Nhà đầu tư khó lòng “cưỡng lại” trước sức hấp dẫn của phân khúc nhà ở đô thị

Nhà ở đô thị tiếp đà tăng trưởng

Trong báo cáo của Savills tại hội thảo “Thị trường bất động sản 2022 - Góc nhìn mới” cho thấy, thị trường bất động sản của Việt Nam trong năm nay sẽ phát triển theo hướng bền vững. Đơn vị này đưa ra một số dẫn chứng về thị trường căn hộ trong năm 2021 để lý giải cho nhận định này. 

Cụ thể, trong năm 2021, có khoảng 16.000 căn hộ bán trên thị trường thứ cấp ở Hà Nội. Số lượng căn hộ bán ra này ít hơn so với năm 2020. Tuy nhiên, ở phân khúc nhà ở thấp tầng như biệt thự, nhà liền kề ghi nhận số lượng bán trong năm 2021 tăng mạnh so với năm 2020. Trong quý IV/2021, giá bán sơ cấp trung bình của biệt thự là 180 triệu đồng/m2, tăng 60% theo quý và 82% theo năm. Nhà liền kề có giá bán trung bình là 171 triệu đồng/m2, tăng 33% theo quý và 54% theo năm. 

Ông Matthew Powell, Giám đốc Savills Hà Nội đã đưa ra một số nhận xét về thị trường biệt thự và nhà liền kề. Đáng chú ý là nguồn cung sơ cấp của thị trường biệt thự, nhà liền kề tại Hà Nội dự kiến sẽ tiếp tục thiếu hụt trong thời gian dài. Trong năm 2022, nguồn cung mới sẽ đến chủ yếu từ các dự án, khu đô thị lớn ở khu vực ven đô. Điều này sẽ phần nào khắc phục được tình trạng thiếu nguồn cung. Các dự án đã hoàn thiện cơ sở hạ tầng, có nguồn cung sẽ ghi nhận lượng giao dịch và giá bán tăng. 

Trên thực tế, phân khúc nhà ở thấp tầng đang cho thấy sự hấp dẫn hơn so với các phân khúc bất động sản khác trên thị trường. Vì vậy, dù trong 2 năm qua thị trường bất động sản hầu như “nằm bất động” nhưng phân khúc nhà ở đô thị và bất động sản công nghiệp hầu như không bị ảnh hưởng. Và sẽ có đà phát triển hấp dẫn các nhà đầu tư so với phân khúc căn hộ chung cư. 

Đối với phân khúc bất động sản công nghiệp được dự báo có sự phát triển tốt. Bởi những dấu hiệu phát triển kinh tế khả quan ngay trong những ngày đầu tiên của năm 2022. Cùng với đó là việc đẩy mạnh thu hút nguồn vốn đầu tư nước ngoài (FDI) tới Việt Nam. Hàng loạt các dự án hạ tầng giao thông được đầu tư mạnh mẽ. Cho thấy các hành động thu hút “đại bàng về làm tổ” của Đảng và Chính phủ. Đã giúp cho phân khúc bất động sản công nghiệp có tốc độ phát triển nhanh ngay từ quý I/2022. Đặc biệt là tại các tỉnh khu vực phía Bắc như Bắc Giang, Hải Phòng, Hải Dương, Bắc Ninh, Quảng Ninh, Lạng Sơn,...

Tuy nhiên nguồn cung của bất động sản hạn chế, trong khi đó tỷ lệ hấp thụ lại cao, tạo ra sự mất cân bằng giữa cung và cầu. Điều này có thể khiến giá bất động sản trung bình trên thị trường sẽ có sự biến động lớn. Ghi nhận trên thực tế, từ tháng 1/2022 giá trị bất động sản thấp tầng trên thị trường tương đối cao, giá căn hộ trên thị trường bình quân chủ yếu ở mức từ 36-46 triệu đồng/m2. Khiến các nhà đầu tư có xu hướng chuyển đầu tư sang các địa phương lân cận. 

