Nhóm doanh nghiệp bất động sản khu công nghiệp quý 2/2022: Nhu cầu và giá thuê đất dự báo tiếp tục tăng

Theo Doanh Nghiệp & Kinh Doanh, thống kê sơ bộ từ một doanh nghiệp bất động sản khu công nghiệp đã công bố báo cáo kết quả kinh doanh quý 2/2022 cho thấy, tất cả đều ghi nhận có lãi. Mặc dù vậy, bức tranh lợi nhuận có sự phân hóa rõ rệt giữa nhóm doanh nghiệp còn diện tích thương phẩm lớn và nhóm doanh nghiệp đã lấp đầy. Trong đó, có nhiều doanh nghiệp lãi lớn nhờ vào mảng khu công nghiệp. 

Đối với Tổng Công ty Viglacera (Mã: VGC) báo lợi nhuận sau thuế quý này đạt xấp xỉ 691 tỷ đồng, so với cùng kỳ năm 2021 tăng 98%. Lợi nhuận nửa đầu năm ghi nhận 1.443 tỷ đồng, so với hồi 6 tháng đầu năm ngoái cao gấp 2,3 lần. Phía đại diện của Viglacera cho biết, một trong những nhân tố giúp cho kết quả kinh doanh quý này cải thiện do mảng bất động sản khu công nghiệp tiếp tục có đóng góp lớn, bên cạnh đó còn có lĩnh vực vật liệu xây dựng. Cụ thể, dịch vụ cho thuê bất động sản và hạ tầng khu công nghiệp trong nửa đầu năm nay hơn 2.352 tỷ đồng, so với cùng kỳ năm 2021 tăng trưởng gần 40%. 

Còn Công ty mẹ Tổng công ty IDICO - CTCP (Mã: IDC) cũng ghi nhận kết quả kinh doanh quý 2/2022 đột biến với doanh thu xấp xỉ gần 2.197 tỷ đồng và lợi nhuận sau thuế ghi nhận 1.416 tỷ đồng, cao gấp 23 lần và so với cùng kỳ năm ngoái gấp 6 lần. Lũy kế 6 tháng, doanh thu công ty đạt mức 2.889 tỷ đồng, tăng gấp 15 lần và lãi sau thuế 1.627 tỷ đồng, so với nửa đầu năm 2021 gấp hơn 6 lần. Toàn bộ nguồn thu trong nửa đầu năm của IDICO đến từ hoạt động cho thuê hạ tầng khu công nghiệp trong khi mảng kinh doanh điện không phát sinh do nhà máy thủy điện Đak Mi 3 tạm ngưng vận hành đến ngày 30/9/2022.

 Và một ông lớn khác là Tổng Công ty Đầu tư và phát triển Công nghiệp - CTCP (Becamex IDC - Mã: BCM) cũng báo lãi quý 2 gần 979 tỷ đồng, so với cùng kỳ năm trước tăng 88%. Đóng góp chính cho kết quả này chính là doanh thu kinh doanh bất động sản và bất động sản đầu tư với mức 1.512 tỷ đồng, so với cùng kỳ tăng 24%. Lũy kế trong 6 tháng đầu năm, Becamex IDC đạt tổng doanh thu 3.358 tỷ đồng, tăng 7% còn lợi nhuận sau thuế đạt xấp xỉ 1.370 tỷ đồng, so với cùng kỳ tăng gần 3%. 

Cũng trong quý này, Công ty Đầu tư và Công nghiệp Tân Tạo (Mã: ITA) đã ghi nhận doanh thu thuần gần 310 tỷ đồng, gấp 2 lần và lợi nhuận sau thuế xấp xỉ 118 tỷ đồngm, so với cùng kỳ năm trước gấp gần 6 lần. Hết nửa năm, doanh thu thuần của công ty tăng 16% lên hơn 373 tỷ đồng và lợi nhuận sau thuế xấp xỉ 134 tỷ đồng và tăng trưởng 77%. Phía công ty cho hay, đóng góp chính cho sự tăng trưởng 6 tháng đầu năm chủ yếu là nhờ vào nguồn thu từ cho thuê đất đã phát triển cơ sở hạ tầng với gần 246 tỷ đồng, so với cùng kỳ năm 2021 tăng 26%. 

