Nhà đầu tư giảm giá, cắt lỗ bất động sản vẫn khó bán

Giá giảm, cắt lỗ

Trong bối cảnh thị trường bất động sản gặp khó khăn, thanh khoản sụt giảm, dòng tiền bị thắt chặt, nhiều sản phẩm được các chủ đầu tư cũng như nhà đầu tư cá nhân rao bán với mức giá giảm, chiết khấu cao chưa từng có.

Chị Thanh (quận Bình Thạnh, TP. Hồ Chí Minh) cho biết, năm ngoái có mua căn biệt thự tại một dự án lớn tại Đồng Nai với giá 25 tỷ đồng, thanh toán theo tiến độ. Đến nay, ngân hàng siết cho vay nên chị Thanh không có tiền thanh toán tiếp cho chủ đầu tư.

Theo đó, chị Thanh cho biết, chị chấp nhận giảm 7 tỷ đồng so với giá gốc để bán lại khoản đầu tư này nhưng không biết bán cho ai. Nhân viên môi giới cho biết nhiều khách hàng khác cũng đang rao bán nên rất khó ra hàng thời điểm này.

Ông Hoàng (quận Bình Tân, TP. Hồ Chí Minh), chuyên đầu tư, kinh doanh bất động sản tại khu vực quận Bình Tân, Bình Chánh, cũng đang rao bán gấp khu nhà trọ 30 phòng đang đẩy khách thuê ở phường An Lạc, quận Bình Tân với giá 25 tỷ đồng, rẻ hơn trước đây tới 5 tỷ đồng nhưng cũng vẫn chưa có người mua. Lý do bởi khu nhà này ông Hoàng đã đem thế chấp vay 20 tỷ đồng, đến nay lãi suất tăng cao nên phải bán gấp, nếu không tiền thuê hàng tháng không đủ để trả lãi ngân hàng.

Được biết, khu đất của ông Hoàng có diện tích hơn 400m2, nằm trong hẻm lớn ô tô vào được. Trước đây có nhiều người trả 30 tỷ đồng nhưng ông không bán. Đến nay lại phải bán gấp nếu không ngân hàng sẽ chuyển sang nợ xấu hoặc siết nợ, giá sẽ còn xuống thấp hơn nữa.

Dạo một vòng các trang mạng chuyên về bất động sản hay các hội nhóm Facebook, Zalo và TikTok có thể dễ dàng thấy hàng loạt thông tin rao vặt với tiêu đề rao bán, cắt lỗ nhà đất. Đi kèm với những tin rao bán này là bảng giá gốc chủ đầu tư bán cho khách và hợp đồng.

Trên thực tế, xu hướng giảm giá cắt lỗ bất động sản đã xuất hiện từ quý III/2022, đến nay đã thật sự chuyển thành làn sóng khi mức độ khó khăn của thị trường ngày càng tăng. Theo thống kê của Hội Môi giới BĐS Việt Nam cho thấy tỷ lệ hấp thụ bất động sản trong quý III chỉ đạt mức 33,5%, giảm mạnh so với hồi đầu năm 2022 và giảm tới 50% so với cùng kỳ năm ngoái. Nguyên nhân chỉ yếu dẫn đến tình trạng này là do dòng vốn trên thị trường đang gặp khó, lãi suất tăng khiến nhà đầu tư khôn xuống tiền. Một số dự án thậm chí phải sử dụng chính sách bán hàng linh hoạt, chiết khấu, ân hạn nợ gốc, hỗ trợ lãi suất, cam kết cho vay nhằm kích thích nhu cầu của thị trường nhưng cũng không đạt hiệu quả.

Thời điểm "tiền mặt là vua"

Dưới góc độ chuyên gia kinh tế, TS Lê Đạt Chí, Trưởng Bộ môn Đầu tư tài chính, Khoa Tài chính doanh nghiệp - Trường ĐH Kinh tế TP. Hồ Chí Minh cho rằng, trong tất cả lĩnh vực đầu tư, việc dự phòng rủi ro và cắt lỗ là điều quan trọng nhất. Vị chuyên gia cho rằng, với bất động sản, lâu nay dù là người mua để ở hay đầu tư đều cho rằng đây là nơi cất tiền an toàn, không có rủi ro. Tuy nhiên, thực tế không hẳn như vậy, bởi khi cần vẫn phải cắt lỗ để giảm thiểu rủi ro.

Theo TS Lê Đạt Chí, nhà đầu tư bất động sản hiện nay sẽ không có nhiều cơ hội để đầu cơ, lướt sóng nữa bời vì thanh khoản của thị trường rất kém. Thay vào đó, nếu đã vay để đầu tư thì nhà đầu tư cần xem xét nguồn thu nhập của mình có đảm bảo thanh toán được lãi và vốn hàng tháng không, nếu không thì có thể cắt lỗ vì khả năng lãi suất chưa thể hạ nhiệt trong thời gian tới. Bên cạnh đó, những người "canh" mua bất động sản giảm giá để ở hoặc đầu tư vào giai đoạn này cũng cần cân nhắc kỹ, bởi khả năng giảm giá vẫn chưa dừng lại, lãi suất vẫn ở mức cao và việc vay vốn không còn dễ như trước.

Trong khi, một số ý kiến khác cho rằng, với những người có sẵn dòng tiền thì hiện tại là thời điểm thuận lợi để tìm mua bất động sản với giá phù hợp, nhằm tích lũy dài hạn, Các khu vực trung tâm những thành phố lớn như Hà Nội, TP. Hồ Chí Minh hiện nay hầu như không còn nguồn cung bất động sản. Do đó, những vùng vệ tinh, lân cận có điều kiện kết nối thuận tiện, giàu tiềm năng du lịch, cơ sở hạ tầng giao thông cũng như dịch vụ tốt sẽ là lựa chọn phù hợp.

Còn theo chuyên gia bất động sản Trần Khánh Quang, Tổng Giám đốc Công ty BĐS Việt An Hòa nhận định trong giai đoạn khó khăn của thị trường hiện nay, dù là cá nhân hay doanh nghiệp có tiền mặt trong tay thì người đó là "vua". Vì thế, nhà đầu tư cá nhân, các doanh nghiệp hay chủ đầu tư lớn cần đáo hạn trái phiếu đã chủ động giảm giá, bán rẻ, chiết khấu cao các sản phẩm của mình để có thể bán được hàng, thu tiền về càng nhiều càng tốt cũng là điều dễ hiểu. Tuy nhiên, việc giảm giá chưa hẳn là bán lỗ mà chỉ là hạ bớt kỳ vọng so với giai đoạn trước đó. Lúc này, đối với họ bán được hàng mới là thượng sách, chứ lời ít hay lời nhiều không còn quan trọng.

Ông Quang nhấn mạnh, việc giảm giá bất động sản ở các dự án, nhất là những dự án lớn có thể làm thị trường xáo trộn lúc nào. Trước đó, những người mua với giá cao sẽ không hài lòng nhưng để tăng thanh khoản cho doanh nghiệp thì đó là biện pháp tối ưu nhất. Điều quan trọng là cũng từ đó, nhiều doanh nghiệp khác cũng phải hạ nhiệt theo.

Ông Trần Khánh Quang nhận định, khó khăn của thị trường bất động sản có thể kéo dài tới quý III/2023, khi Chính phủ có những giải pháp tháo gỡ những vướng mắc cụ thể.