Nhiều ý kiến về việc HoREA đề nghị “cắt cầu” giao dịch BĐS qua sàn

Nhiều điểm bất hợp lý

Theo thống kê của Bộ Xây dựng, trong những năm qua, các sàn giao dịch bất động sản đã phát triển mạnh mẽ cả về chất lượng và số lượng. Các sàn bất động sản liên tục mở ra trong thời điểm thị trường địa ốc phát triển không ngừng. Tính đến năm 2020, cả nước có hơn 1.600 sàn giao dịch bất động sản hoạt động. Tuy nhiên, có thời điểm, do ảnh hưởng của dịch bệnh, chỉ còn 20% các sàn duy trì hoạt động trong khi những sàn khác phải dừng hoạt động hoặc chỉ vận hành cho có. Tính đến cuối quý 1 năm 2022, hiện đã có 80% số sàn giao dịch bất động sản hoạt động trở lại.

Tuy nhiên, điều mà các chuyên gia từng nhiều lần lên tiếng cảnh báo chính là việc hiện nay điều kiện thành lập sàn giao dịch tại Việt Nam khá đơn giản. Điều này dẫn đến việc các sàn hoạt động theo kiểu tự phát, chưa ổn định. Thậm chí, tại một số sàn giao dịch bất động sản còn có tình trạng ôm hàng, làm giá, tạo sóng, đưa thông tin gây sốt ảo để kiếm lời. Đây cũng là một trong những nguyên nhân dẫn đến thị trường bất động sản nhiễu loạn.

Mới đây, HoREA vừa có văn bản kiến nghị gửi Ủy ban Thường vụ Quốc hội về việc không bắt buộc giao dịch bất động sản phải qua sàn. Theo HoREA, việc bắt buộc giao dịch bất động sản phải thông qua sàn sẽ nảy sinh nhiều vấn đề thiếu hợp lý. “Việc quy định này một lần nữa được đưa vào Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) là không đồng bộ với hệ thống pháp luật hiện hành”, Văn bản của HoREA khẳng định.

Đại diện HoREA đã đưa ra 4 điểm bất hợp lý khi bắt buộc giao dịch bất động sản qua sàn.

Thứ nhất, sàn giao dịch chỉ là đơn vị có vai trò kết nối giữa chủ đầu tư và khách hàng và nhận phí dịch vụ. Nếu bắt buộc giao dịch qua sàn thì sàn giao dịch từ “làm thuê” chuyển thành “ông vua” của thị trường bất động sản.

Thứ hai, chủ đầu tư phải tham gia công tác từ xin cấp phép, đền bù giải phóng mặt bằng, xây dựng các công trình trong dự án…Các sàn giao dịch không tham gia bất cứ công đoạn nào trong đó nên không thể được hưởng quyền lợi bán hàng. Hơn nữa, việc yêu cầu giao dịch phải qua sàn chẳng khác nào tước đi quyền tự chủ kinh doanh của chủ đầu tư đối với sản phẩm của mình.

Thứ ba, không loại trừ trường hợp sàn giao dịch bất động sản chiếm dụng tiền thanh toán của khách. Bởi các sàn giao dịch thường chỉ chuyển định kỳ tiền này sau một thời gian nhất định. Trong thời gian chờ chuyển, rất nhiều tiền của khách hàng thanh toán cho chủ đầu tư nằm trong tay của các sàn giao dịch.

Thứ tư, khi giao dịch bắt buộc phải thông qua sàn, chủ đầu tư không được tiếp cận trực tiếp với khách hàng nên không có cơ hội chăm sóc khách hàng. Các sàn giao dịch sẽ nắm toàn bộ thông tin cá nhân của khách hàng, nhu cầu của khách hàng khi tư vấn… Và sau này, chủ đầu tư không có thông tin và lệ thuộc vào các sàn giao dịch. Điều mà đáng lẽ ra các chủ đầu tư được hưởng khi xây dựng và bán sản phẩm.

