Nhà đầu tư "tay to" rút vốn khi hết sóng bất động sản, môi giới và nhà đầu tư tay ngang lỡ trót cọc không thể "thoát hàng"

Sóng bất động sản "trầm lắng" trở lại, người mua lao đao vì khó thoát hàng

Theo Nhịp sống kinh tế, thời điểm 2 năm trước, giới đầu tư nhắc đến Bắc Giang như một thị trường đang rất sôi động. Giá đất nền lúc đó tăng vèo vèo, khi đó cũng có rất nhiều dự án mọc lên. Thị trường bất động sản Bắc Giang sôi động và hấp dẫn nhờ hút các nhà đầu tư từ các tỉnh khác đổ tiền về. Còn có một số nhà đầu tư khác lại sẵn sàng mua cọc ngoại giao thông qua sàn bất động sản. Tuy nhiên, đến thời điểm hiện tại hệ lụy của các cơn sốt đất đi qua đó chính là giá bất động sản tại một số dự án đất nền như tại huyện Việt Yên, Yên Dũng cắt lỗ nhẹ. Cũng có những nhà đầu tư rơi vào tình trạng mất trắng cọc khi văn phòng môi giới tháo biển rời đi. Những khu đô thị hoang hóa nay đã hiện hữu. 

Cũng tương tự, tại thị trường bất động sản Thanh Hóa vào đầu năm 2022, giá đất tại khu vực TP. Thanh Hóa, TP. Sầm Sơn đã tăng đột biến. Theo đó, đất vùng nông thôn cũng ghi nhận tình trạng tăng giá đến chóng mặt. Theo một nhà môi giới tại Sầm Sơn, giá đất tại một số khu vực Thanh Hóa đã tăng khoảng 50 - 60% so với thời điểm cuối năm 2021. Những dự án chưa hoàn thiện hạ tầng hay những lô đất thổ cư nằm trong ngõ nhỏ cũng được săn tìm khiến cho giá đất tăng lên đột biến. Thế nên, có câu chuyện môi giới bất động sản kể lại rằng, sốt đất tới nỗi đất rao lúc sáng thì chiều có khách cọc, chốt lời ngay 200 triệu đồng. 

Ở thời điểm hiện tại, chia sẻ của lãnh đạo công ty bất động sản Thanh Hóa cho hay, thị trường hạ nhiệt, nhà đầu tư đã rút dần khỏi thị trường khiến cho giới cò đất, môi giới, nhà đầu tư lướt sóng đặt cọc không thể ra hàng. Tuy nhiên, giá đất cũng chưa có dấu hiệu hạ nhiệt. Vậy nên, nhiều lô đất dù có rao bán với giá thấp hơn nhiều so với mặt bằng chung nhưng cũng khó giao dịch. Nhà đầu tư tay ngang hay giới cò đất vay tiền xuống cọc đều rơi vào nguy cơ bị mất cọc. 

Khu đô thị hoang hóa hiện hữu khi "sốt đất" đi qua

Theo lời một vị lãnh đạo của một công ty bất động sản, những năm trở lại đây dòng tiền có xu hướng chuyển sang bất động sản ven đô rồi chuyển dần sang bất động sản các tỉnh. Vị lãnh đạo này đặt câu hỏi: "Sau đợt dịch vừa rồi vì sao bất động sản tỉnh lại tăng như vậy?". Thường thì người ta sẽ tìm nhà có vườn rộng rãi ở tỉnh, không gian xanh hơn, rộng hơn và ưu tiên cả các khu vực gần bệnh viện. Tuy nhiên sau một khoảng thời gian, mặt bằng giá đất tại các tỉnh lại được đẩy lên cao. Và khi mặt bằng giá được đẩy mạnh lên như thế, một yếu tố nữa tác động đó chính là việc đầu tư công của Chính phủ bắt đầu triển khai từ tháng 1/2022. Dòng tiền lúc này dịch chuyển về miền Trung vì có nhiều công trình hạ tầng được triển khai trong khi miền Bắc - nhà đầu tư đã tiến hành khai thác rất nhiều. 

Vị lãnh đạo này cũng thẳng thắn cho rằng: "Đa phần những người tìm kiếm đất tỉnh đến từ Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh. Họ có mục đích rõ ràng đó là đầu tư. Còn họ sẽ ở hay sinh sống ở đó thì tôi chưa nhìn thấy mà đa phần họ sẽ đi theo các dòng tiền lớn đó là dòng tiền nhìn thấy được các cơ hội liên quan đến việc phát triển. Họ sẽ là dòng tiền đi sớm đầu tiên tại các mặt bằng giao dịch cũng như mặt bằng về giá từ đó làm sôi động thị trường. Bình thường thì nguyên tắc là sẽ đi theo dòng tiền lớn và dòng tiền lớn ấy đa phần đều đến từ Hà Nội". 

Các chuyên gia cũng đưa ra nhận định, đất chính là những thị trường nhiều nhà đầu cơ, ít người mua ở thực. Vì thế sốt đất mới dễ hình thành. Và hệ lụy của cơn sốt đất chính là tình cảnh mất cọc của những nhà đầu tư tay ngang hay môi giới muốn đổi đời mạnh dạn xuống tiền để kiếm lời. Người xác định phải mất cọc vì khó bán lại cọc còn người chấp nhận bỏ ra cả tỷ bạc để mua đất nhưng sẽ phải đợi từ 5 - 10 năm mới có thể thanh khoản. Theo lời lãnh đạo của công ty phát triển đô thị các tỉnh thành, sau cơn sốt đất thường sẽ xảy ra khu đô thị hoang hóa. Bản chất bởi đó là khu vực mà môi giới, nhà đầu tư quan tâm tới việc ra hàng, làm sóng và đẩy thị trường. Họ cũng chẳng quan tâm có bao nhiêu nhà đầu cơ và có bao nhiêu người tiêu dùng thật. Họ cũng chẳng có một concept sản phẩm thực thụ hướng đến giá trị sử dụng hay hướng đến khách hàng tiêu dùng cuối cùng. Vị này cũng cho rằng, các dự án đó thiếu đi các tiện ích dành cho cuộc sống, đa phần sẽ nằm tại các vị trí không thuận lợi, không có kết nối vùng tốt với cơ sở hạ tầng trường - trạm ở trên địa bàn. 

Đặc biệt, những dự án đó đa phần là nhà đầu cơ vào. Một số dự án có quá nhiều nhà đầu cơ sẽ dẫn đến giá bị đẩy lên cao, thị trường sau đó bị down, ít khách hàng thật mua đã khiến cho dự án bán hết mà không có một ai xây. Thậm chí, một số dự án vì nhà đầu cơ vào đợt đầu ồ ạt nhưng sau không vào thêm tiền, chủ đầu tư cũng không thu được tiền để thực hiện dự án.