Giá đất nền xung quanh tuyến đường Vành đai 4 giờ ra sao?

Giảm giá nhưng vẫn ở mức cao

Thời điểm tháng 6 năm ngoái khi Quốc hội thông qua nghị quyết về chủ trương đầu tư dự án xây dựng đường Vành đai 4 - Vùng Thủ đô, bất động sản nhiều quận, huyện ở những khu vực gần tuyến đường thu hút giới đầu tư. Ngoài TP Hà Nội, các tỉnh Hưng Yên và Bắc Ninh cũng được hưởng lợi khi tuyến đường vành đai 4 với chiều dài 112,8 km và tổng mức đầu tư gần 86.000 tỷ đồng, chia làm 7 dự án thành phần chạy qua những địa phương này.

Tại thủ đô, cơn sốt đất nền của hai năm trước đó đã đẩy mặt bằng giá đất ở khu vực gần đường Vành đai 4 lên cao, thậm chí tăng nhiều lần. Năm 2022 khi thị trường bất động sản bị siết chặt cùng với kiểm soát tín dụng khiến đất nền quanh tuyến đường này đồng loạt hạ giá. Tuy nhiên, mức giá vẫn tương đối cao chứ không rơi cảnh lao dốc như nhiều thị trường đất nền ven đô khác.

Cụ thể, tại quận Hà Đông, tuyến đường Vành đai 4 với chiều dài khoảng 2 km đi từ khu đô thị Đô Nghĩa đến Quốc lộ 6 đang ghi nhận mức giá giảm từ 10 đến 20%. Một căn liền kề 75 m2 tại khu đô thị này đang được chủ nhà rao bán 7 tỷ đồng (giảm 1 tỷ đồng so với tháng 10 năm ngoái). Tuy nhiên mức giá này vẫn khá cao so với thời điểm mua vào năm 2021 là 5,2 tỷ đồng.

Một căn liền kề khác có diện tích 100 m2 có giá 9,5 tỷ đồng vào năm ngoái thì hiện chủ nhà để giá còn 8 tỷ đồng. Khu vực Yên Nghĩa, những vị trí hưởng lợi từ đường Vành đai 4 cũng chứng kiến mức giảm đáng kể khi giá đất từ mức giao động 72 triệu đồng/m2 xuống khoảng 62 triệu đồng/m2.

Dự án Vành đai 4 - Vùng Thủ đô cũng đi qua địa phận huyện Thanh Oai với chiều dài 7,9 km khiến giá đất nền ở các xã Bích Hòa, Cự Khê, Bình Minh, Tam Hưng, Mỹ Hưng, Thanh Thùy từng tăng chóng mặt. Đơn cử như đất nền tại Cự Khê, đất gần khu đô thị Mỹ Hưng, cách nút giao thông nằm giữa 2 đường vành đai là Cienco 5 và đường Vành đai 4 đã tăng gấp đôi từ khi dự án này được thông qua. Đến nay dù các chủ đất giảm nhẹ từ 55 triệu đồng xuống 45 triệu đồng/m2 nhưng thực tế vẫn neo ở mức từ cao đến rất cao.

Tại huyện Đan Phượng, theo quy hoạch, đường vành đai 4 trên địa bàn có chiều dài khoảng 4,3 km, đi qua địa bàn các xã Liên Hồng, Hồng Hà, Hạ Mỗ và Tân Hội. Giá đất nền ở đây đặc biệt là đất mặt đường 422 giảm giá rất nhẹ hoặc đi ngang bất chấp thị trường biến động tiêu cực.

Trong khi đó, đất mặt đường Tân Hội sau Tết Nguyên đán 2023 vẫn được rao bán phổ biến với mức 50 – 55 triệu đồng/m2. Một số vị trú gần đường thuộc khu vực Liên Hồng, Hồng Hà cũng không giảm giá nhiều so với thời điểm nóng sốt giữa năm 2022.

Còn tại các huyện Văn Giang, Khoái Châu, Yên Mỹ và Văn Lâm của tỉnh Hưng Yên, qua khảo sát điểm giao với Quốc lộ 5 (nơi đường Vành đai 4 khi qua) giá đất tương đối ổn định, giao động từ 30 – 50 triệu đồng/m2 – tùy vị trí. Trong khi đó, sau khi kết thúc hành trình tại Hưng Yên, đường Vành đai 4 sẽ đi vào Bắc Ninh với thuộc địa phận huyện Thuận Thành, huyện Gia Bình và Quế Võ thì giá đất ở các khu vực trung tâm như Nam Sơn, Mão Điền, Nguyệt Đức, Chi Lăng, Phượng Mao… không giám đáng kể sau khi tăng cao.