Đại diện Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cũng đưa ra nhận định, Việt Nam đang là điểm đến đầy hứa hẹn khi thị trường các quốc gia xung quanh “nóng” lên. Một số phân khúc bất động sản sẽ có sự bứt tốc từ năm 2022 nhờ tận dụng lợi thế từ các gói kích thích kinh tế, các chính sách tín dụng có điều chỉnh được giải ngân. 

Nhiều kịch bản đưa ra trong năm 2022

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho rằng một số thị trường ở khu vực phía Bắc vẫn đang đối mặt với nhiều khó khăn. Mặc dù đã có những thị trường ghi nhận dấu hiệu phục hồi sau lần bùng phát thứ 4 của đại dịch Covid-19 được kiểm soát. Trong phân khúc bất động sản nhà ở, 3 tỉnh có dấu hiệu hồi phục ngoạn mục nhất là Hòa Bình, Vĩnh Phúc, Bắc Giang. Nguyên nhân là do các nhà đầu tư tìm kiếm nguồn cung mới thay thế cho sự thiếu hụt nguồn cung tại thị trường Hà Nội. 

Bắc Giang chứng kiến tốc độ đô thị hóa mạnh mẽ với sự phát triển mạnh của phân khúc bất động sản công nghiệp. Tại Quảng Ninh và Hải Phòng được dự báo là 2 thị trường sẽ sôi nổi thời gian tới khi những công trình giao thông huyết mạch đã hoặc đang đưa vào khai thác.

Ở khu vực phía Nam, ghi nhận sự sụt giảm cả cung và cầu của phân khúc đất nền, căn hộ, biệt thự, nhà phố. Khu Đông dẫn dắt nguồn cung căn hộ, nhà phố, biệt thự trong khi các huyện ngoại thành như Bình Chánh, Củ Chi, Hóc Môn, quận 9 (cũ) dẫn dắt nguồn cung phân khúc đất nền. Nguồn cung cao hơn nhu cầu thực tế, đồng thời mức giá ở tất cả các phân khúc đều tăng hơn so với năm 2021. 

Các tỉnh Bình Dương, Long An, Đồng Nai,..vẫn là những thị trường vệ tinh có sự phát triển của TP Hồ Chí Minh. Tại các tỉnh này trong na nhiều phân khúc, loại hình nhà ở ghi nhận tăng trưởng nguồn cung. 

Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho biết: “Nguồn cung các phân khúc BĐS mới trong 2022 sẽ tăng so với 2021. Tăng trưởng chung cả thị trường sẽ được kiểm soát chặt chẽ hơn bởi các cơ chế, chính sách. Phân khúc cao cấp và đất nền vẫn sẽ có sức hấp thụ tốt, do phù hợp hơn với nhu cầu tài sản trú ẩn, tương ứng là giá khu vực này sẽ tiếp tục tăng. Việc kiểm soát dịch bệnh và từng bước mở cửa lại du lịch của cả nước... là những tiền đề để bất động sản nghỉ dưỡng và bất động sản du lịch phục hồi”.

Viện Nghiên cứu Quản lý kinh tế Trung ương (CIEM) dự báo thị trường bất động sản năm 2022 sẽ bước vào chu kỳ phát triển mới. Với điều kiện “tốt đẹp” nhất là dịch Covid-19 được kiểm soát, số người dân được tiêm vắc-xin lớn. Nền kinh tế mở cửa trở lại, các chính sách cần thiết sớm được phê duyệt. Đặc biệt là đẩy mạnh việc sử dụng đất hành lang công trình hạ tầng đưa vào đấu giá xây dựng theo quy hoạch, tạo vốn phát triển cơ sở hạ tầng… tạo điều kiện cho lĩnh vực đất đai, bất động sản phát triển. Để đạt được kịch bản này là sự chung sức của rất nhiều bộ, ban, ngành liên quan cùng với sự đồng lòng đến từ phía người dân và doanh nghiệp.