Tổng CTCP Phát triển Khu Công nghiệp (Sonadezi, UPCoM: SNZ) mới đây cũng đã báo lãi quý 2 tăng 41% lên gần 424 tỷ đồng nhờ vào doanh thu kinh doanh một số lĩnh vực tăng trưởng so với cùng kỳ năm trước. Trong đó, doanh thu từ kinh doanh bất động sản của công ty đạt gần 337 tỷ đồng, tăng gần 47%. Và nhờ vào kết quả khả quan trong quý 2, lợi nhuận sau thuế 6 tháng đầu năm của Sonadezi tăng trưởng 10% so với cùng kỳ lên mức 671 tỷ đồng.

Ông lớn bất động sản lãi đột biến từ thu nhập khác

Theo ghi nhận, quán quân lợi nhuận trong quý này thuộc về Tổng Công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc - CTCP (Mã: KBC) với gần 1.934 tỷ đồng, so với cùng kỳ gần gấp 24 lần. Đây chính là khoản lãi kỷ lục của Kinh Bắc kể từ khi lên sàn. Mặc dù vậy, đóng góp chính cho kết quả này không phải là mảng bất động sản khu công nghiệp mà là nhờ vào khoản thu nhập khác lên đến gần 1.913 tỷ đồng. Phía doanh nghiệp thuyết minh, đây chính là chênh lệch giữa phần sở hữu trong tài sản thuần của bên bị mua và giá phí hợp nhất kinh doanh từ giao dịch tăng tỷ lệ sở hữu lên 48% với Công ty Cổ phần Đầu tư Sài Gòn Đà Nẵng. Trong khi đó, hoạt động cho thuê đất cũng như cơ sở hạ tầng quý này chỉ ghi nhận doanh thu hơn 592 tỷ đồng, so với cùng kỳ năm trước giảm 71%. Sau thời gian 6 tháng đầu năm, Kinh Bắc đã đem về gần 1.087 tỷ doanh thu thuần và gần 2.457 tỷ đồng lợi nhuận sau thuế, giảm 61% về doanh thu nhưng tăng 210% về lợi nhuận so với cùng kỳ năm ngoái. 

Còn đối với nhóm các doanh nghiệp có Khu công nghiệp đã lấp đầy và không còn nhiều diện tích cho thuê như Long Hậu, Thống Nhất, Tín Nghĩa, D2D vẫn ghi nhận doanh thu đều đặn, lượng tiền mặt cũng như của để dành khá lớn. 

CTCP Long Hậu (Mã: LHG) cũng ghi nhận lợi nhuận quý 2 giảm mạnh 81% còn gần 41 tỷ đồng. Lý do là vì doanh thu mảng kinh doanh cốt lõi là cho thuê lại đất đã phát triển cơ sở hạ tầng và nhà xưởng giảm 65% so với cùng kỳ từ xấp xỉ 494 tỷ về 173 tỷ đồng. Công ty chỉ còn đất công nghiệp thương phẩm tại Khu công nghiệp Long Hậu 3 (được khai từ năm 2019).

Kết quả, doanh nghiệp đã ghi nhận doanh thu thuần trong 6 tháng đầu năm đạt gần 348 tỷ đồng, giảm gần 48% còn lợi nhuận sau thuế ghi nhận 90 tỷ đồng, so với cùng kỳ giảm 64%. 

Còn với CTCP Phát triển Khu công nghiệp Tín Nghĩa (Mã: TIP), đơn vị đã ghi nhận doanh thu và lợi nhuận sau thuế quý 2/2022 đạt lần lượt là 38 tỷ và gần 12 tỷ đồng, so với cùng kỳ năm trước giảm gần 35% và 42%. Lợi nhuận trong nửa đầu năm cũng giảm 71% về gần 18 tỷ đồng. Và tại thời điểm cuối quý 2, doanh nghiệp đang có hơn 898 tỷ đồng tiền mặt và tiền gửi ngân hàng. 

CTCP Thống Nhất (Mã: BAX) cũng chỉ đem về hơn 24 tỷ đồng doanh thu và gần 9 tỷ đồng lợi nhuận trong quý 2/2022, so với cùng kỳ giảm 29% và 54%. Lũy kế trong 6 tháng, doanh nghiệp này đã đạt 189 tỷ đồng doanh thu và 57 tỷ đồng lợi nhuận sau thuế, so với 6 tháng đầu năm 2021 tăng mạnh. Đặc biệt, Thống Nhất hiện có hơn 486 tỷ đồng doanh thu chưa thực hiện bao gồm cả ngắn và dài hạn. Đây chính là doanh thu nhận trước tiền cho thuê đất và cơ sở hạ tầng. 