Được biết, hiện nay trên cả nước có khoảng 300.000 người đang thực hiện các nghiệp vụ môi giới bất động sản. Tuy nhiên, số lượng còn này còn nhiều hơn so với thống kê. Trong số 300.000 môi giới này chỉ có 1/10 được đào tạo bài bản và cấp chứng chỉ hành nghề.  Ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) từng thừa nhận rằng, hiện tượng giá đất nhảy múa ở nhiều nơi thời gian gần đây có sự tiếp tay của một bộ phận đội ngũ môi giới và giới đầu cơ. Trong khi đó, các chuyên gia đều khẳng định, việc thành lập một công ty môi giới, sàn môi giới quá dễ dàng dẫn đến các hệ lụy khó lường cho thị trường. Thậm chí, có một CEO từng nói rằng, một môi giới hôm nay nghỉ việc ở một công ty nọ nhưng 7 ngày sau đã có thể thành lập cho mình một công ty môi giới, sàn môi giới riêng.

Cẩn trọng khi chọn sàn BĐS

Trao đổi về vấn đề này, Luật sư Nguyễn Văn Hùng (Đoàn Luật sư TP.Hà Nội) cho biết, Điều 59 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 từng quy định tổ chức cá nhân kinh doanh bất đống sản khi bán, chuyển nhượng phải thông qua các sàn giao dịch. Tuy nhiên, trong Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, quy định này không còn nữa.

“Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 chỉ quy định khuyến khích mọi tổ chức, cá nhân thực hiện giao dịch bất động sản thông qua sàn giao dịch bất động sản để bảo đảm công khai, minh bạch và quyền lợi của các bên”, Luật sư Hùng nhấn mạnh.

Theo Luật sư này, ông đồng quan điểm về việc không nên quy định bắt buộc phải giao dịch bất động sản thông qua các sàn. Bởi hiện nay, các chủ đầu tư có đội ngũ kinh doanh, tư vấn thị trường rất tốt. Bên cạnh đó, việc bán phải thông qua các sàn nhiều khi bị đẩy giá lên cao, khách hàng là đối tượng phải chịu thiệt.

“Tôi cho rằng, mối quan hệ giữa chủ đầu tư dự án và các sàn là hợp tác cộng sinh. Chủ đầu tư dự án thông qua sàn để tiếp cận được với nhiều khách hơn, nhanh bán hết sản phẩm hơn. Bởi tệp khách hàng của các sàn hầu hết là khá phong phú. Và các sàn cũng đứng ra bán hàng cho chủ đầu tư để lấy phí. Điều này cho hai bên tự thương lượng trên tinh thần win-win”, Luật sư Nguyễn Văn Hùng chia sẻ.

Ông Nguyễn Cảnh Tùng, một nhà đầu tư bất động sản cho rằng, việc giao dịch qua sàn cũng giúp chủ đầu tư và khách hàng dễ đến với nhau hơn và cũng tiết kiệm thời gian cho chủ đầu tư. Khi đó, chủ đầu tư chỉ tập trung vào việc phát triển dự án, còn các vấn đề liên quan đến tìm, tư vấn khách hàng sàn sẽ lo.

Vị này khẳng định: “Việc bán bất động sản qua sàn, cả chủ đầu tư và khách hàng sẽ tiết kiệm được nhiều thời gian. Bởi hầu hết các sàn có đội ngũ chuyên viên, luật sư lo các thủ tục pháp lý. Họ có chuyên môn và làm chuyên nghiệp nên sẽ tránh được các rủi ro pháp lý cho người mua nhà. Tuy nhiên, hiện nay có rất nhiều sàn môi giới bất động sản, vấn đề là cả chủ đầu tư và khách hàng phải tìm được những sàn có quy mô lớn, đảm bảo uy tín”.

Ông Tùng chia sẻ, có trường hợp chủ đầu tư “chọn nhầm” sàn giao dịch phải chịu rất nhiều phiền hà về pháp lý sau này. Khi khách hàng chuyển tiền, sàn chiếm dụng vốn, sử dụng vào việc khác dẫn đến khiếu kiện giữa khách hàng và sàn, chủ đầu tư. Chưa biết đúng sai ra sao nhưng chủ đầu tư cũng bị ảnh hưởng phần nào về hình ảnh. Thậm chí, báo chí từng đưa rất nhiều thông tin về các sàn bất động sản lừa đảo, bán dự án ma biến hàng trăm khách hàng trở thành nạn nhân.