến trong khoảng 15-30%. Không ít nhà đầu cơ gãy đòn bẩy tài chính đã rao bán 'cắt lỗ' 30-40%, nhưng vẫn khó tìm được khách chốt.

Không riêng gì khu vực vùng ven, những thông tin quy hoạch từ huyện lên thành phố ở trung tâm Hà Nội cũng không đủ sức để 'hâm nóng' thị trường nhà đất một cách nhanh chóng. Giá nhà đất Đông Anh và Gia Lâm bắt đầu chững lại từ sau quý 1/2022 cho đến nay. Hiện tại, nhiều khu vực đã xuất hiện đà giảm 15-30%, trong khi đó số lượng nhà đầu tư thứ cấp bị 'ngộp' vì gãy đòn bẩy tài chính gia tăng.

Nhiều tuần qua ở khu vực phía Nam, những thông tin rầm rộ về việc huyện Bình Chánh (TP HCM) sẽ lên thành phố đã thu hút đông đảo sự chú ý của các nhà đầu tư bất động sản. Sau thời gian dài mắc kẹt, nhiều 'tay to' kỳ vọng sóng quy hoạch sẽ giúp khoản đầu tư của họ 'về bờ', thế nhưng thực tế lại hoàn toàn trái ngược.

Ông Lâm - một chủ sàn môi giới khu vực Bình Chánh và Long An chia sẻ với Vnbusiness cho biết, văn phòng của ông gần 1 tháng qua chưa chốt được một giao dịch nào. Trong khi đó, số lượng hồ sơ đăng ký gửi bán ngày càng tăng cao. Hầu hết những lô đất giảm giá 20-30% so với thời còn sốt. Nhưng mức giá nhìn chung vẫn đang neo đậu ở mức cao, chưa đủ để thuyết phục khách xuống tiền.

Bất động sản vẫn là nơi 'trú ngụ' tốt nhất cho dòng tiền

Dễ dàng thấy được, mặt bằng giá neo đậu quá cao sau thời gian dài 'sốt đỉnh' đã trở thành một trong những nguyên nhân chính khiến cho thị trường đất nền tại những khu vực có quy hoạch từ huyện lên quận/thành phố không còn duy trì được sức hút với các nhà đầu tư.

Có một điểm cần lưu ý, phân khúc đất nền ở những khu vực được quy hoạch từ huyện lên thành phố hoặc quận vẫn là sản phẩm có tiềm năng, có nhiều dư địa lớn để đầu tư. Tuy nhiên, các chuyên gia nhấn mạnh, thị trường vào thời điểm hiện tại không còn chỗ cho những 'tay chơi' sử dụng đòn bẩy tài chính để đầu cơ, lướt sóng. Chỉ những người mạnh về dòng tiền, tầm nhìn từ 3-5 năm hoặc hơn mới có thể tham gia.

Liên quan đến vấn đề này, ông Trần Khánh Quang - chuyên gia bất động sản đánh giá: "Bất động sản vẫn là nơi 'trú ngụ' tốt nhất cho dòng tiền; đặc biệt trong bối cảnh thanh khoản xuống thấp, nhiều người muốn thoát hàng buộc phải giảm giá 15-30%". Đồng thời, đây chính là cơ hội để các nhà đầu tư có tiềm lực 'bắt đáy'.

Theo đánh giá của Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam Nguyễn Văn Đính, bất động sản sở sĩ vẫn thu hút đông đảo sự quan tâm của người dân và nhà đầu tư bởi các số liệu cả trong ngắn hạn lẫn dài hạn đều thể hiện rằng đây là kênh đầu tư đem lại lợi suất cao. Cũng theo ông Đính, giá trị bất động sản trên thị trường hiện đang gia tăng nhờ hạ tầng phát triển đồng bộ. Đặc biệt khi quá trình đô thị hóa tăng nhanh, nhu cầu nhà ở theo đó cũng càng tăng cao.

Theo Viện Nghiên cứu bất động sản Việt Nam, những tháng còn lại của năm 2023 cũng như năm 2024 được coi là giai đoạn nhiều thách thức, nhưng cũng tồn tại khá nhiều cơ hội. Ngoài ra, đầu tư lĩnh vực nào đi chăng nữa cũng cần chủ yếu phụ thuộc vào tình hình tài chính, kiến thức, kinh nghiệm cũng như khẩu vị rủi ro của từng cá nhân. Vì thế, sẽ không có một công thức chung nhất định nào cho tất cả các nhà đầu tư. Tuy nhiên, mọi người có thể cân nhắc một số kênh đầu tư điển hình như gửi tiết kiệm ngân hàng, mua vàng, trái phiếu, cổ phiếu và đặc biệt là bất động sản.

Riêng bất động sản, các nhà đầu tư có thể xem xét tập trung vào những phân khúc có nhu cầu thực như chung cư, nhà ở riêng lẻ phục vụ nhu cầu ở, kinh doanh, cho thuê hoặc đầu tư dài hạn; đặc biệt khi giá bất động sản đã và đang được chiết khấu với mức giá khá hấp dẫn ở giai đoạn vừa qua, tiệm cận về giá trị thực.

Tuy nhiên, các nhà đầu tư trước khi xuống tiền cần cân nhắc kỹ càng những thông tin, tính pháp lý của sản phẩm. Đặc biệt, nhà đầu tư cần cẩn trọng khi tiếp cận những khu vực đang 'sốt nóng' vì thông tin quy hoạch. Để giảm rủi ro khi săn đất theo quy hoạch, nhà đầu tư cần cân nhắc đầy đủ các nhóm yếu tố như giao dịch thị trường đang còn rất chậm, khó có thể bứt tốc trong vòng 3-4 quý tới; giá bán thứ cấp đang trong xu hướng giảm, nhất là ở các khu vực xa trung tâm; lãi suất ngân hàng trong thời gian tới sẽ giảm hay tăng…

Theo ông Matthew Bouw, CEO toàn khu vực châu Á - Thái Bình Dương, Cushman & Wakefield, thị trường bất động sản tại Việt Nam thời gian qua không chỉ hấp dẫn nhà đầu tư trong nước mà còn thu hút cả nhà đầu tư ngoại. Trước đó, trong sự kiện chào đón 80 nhà đầu tư tổ chức lớn nhất thế giới, một số lãnh đạo công ty bất động sản cũng đã bày tỏ rằng, thị trường đầu tư bất động sản mà họ ưa thích bao gồm Nhật Bản, Úc và cả Việt Nam.