Tình hình bất động sản cho thấy giá đất còn thiếu một số chi phí hợp lý

Tiền sử dụng đất tăng 3 lần

Theo Luật sửa đổi bổ sung tại khoản 8 điều 1 về bổ sung thêm điều 5đ xác định giá đất theo phương pháp thặng dư, mục ước tính chi phí bao gồm: chi phí xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, xây dựng nhà ở, công trình xây dựng khác, chi phí thiết bị, chi phí tư vấn đầu tư xây dựng, chi phí quản lý dự án và một số khoản mục chi phí khác theo quy định tại suất vốn đầu tư đối với trường hợp sử dụng suất vốn đầu tư.

Một vị lãnh đạo của tập đoàn bất động sản tại thành phố Hồ Chí Minh đã phân tích phương pháp thặng dư là phương pháp định giá đất tính bằng cách tổng doanh thu phát triển giả định của bất động sản trừ đi tổng chi phí phát triển giả định. Để tính được tổng doanh thu phát triển giả định của bất động sản thì sẽ phải căn cứ vào một số yếu tố như chuyển nhượng giá, giá cho thuê, thời gian bán hàng, tỷ lệ bán hàng, xu hướng cũng như mức độ biến động của giá chuyển nhượng, giá cho thuê trong thời kỳ tương lai. Đồng thời tỷ lệ lấp đầy cũng như chiết khấu dòng tiền về thời điểm định giá theo lãi suất cho vay của ngân hàng cũng sẽ tác động đến kết quả tính toán của phương pháp này. Do đó, dự thảo nghị định sửa đổi nghị định 44 vẫn bỏ quên những yêu Tú chưa tính đến như phí dự phòng, yếu tố trượt giá trong thời gian xây dựng, chi phí lãi vay.

Vị này cho biết: "Quy định này là không hợp lý, không phù hợp với tình hình thực tế, vô hình trung đội chi phí lên cao gây khó khăn cho doanh nghiệp và người tiêu dùng. Từ đó cũng sẽ đi ngược lại với chủ trương của Chính phủ là yêu cầu doanh nghiệp cơ cấu lại, hạ giá thành sản phẩm BĐS".

Luật sư Trần Mạnh Cường - Đoàn luật sư TP.Hồ Chí Minh Đã đưa ra dẫn chứng cụ thể là thông tư 36 về việc ước tính tổng chi phí phát triển giả định của bất động sản đã được quy định chi tiết các khoản chi phí để phát triển trong đó có chi phí kinh doanh bao gồm: chi phí quảng cáo, bán hàng, quản lý, lợi nhuận của nhà đầu tư có tính đến yếu tố rủi ro kinh doanh và chi phí vốn.

So với dự thảo nghị định sửa đổi trước đó thì nghị định 44 quy định chi phí vốn trong chi phí kinh doanh mà chỉ quy định chi phí kinh doanh gồm có phí quảng cáo, vận hành, bán hàng sẽ được tính bằng tỷ lệ phần trăm trên doanh thu phù hợp với mặt bằng chung tại địa phương. Đây là những quy định được cho rằng không phù hợp với thực tiễn hoạt động đầu tư kinh doanh của doanh nghiệp.

Trong nghị định 43 đã quy định chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại sẽ phải có vốn chủ sở hữu không được thấp hơn 15% hoặc 20% tùy theo quy mô dự án. Do đó, số vốn còn lại thì doanh nghiệp sẽ phải huy động bằng nhiều nguồn khác nhau và có nguồn vốn vay của ngân hàng.

Tương tự nghị định 68 cho phép trần chi phí lãi vay được trừ nếu như xác định thu nhập chịu thuế thu nhập doanh nghiệp là 30 %. Tuy nhiên những chi phí này lại không được cập nhật trong giá đất cho thấy sự bất hợp lý vì vậy dự thảo sửa đổi nghị định 44 được đề xuất cần bổ sung chi phí vốn vào các chi phí cơ bản.

Định giá đất cần sát thực tế và phù hợp với thực tiễn

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM Đã đưa ra đề nghị và cách để xác định tổng chi phí đầu tư xây dựng được thực hiện như sau: xuất vốn đầu tư xây dựng do ủy ban nhân dân cấp tỉnh công bố. Trong trường hợp không có suất vốn đầu tư xây dựng thì việc sử dụng suất vốn đầu tư xây dựng do bộ xây dựng công bố. Về định mức, đơn giá sẽ dao cơ quan nhà nước có thẩm quyền đánh giá và ban hành. Dự thảo sẽ phải bổ sung chi phí dự phòng, yếu tố trượt giá trong thời gian thực hiện việc thi công xây dựng cũng như chi phí lãi vay trong cách tính giá đất theo phương pháp thặng dư.

Theo ông Châu chia sẻ việc xác định giá đất là một trong những yếu tố hết sức quan trọng mà các tỉnh thành và doanh nghiệp triển khai dự án đang mong đợi. Sau đó, khi chính phủ ban hành nghị định về định giá đất cần phải đảm bảo được tính khách quan, minh bạch và chính xác theo tinh thần của nghị quyết 18 do ban chấp hành trung ương đảng ban hành về việc tiếp tục sửa đổi, hoàn thiện thể chế chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả việc quản lý và sử dụng đất.

Khi sửa nghị định 44, phó thủ tướng Trần Hồng Hà đã đưa ra chỉ đạo cụ thể về phương pháp, trình tự, cũng như nội dung Để xác định được giá đất một cách chính xác, sát với thực tế và phù hợp với năng lực thực hiện, khoa học, khách quan, minh bạch đảm bảo được sự công bằng giữa doanh nghiệp, người dân và nhà nước. Tuyệt đối không đẩy việc khó xuống  cho địa phương và gây khó dễ cho các doanh nghiệp và người dân kéo dài thời gian xử lý giấy tờ.

Trước đó, nghị định này lẽ ra đã được thông qua vào đầu tháng mười một năm 2023. Tuy nhiên trong các cuộc họp của chính phủ đã có thành viên vắng mặt nên không thể thông qua và hiện nay đang bị tắc nghẽn toàn bộ việc tính tiền sử dụng đất. Bên cạnh đó khiến cho một số hoạt động khác cũng bị tắc nghẽn như định giá đất để đấu giá, định giá đất đối với đất ngoài hạn mức để người dân nộp tiền sử dụng đất, không định giá được tiền sử dụng đất và cũng không thể cấp sổ hồng cho người dân mua nhà nên nhà nước cũng không thu được thuế, phí", ông Châu nói.