Nhà đầu tư đất nền tìm cách thoát hàng dọc Vành đai 4

Theo Nhịp sống thị trường, khoảng hơn một năm trước, thông tin chủ trương đầu tư vào dự án đường Vành đai 4 Vùng thủ đô đã khiến thị trường nổi nên một cuộc săn đất nền. “Làn sóng” này kéo dài từ đất nông thôn ở Sóc Sơn tới đất đô thị khu vực Hà Đông, Thanh Oai… biến những nơi này thành “cứ điểm” của giới đầu tư bất động sản Hà Nội. Giá đất theo đó cũng tăng chóng mặt. 

Chẳng hạn, tại khu vực huyện Sóc Sơn, các quỹ đất lớn sát quy hoạch đường Vành đai 4 trong thời điểm sốt đất đã tăng gấp 2 - 3 lần. Đầu năm 2020, giá đất tại khu vực xã Bắc Sơn, Thanh Xuân chỉ dao động từ 1 - 3 triệu đồng/m2, nhưng tới đầu năm 2022 thì đã tăng lên tới 5 - 8 triệu đồng/m2. 

Hay tại Đồng Mai (Hà Đông), những lô đất nền đã được phân lô và bán với mức giá từ 600 - 700 triệu đồng/lô với diện tích từ 30 - 32m2 trong giai đoạn 2019 - 2020, thì tới giai đoạn 2021 - 2022 đã lên mức 900 - hơn 1 tỷ đồng/lô. Các nhà đầu tư mới vẫn có thể lựa chọn được sản phẩm tốt khi đó. 

Tuy nhiên, từ khi bước sang năm 2022, hòa chung với bức tranh trầm lắng của toàn thị trường bất động sản thì đất nền ven Vành đai 4 cũng đi ngang dần. Vào thời điểm tháng 6/2022, sau khi quốc hội thông qua nghị quyết về chủ trương đầu tư dự án xây dựng tuyến đường Vành đai 4 vùng Thủ đô, thì giá đất dọc tuyến đường này vẫn chững. 

Thậm chí, trong thời điểm này với hàng loạt thông tin tích cực liên quan tới giải phóng mặt bằng, phê duyệt chi phí tái định cư cùng việc đầu tư tuyến đường song song Vành đai 4, thị trường đất nền nơi đây vẫn chưa có dấu hiệu chuyển biến tốt hơn. 

Theo khảo sát, một số nhà đầu tư khu vực này đã bắt đầu thoát hàng, chấp nhận giảm giá nhằm thu hồi vốn. 

Cụ thể, khu vực Sóc Sơn ghi nhận môi giới đang chào bán nhiều lô đất rẻ hơn khoảng 5 - 10% so với hồi tháng 8/2022. Một lô đất hơn 200m2 tại xã Tân Dân (Sóc Sơn) trước đó được chào bán giá 4,1 tỷ đồng nhưng ở thời điểm hiện tại đã hạ giá còn 3,7 tỷ đồng.

Tại huyện Thanh Oai - nơi tuyến đường Vành đai 4 đi qua từ đoạn QL21B, Cụm công nghiệp Thanh Oai, thuộc địa phận 6 xã là Cự Khê, Bình Minh, Bích Hòa, Tam Hưng, Mỹ Hưng, Thanh Thùy cũng ghi nhận giá đất đã giảm. Đất nền xã Bình Minh từng có mặt bằng giá ở mức 41 - 45 triệu đồng/m2, nay đã giảm nhẹ còn 39 - 40 triệu đồng/m2. Khu vực Bích Hòa - giáp với Vành đai 4 đang được nhiều chủ đất giảm 10% cho những lô đẹp trước đây “phát giá” 60 triệu đồng/m2.

Tình trạng giảm giá xuất hiện tại một số xã thuộc huyện Đan Phượng - nơi có tuyến Vành đai 4 đi qua. Theo quy hoạch, dự án này trên địa bàn huyện Đan Phượng có chiều dài gần 4,3km, chạy qua địa bàn các xã Liên Hồng, Hồng Hà, Hạ Mỗ, Tân Hội. 

Khảo sát giá đất trên đường 422 Tân Lập, khi so với thời điểm 6 tháng trước, có thể thấy giá đất đã giảm từ 52 - 57 triệu đồng/m2 xuống còn 50 - 55 triệu đồng/m2. Đối với những chủ đất cần tiền gấp, người mua còn có thể thỏa thuận, đàm phán thêm để giảm sâu hơn khoảng 20 - 25%. 

Đất nền trong dân tại khu vực Đồng Mai đang ghi nhận mức giảm từ 5 - 10%. Thậm chí người mua vẫn có thể đàm phán với chủ đất để được giảm 20 - 25% vào thời điểm giáp Tết Nguyên đán. Đối với loại hình đất dịch vụ Đồng Mai, giá một lô đất dao động từ 2,9 - 3,3 tỷ đồng vào khoảng hơn 6 tháng trước. Nhưng ở thời điểm này, một số chủ đất chấp nhận cắt lỗ khoảng 200 - 300 triệu đồng.

Ghi nhận một số sản phẩm liền kề trong khu đô thị Đô Nghĩa hiện có giá bán rẻ hơn từ 500 - 1 tỷ đồng. Ví dụ, một căn liền kề diện tích 75m2 tại khu đô thị từng được chủ nhà chào bán giá 7,5 tỷ đồng, đến sau Tết thì giá chỉ còn 6,5 tỷ đồng. Hay như căn liền kề có diện tích 100m2 khác có giá khoảng 10 tỷ đồng vào năm ngoái, hiện tại chủ nhà đang rao bán chỉ hơn 8 tỷ đồng. 

Anh Ngọc Mạnh - Môi giới đất nền khu vực Sóc Sơn nhận định: “Giá đất nền dọc trục dự án Vành Đai 4 sẽ còn hạ tiếp nếu thị trường vẫn còn khó khăn như hiện nay. Khi lãi suất tăng, kinh tế khó khăn khiến người mua lo lắng về các rủi ro có thể xảy ra trong tương lai. Tuy nhà đầu tư vẫn tin rằng dự án Vành đai 4 sẽ sớm khởi công và được đẩy nhanh tiến độ, nhưng với những người sử dụng đòn bẩy tài chính để đầu tư sẽ khó có thể chờ đợi theo năm. Như vậy, họ buộc phải cắt lỗ".  

Người này còn nói thêm, đất nền ven Vành đai 4 trước đó đã tăng quá mạnh nên tới thời điểm này, đất nền bắt đầu chững lại và giảm giá là điều tất yếu. 

Về dự án Vành đai 4 vùng Thủ đô, với mục tiêu đặt ra và phấn đấu để thực hiện, tuyến đường Vành đai 4 sẽ được khởi công vào tháng 6/2023. Tới năm 2026 thì cơ bản hoàn thành và tới năm 2027 sẽ chính thức được sử dụng, khai thác. 

Để đạt được mục tiêu này và thực hiện theo đúng tiến độ và kế hoạch đề ra, thành phố Hà Nội dự kiến tiến hành bàn giao ít nhất là 70% mặt bằng trong tháng 6/2023, tới tháng 12/2023 thì hoàn thành toàn bộ công tác giải phóng mặt bằng nhằm triển khai tốt dự án đường Vành đai 4 vùng Thủ đô Hà Nội.