Đối với CTCP Phát triển Đô thị Công nghiệp số 2 (Mã: D2D) cũng báo lợi nhuận quý 1 giảm một nửa so với cùng kỳ năm ngoái về hơn 767 tỷ đồng. Bên cạnh đó, lợi nhuận nửa năm cũng giảm mạnh từ mức hơn 108 tỷ về gần 7 tỷ đồng. Còn doanh thu chưa thực hiện tại ngày 30/6 của D2D cũng lên đến gần 617 tỷ đồng chủ yếu là tiền khách hàng trả trước thuê đất khu công nghiệp Nam Tân Uyên 2.

Dự báo nhu cầu và giá thuê đất tiếp tục tăng

Ghi nhận cho thấy, trong báo cáo cập nhật ngành bất động sản khu công nghiệp, mới đây Chứng khoán SSI cho biết: "Nhu cầu thuê đất KCN sẽ tiếp tục tăng trưởng tích cực trong năm 2023 nhờ xu hướng chuyển dịch sản xuất từ Trung Quốc sang Việt Nam vẫn tiếp tục". 

Ngoài ra là các chính sách thu hút FDI cũng đã thúc đẩy các nhà đầu tư quay trở lại đầu tư vào Việt Nam như ưu đi miễn thuế thu nhập doanh nghiệp trong thời gian 4 năm đầu hoạt động, giảm 50% thuế thu nhập doanh nghiệp trong thời gian 5 năm tiếp theo và còn có nhiều ưu đãi khác. Không những thế, cơ sở hạ tầng cũng sẽ được thúc đẩy phát triển trong thời gian tới ví dụ như dự án đường vành đai 3 và đường vành đai 4, đường cao tốc Biên Hòa - Vũng Tàu, đường Dầu Giây - Phan Thiết, đường cao tốc Bắc - Nam, cảng Cái Mép Thị Vải và cảng Gemalink cũng sẽ tạo ra kết nối thuận tiện hơn giữa các khu công nghiệp. Chính vì thế, nhóm phân tích cũng đưa ra kỳ vọng, 6 tháng cuối năm 2022, lợi nhuận sau thuế của một số doanh nghiệp trong ngành này sẽ tăng trưởng so với cùng kỳ. 

Chuyên gia cao cấp chiến lược đầu tư SSI Research - bà Ngô Thị Kim Thanh đưa ra nhận định: "Lợi nhuận sau thuế của các doanh nghiệp khu công nghiệp niêm yết trong thời gian 6 tháng cuối năm 2022 sẽ có mức tăng trưởng hơn 24% chủ yếu là đến từ việc ghi nhận từ diện tích đất cho thuê tăng mạnh trên nền thấp của 6 tháng cuối năm 2021. Song song với đó cũng có một số khu công nghiệp chuyển đổi cách ghi nhận đều sang ghi nhận một lần dẫn đến lợi nhuận tăng khá mạnh so với cùng kỳ".

Chi tiết, lợi nhuận sau thuế của Tổng Công ty Đầu tư và Phát triển Công nghiệp - CTCP (Becamex IDC - Mã: BCM) dự kiến sẽ tăng ở mức 239% so với cùng kỳ và so với cùng kỳ năm ngoái tăng 106%. Theo đó, lợi nhuận công ty liên doanh liên kết dự kiến sẽ đạt mức 1.320 tỷ đồng, so với cùng kỳ tăng 36% nhờ vào tăng trưởng 20% tại VSIP nhờ việc vận hàng khu công nghiệp mới đó là VSIP3 và liên doanh Warburg Pincus dự kiến sẽ không còn thua lỗ. 

Các chuyên gia cũng dự phóng lợi nhuận sau thuế của Tổng công ty IDICO - CTCP (Mã: IDC) trong 6 tháng cuối năm 2022 sẽ tăng 266% so với cùng kỳ nhờ vào việc thay đổi phương pháp hạch toán từ việc ghi nhận đều sang ghi nhận một lần tại KCN Phú Mỹ mở rộng và cho thuê mới tại KCN Hựu Thạnh. 
 
Có thể thấy, giá thuê khu công nghiệp Phú Mỹ 2 cũng đã có mức tăng 20% trong những tháng đầu năm 2022, KCN Hựu Thạnh ghi nhận giá thuê đạt mức 130-140 USD/m2/chu kỳ thuê, so với cùng kỳ tăng 8%. Theo đơn vị này, với lợi thế phần lớn diện tích đất đã được đền bù giải tỏa tại KCN Phú Mỹ 2 mở rộng và Hựu Thạnh sẽ giúp cho IDICO cải thiện biên lợi nhuận giá thuê tăng.