Đặc biệt, tại các khu công nghiệp mà tuyến đường Vành đai 4 đi qua do đang được giải phóng mặt bằng, mở rộng giao thông nên giá bất động sản nơi đây có dấu hiệu tăng trưởng trở lại trong năm 2023.

Có nên tiếp tục “ăn theo” tiến độ dự án?

Theo chuyên gia bất động sản Huỳnh Văn Đức, Dự án đường vành đai 4 không chỉ giúp hoàn thiện hệ thống đường bộ của vùng Thủ đô, kết nối xuyên suốt đến các địa phương phía Bắc, mà còn tiếp cận các khu vực kinh tế, các cửa ngõ hàng hải, hàng không xung quanh. Đồng thời, tuyến đường sẽ mở ra những không gian phát triển mới đầy triển vọng trong tương lai, thúc đẩy hình thành các siêu đô thị từ đó tạo sức hút dịch chuyển cư dân ra ngoại thành sinh sống.

Vị chuyên gia cũng cho rằng, khi tuyến vành đai được hình thành sẽ tạo ra sự thay đổi rõ rệt cho thị trường bất động sản. Bên cạnh đó, hoạt động vận tải và các tuyến logistic sẽ sôi động cũng với những chuỗi đô thị đẳng cấp cao sẽ ra đời, tạo nên không gian kết nối tốt hơn.

“Hạ tầng giao thông luôn đóng một vai trò quan trọng trong việc phát triển kinh tế-xã hội nói chung và mức độ tăng trưởng của thị trường bất động sản nói riêng. Thời gian qua, các cơn sốt đất xảy ra tại các địa phương đều cho thấy, giá đất luôn tăng khi hạ tầng giao thông được đầu tư xây dựng mới hoặc mở rộng”, Huỳnh Văn Đức cho hay. 

Về thông tin hiện nay có không ít nhà đầu tư vẫn muốn mua bất động sản vị trí tốt ven dự án đường Vành đai 4 - Vùng Thủ đô để chờ đợi nhịp sóng tăng trưởng trở lại, ông Đức cho biết: giai đoạn "kiếm tiền dễ" từ bất động sản “ăn theo” dự án đường Vành đai 4 đã đi qua. Bây giờ không phải cứ mua là trúng như trước nên nhà đầu tư cần tính toán, thanh lọc cẩn trọng các sản phẩm nhà đất.

Theo ông Đức, tới đây khi dự án triển khai sẽ tiếp tục xuất hiện thông tin về việc tăng nóng, sốt đất. Ông nhận định đây vẫn là chiêu thức của các "đội lái" để tạo sóng thị trường. Do vậy nhà đầu tư cần hết sức thận trọng, tìm hiểu kỹ về thị trường, nắm rõ về quy hoạch, tính thanh khoản để tránh rủi ro chôn vốn.

Vị chuyên gia cũng chia sẻ, khi quyết định rót vốn, nhà đầu tư phải nắm rõ hai yếu tố là dư địa tăng giá và tiến độ triển khai hạ tầng. Một vài năm trước, một số khu vực vùng Vành đai 4 đi qua đã có hiện tượng gom hàng, đẩy giá bất động sản tại đây lên cao. Một mặt bằng giá mới đã được thiết lập và ở ngưỡng khá cao. Vì thế, về dư địa tăng giá thì tại những khu vực này vẫn còn nhưng sẽ không thể kỳ vọng nhiều quá.

Sau khi khảo sát thực tế, chuyên gia bất động sản Huỳnh Văn Đức cho rằng, tuyến đường Vành đai 4 là đường chạy trên cao nên tiềm năng chỉ có ở các điểm lên, xuống khi diện tích ven đường có thể đưa vào kinh doanh dịch vụ chứ không phải tất cả mọi khu vực có tuyến đường chạy qua đều có thể gia tăng giá trị bất động sản.

Chưa kể, một công trình hạ tầng giao thông thường được triển khai trong nhiều năm, theo từng giai đoạn nhất định do vậy nhà đầu tư cần nắm rõ hiện trạng quy hoạch và tiến độ hoàn thiện của các dự án thành phần, để đưa ra quyết định rót vốn sáng suốt nhất.

"Tại các khu vực mà điều kiện phát triển hạ tầng chưa được hoàn thiện thi công hay đi vào hoạt động, giá bất động sản vẫn có khả năng bị điều chỉnh. Ngay như Dự án tuyến Vành đai 4 Vùng Thủ đô còn được chia thành 7 dự án thành phần với tiến độ thực hiện khác nhau. Đây là một trong những căn cứ quan trọng, giúp các nhà đầu tư có thể xác định tính hợp lý và khung giá bất động của từng khu vực cụ thể”, vị chuyên gia chia sẻ thêm.